Article mis à jour le 27 mars 2024 par M & F
Il est plus avantageux d’agrandir sa maison que de procéder à la vente et au rachat d’une autre, surtout en 2024 avec les taux élevés. Mais ce projet hormis le coût doit se préparer de côté administratif. La réalisation d’un projet d’agrandissement ou d’extension de la maison nécessite le respect de certaines démarches administratives et des règles du PLU et RNU.
Sommaire
Agrandir sa maison, quelles démarches à suivre pour une extension ?
Ça y est, vous avez décidé d’agrandir votre maison, car sa surface habitable ne convient plus à votre famille. C’est une bonne décision, mais qui requiert, à l’instar de sa construction initiale, une bonne organisation. Outre le budget à y consacrer, la réalisation d’une extension de la maison nécessite aussi certaines démarches administratives importantes. Que sont-elles et pourquoi devez-vous les prendre en compte et les respecter ? En voici les détails.
Quels sont les intérêts d’agrandir sa maison ?
Plusieurs raisons vous incitent à effectuer des travaux d’agrandissement ou d’extension de votre maison. On en cite le souhait d’élargir sa surface habitable ou d’y aménager une nouvelle espace de vie. Il y a aussi l’envie de la rendre plus moderne et solide face aux intempéries. Pour cela, vous pouvez passer par l’agrandissement de sa véranda ou par la rehausse de son toit afin d’y créer un nouvel étage. Vous pouvez aussi aménager ses combles pour en obtenir de nouvelles pièces à vivre, ou l’étendre par les côtés. La construction d’une dépendance de jardin est une autre alternative si vous disposez d’un espace indépendant à proximité.
L’agrandissement pour étendre la surface d’habitation de la maison
En agrandissant ou en ajoutant une extension à votre habitation, vous augmentez sa surface de plancher. Ainsi, vous pouvez l’agencer de manière à la rendre plus spacieuse pour tous les membres de la famille. Cela permettra à chacun d’avoir sa propre chambre et de ne pas piétiner sur celles des autres pour aller dans les autres pièces ou pour sortir.
L’agrandissement pour aménager de nouvelles pièces de vie
L’agrandissement de votre maison vous permet aussi d’y aménager de nouvelles pièces à vivre suivant l’espace dont vous avez besoin. C’est le cas quand un autre bébé s’annonce ou quand vous avez besoin d’un bureau pour travailler tranquillement.
L’agrandissement pour ne pas déménager
En ajoutant une extension à votre maison, inutile de déménager et vous pouvez suivre les travaux sur place. C’est un avantage indéniable, surtout, dans une zone où les prix de l’immobilier flambent et que déménager s’avère difficile.
L’agrandissement pour rendre plus moderne sa maison
L’ajout d’une extension vous permet aussi de rendre plus dans l’air du temps votre habitation. Un large choix de styles architecturaux existe actuellement et qui répondent à vos besoins en modernité.
Quelles sont les démarches à suivre pour les autorisations d’agrandissement ?
La réalisation d’une extension de maison nécessitant des autorisations d’agrandissement, assurez-vous de les obtenir avant de commencer les travaux. Cela vous évitera d’être pénalisé pour non-respect des règles relatives. Renseignez-vous auprès de la mairie de votre région pour le savoir. En effet, celle-ci diffère que vous vous trouviez dans une zone urbaine d’une commune régie par un Plan local d’Urbanisme ou un Plan local d’Occupation des Sols ou non.
Votre maison se trouve dans une zone urbaine d’une commune régie par un PLU ou un POS
En déposant une déclaration préalable de travaux auprès de votre mairie, vous pouvez réaliser une extension de 40 m2. Une fois que la surface de plancher ou d’emprise au sol dépasse ces 40 m2, vous devez déposer un permis de construire. Si les travaux élèvent à plus de 150 m2 cette surface, une demande de permis de construire et le recours à un architecte sont obligatoires, ce dès 20 m2 d’extension.
Votre habitation est située dans une autre zone d’une commune couverte par un PLU ou un POS
Déposez une déclaration préalable de travaux pour réaliser un agrandissement de 20 m2. Si l’extension dépasse les 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol, elle nécessite un permis de construire. Outre ce dernier, le recours aux services d’un architecte est requis quand l’extension fait dépasser les 150 m2 cette surface.
Votre logement se trouve dans une commune non couverte par un PLU ni un POS
Les mêmes règles que pour le cas précédent s’appliquent quoique votre maison se situe dans une commune non couverte par un PLU ou un POS.
La liste des différentes étapes d’extension de maison
Pour réussir votre projet d’extension maison, suivez dans l’ordre ces différentes étapes.
Consulter le PLU ou le POS
Comme mentionné plus haut, consultez d’abord le PLU ou le POS de votre région pour connaître les contraintes à considérer. Cela concerne les orientations de constructibilité, la hauteur de la construction, la nature et la qualité du terrain, les dénivelés, etc.
Prendre en compte les contraintes de servitude
Prenez aussi en compte les contraintes de servitude qui régissent les relations entre des propriétés. Un propriétaire qui se trouve dans une parcelle enclavée a par exemple un droit d’accès à la voie publique.
Recourir à l’expertise d’un architecte
Recourez ensuite aux services d’un architecte si la surface totale de votre projet fait plus de 150 m2. Même en dessous, l’aide de ce professionnel est conseillé pour optimiser au mieux votre projet et rendre confortable et fonctionnelle votre extension.
Choisir le type d’extension adapté
Concevez l’extension de votre maison de manière à ce qu’elle se confonde avec le bâti existant ou s’en différencie complètement. Le but est d’obtenir un résultat harmonieux et cohérent qu’importent votre choix et votre budget.
Sélectionner des artisans
Quelle que soit l’étendue de l’agrandissement de votre maison, sélectionnez rigoureusement les artisans qui vont se charger d’effectuer les travaux. Assurez-vous qu’ils disposent de l’expertise nécessaire dans leur domaine respectif, mais aussi, des assurances obligatoires dans l’exercice de leur profession.
Pour exemple, vous pouvez consulter des sites pour avoir une idée des possibilités comme par exemple une extension de maison Lux Zenithal ou autres.
La recherche de financement du projet d’extension
Une fois les devis connus et les autorisations nécessaires obtenus, concentrez-vous sur le financement de votre projet d’extension de maison. Si vous disposez déjà du budget nécessaire, tant mieux. Autrement, choisir des professionnels RGE vous permet de prétendre à un éco-prêt à taux zéro et/ou à un crédit d’impôt pour la transition énergétique, à certaines conditions.
La liste des services administratifs pour une extension
Voici ensuite l’ensemble des démarches administratives à accomplir pour une extension ou un agrandissement de maison.
La déclaration préalable de travaux
Une déclaration préalable de travaux s’impose pour toute petite ou moyenne construction. On parle des extensions de plus de 5 m2, mais inférieures à 20 m2 ou 40 m2. Seulement, il faut que les travaux ne fassent pas dépasser les 150 m2 la surface totale de plancher ou d’emprise au sol de la maison.
Le permis de construire
Un permis de construire est nécessaire pour toute construction de plus de 40 m2. Il l’est aussi quand la surface de plancher excède les 150 m2 une fois l’agrandissement réalisé. Que ce soit pour la déclaration préalable de travaux ou pour le permis de construire, vous devez fournir certaines pièces justificatives. On en cite les plans :
- de situation ou de localisation du terrain,
- de masse,
- de coupe du terrain et de la construction,
- des façades.
S’y ajoutent une photographie en environnement proche et le formulaire Cerfa. Les pièces à joindre diffèrent cependant suivant la spécificité du projet.
L’affichage des autorisations de construire
Une fois l’autorisation nécessaire obtenue, vous devez afficher un extrait de celle-ci sur le terrain, ce durant les travaux. Dans le cas contraire, un tiers peut contester votre projet dans un délai de deux mois. Affichez-la sur un panneau pour qu’elle soit bien visible et lisible depuis la voie publique la plus proche.
La déclaration de fin des travaux
Lorsque les travaux d’extension ou d’agrandissement sont finis, vous ou votre architecte devez le signaler auprès de votre mairie. Cette déclaration atteste de l’achèvement et de la conformité des travaux réalisés et qui ont nécessité un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.
Extension maison : prendre en compte le PLU, RNU et ses voisins
L’agrandissement ou l’extension d’une maison oblige ainsi le propriétaire à prendre quelques précautions vis-à-vis des constructions voisines. On parle des règles de construction définies par le Code de l’urbanisme qui régissent les distances à respecter entre 2 constructions, ou entre une construction et la voirie. Elles sont appliquées afin de garantir :
- un seuil d’intimité à respecter pour les constructions voisines,
- l’ensoleillement,
- l’aménagement harmonieux des constructions,
- l’esthétique de l’ensemble des constructions voisines, etc.
Ces règles concernent entre autres :
- l’alignement,
- le prospect,
- et le retrait des constructions par rapport à un espace public routier ou à d’autres constructions.
Il en est de même pour la distance à respecter entre une habitation et la voirie. Celle-ci peut être de 25, 35, 40, 50, 75 et 100 m selon le cas. C’est également le cas pour les distances entre deux constructions habitables ou leurs toitures.
Le Code de l’Urbanisme définit aussi la distance entre 2 maisons sur des propriétés distinctes, à prendre en compte lors d’une extension ou d’un agrandissement de sa maison. Quelques exceptions existent pourtant et il incombe à la mairie ou à la préfecture d’autoriser ou non les travaux.
Sont aussi régies par le PLU ou le RNU :
- la distance entre un mur mitoyen ou une limite séparative et une annexe,
- la distance entre une maison et une piscine.
Certaines règles de droit privé doivent aussi être considérées, quelques-unes d’entre elles pouvant aller à l’encontre de celles mentionnées auparavant. Elles concernent :
- la servitude de vue,
- l’écoulement d’eau de toiture,
- les ouvrages adossés sur un mur mitoyen.
Définition du PLU et du RNU
On entend en effet par PLU (Plan local d’Urbanisme) ou RNU (Règlement national d’Urbanisme) les règles générales d’utilisation du sol sur un territoire ou une zone bien définie.
Le PLU et le PLUi (Plans locaux d’Urbanisme intercommunaux) ont remplacé le POS (Plan d’Occupation des Sols) initié en 1967. Le POS consistait à l’origine à préserver les zones naturelles et à organiser les zones urbaines ou à urbaniser suivant leurs besoins. Depuis 2000, le PLU encadre l’occupation des sols d’un territoire communal et intercommunal. Il fonctionne tant sur les zones urbaines et celles à urbaniser que sur les zones agricoles, naturelles et forestières. Il définit les règles sur l’emplacement des constructions vis-à-vis des :
- voies et emprises publiques,
- limites séparatives,
- autres sur une même propriété.
Il réunit plusieurs documents, dont le rapport de présentation et le projet d’aménagement et de développement durable ou PADD. Il intègre aussi le règlement avec une partie graphique ou zonage et les orientations d’aménagement et de programmation ou OAP.
Le RNU, lui, régit l’implantation des constructions vis-à-vis du voisinage. Il est appliqué dans les communes qui disposent d’une carte communale, mais n’a pas de PLU. Il ne prend pourtant pas en compte les règles du droit privé cité plus haut.
Nous vous invitons à prendre connaissance sur le site service-public.fr pour les autorisations d’urbanisme pour un agrandissement.
Attention au voisinage dans le cadre d’une extension
Faites ainsi attention au voisinage quand vous réalisez une extension ou un agrandissement de votre maison. En effet, ce type de projet peut entraîner des troubles anormaux de voisinage ou TAV. C’est le cas de la perte d’ensoleillement, la perte de vue ou la perte d’intimité. Le non-respect d’une servitude ou d’un règlement de droit privé peut également provoquer des TAV. Cela arrive quand un constructeur fait exprès d’ignorer un règlement :
- de copropriété ou de lotissement,
- de servitude de passage,
- d’écoulement des eaux,
- de vue.
Le voisin qui en subit les conséquences peut demander réparation civile des préjudices subis au même titre que ceux de la perte d’ensoleillement.
La perte d’ensoleillement
La perte d’ensoleillement est pourtant le trouble anormal de voisinage le plus fréquent. Il entraîne souvent un litige civil de la compétence du tribunal judiciaire. Il peut inciter le voisin qui sent lésé par la construction à attaquer directement son propriétaire et saisir le juge civil pour obtenir réparation. La victime du TAV a le droit de le faire même si la construction respecte les règles de l’urbanisme. La personne n’est pas obligée pour cela de prouver l’infraction commise. Elle doit juste rendre compte que la construction lui fait de l’ombre et intenter un procès contre son propriétaire. La victime peut le faire même si le propriétaire dispose d’un permis de construire légal. Elle a 5 ans à compter de la fin de la naissance du trouble pour agir en justice.
