Introduction aux SCPI de santé : un investissement porteur et résilient

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Article mis à jour le 26 juin 2025 par M & F

Qu’est-ce qu’une SCPI et pourquoi investir dans ce placement ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), souvent appelées « pierre-papier », permettent aux investisseurs de placer leur argent dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe d’un bien. En achetant des parts d’une SCPI, vous devenez copropriétaire d’un portefeuille diversifié de biens immobiliers, géré par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ces biens, qu’il s’agisse de bureaux, de commerces ou d’établissements spécialisés, génèrent des loyers redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, généralement versés trimestriellement ou mensuellement.

Les SCPI séduisent par leur accessibilité : il est possible d’investir avec des montants modestes, souvent à partir de quelques centaines d’euros. Elles offrent également une mutualisation des risques grâce à la diversification des actifs (géographique et sectorielle) et une gestion déléguée, libérant l’investisseur des tracas liés à la gestion locative. En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI se situe autour de 4,5 % à 5 %, avec des variations selon les stratégies et les secteurs ciblés.

Parmi les différentes thématiques d’investissement, les SCPI de santé se distinguent par leur résilience et leur pertinence face aux enjeux sociétaux actuels. Ces SCPI se concentrent exclusivement ou majoritairement sur des actifs immobiliers liés au secteur médical, médico-social ou au bien-être, comme les EHPAD, cliniques, cabinets médicaux ou laboratoires.

Pourquoi les SCPI de santé sont-elles attractives ?

Le secteur de la santé est considéré comme acyclique, c’est-à-dire peu sensible aux fluctuations économiques. Contrairement aux SCPI de bureaux, impactées par le télétravail, ou aux SCPI commerciales, affectées par les évolutions du commerce, les SCPI de santé bénéficient de fondamentaux solides :

1. Vieillissement de la population : Avec l’augmentation de l’espérance de vie et la hausse des besoins en structures médicalisées, la demande pour des établissements comme les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ou les cliniques reste forte.
2. Stabilité des locataires : Les locataires des actifs de santé, tels que des groupes hospitaliers, des cliniques privées ou des praticiens, sont souvent solides financièrement et soutenus par des subventions publiques, réduisant ainsi le risque d’impayés.
3. Baux longs et sécurisés : Les actifs de santé sont souvent loués via des baux longue durée, parfois « triple net », où le locataire prend en charge les travaux, les taxes et l’assurance, garantissant des revenus stables pour les investisseurs.
4. Diversification géographique : De nombreuses SCPI de santé investissent à l’international, notamment en Europe (Allemagne, Royaume-Uni, Pays-Bas, etc.), ce qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux et d’une diversification des risques.

Depuis la crise sanitaire de 2020, l’importance des infrastructures médicales s’est encore accentuée, renforçant l’attractivité de ce secteur. Les SCPI de santé répondent à des besoins structurels, portés par des tendances démographiques et sociétales, ce qui en fait un choix d’investissement à la fois éthique et potentiellement rentable.

Focus sur une SCPI emblématique : Pierval Santé

Pour illustrer le fonctionnement des SCPI de santé, prenons l’exemple d’une SCPI bien connue du marché, spécialisée dans l’immobilier de santé. Créée en 2014, cette SCPI gérée par Euryale Asset Management a su se démarquer par son positionnement innovant. Avec une capitalisation dépassant 3,3 milliards d’euros à fin 2024, elle gère un portefeuille de 259 immeubles répartis dans 9 pays, principalement en Europe (Royaume-Uni, Allemagne, Pays-Bas, Irlande, etc.). Son patrimoine se compose majoritairement d’EHPAD (71,1 %), de cliniques et cabinets médicaux (20 %) et de bureaux ou locaux liés à la santé (8,9 %).

Cette SCPI se distingue par plusieurs points forts :

• Diversification géographique : 72 % de ses actifs sont situés hors de France, offrant une exposition à des marchés dynamiques et des avantages fiscaux pour les investisseurs français (exonération de prélèvements sociaux sur les revenus étrangers, par exemple).
• Engagement sociétal : Labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) depuis 2023, elle soutient des initiatives comme l’Institut du Cerveau à travers un fonds de partage, conjuguant performance financière et impact positif.
• Rendement stable : En 2024, son taux de distribution s’élève à 4,05 %, bien que légèrement en baisse par rapport à 2023, reflétant une gestion prudente face aux évolutions du marché immobilier.

Cependant, comme tout investissement, ce type de SCPI présente des risques, notamment l’absence de garantie en capital et des tensions potentielles sur la liquidité en cas de forte demande de retraits. Les investisseurs doivent également être attentifs aux frais de souscription (souvent entre 8 et 12 %) et aux délais de cession, qui peuvent être longs en période de ralentissement de la collecte.

Comment investir dans une SCPI de santé ?

Investir dans une SCPI de santé est accessible à différents profils d’investisseurs. Voici les principales options :

• Achat au comptant : Idéal pour ceux disposant de liquidités, avec un ticket d’entrée souvent à partir de 1 000 €.
• Achat à crédit : Permet de bénéficier d’un effet de levier, en finançant l’acquisition par un prêt bancaire.
• Démembrement (nue-propriété/usufruit) : Une stratégie intéressante pour les investisseurs fortement fiscalisés. Par exemple, l’achat en nue-propriété à 10 ans peut représenter environ 68 % du prix de la part, offrant une décote attractive et des revenus futurs sans fiscalité immédiate.
• Via une assurance-vie : Certaines SCPI sont accessibles via des contrats d’assurance-vie, permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Avant d’investir, il est crucial de :

• Vérifier la solidité de la société de gestion et ses performances historiques.
• Analyser la stratégie d’investissement (types d’actifs, répartition géographique, qualité des locataires).
• Évaluer les frais (souscription, gestion) et la liquidité potentielle.
• Consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour une stratégie adaptée à votre profil et vos objectifs.

Les autres SCPI de santé à connaître

Outre Pierval Santé, d’autres SCPI se positionnent sur le secteur de la santé, avec des stratégies parfois complémentaires :

• Primovie : Axée sur la santé et l’éducation, avec une diversification dans les crèches et écoles, mais avec un rendement légèrement inférieur à la moyenne depuis 2022.
• Foncière des Praticiens : Une SCPI plus jeune, spécialisée dans les actifs de santé en France, offrant un rendement supérieur à 5 % mais avec une capitalisation plus modeste.
• LF Avenir Santé : Vise un portefeuille à 90 % dans la santé, avec une forte orientation ISR.
• Euryale Horizons Santé : Lancée en 2025, elle cible des actifs liés aux sciences de la vie, avec une stratégie transatlantique incluant l’Amérique du Nord.

Conclusion : un investissement à long terme dans un secteur d’avenir

Les SCPI de santé offrent une opportunité d’investissement attrayante pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine tout en s’engageant dans un secteur porteur et résilient. Leur stabilité, portée par des besoins structurels comme le vieillissement de la population, en fait un choix pertinent pour les investisseurs à la recherche de revenus réguliers et d’un impact sociétal positif. Toutefois, comme tout investissement immobilier, il comporte des risques, notamment en termes de liquidité et de garantie du capital. Avant de vous lancer, prenez le temps d’analyser les performances, les frais et la stratégie de la SCPI choisie, et n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.