Prêt hypothécaire : comment fonctionne ce crédit ? Son intérêt

« Le crédit hypothécaire est une garantie du créancier sur un bien immobilier auquel il accorde un prêt. Il a de nombreux avantages et des inconvénients.« 

Le prêt hypothécaire existe depuis le Moyen-âge. À cette époque, les monarques accordaient des prêts aux paysans. Il est ensuite apparu dans les banques françaises au début du XXe siècle avec le prêt viager hypothécaire. Entre l’année 2007 et 2010, ce crédit a été pointé comme étant l’un des facteurs de la crise financière. Aujourd’hui, le crédit hypothécaire est accessible à de nombreuses parties et bénéficie d’une sécurité. Découvrez l’essentiel à connaître sur ce prêt de plus en plus sollicité.

Le prêt hypothécaire, comment cela fonctionne ? 

Le crédit hypothécaire est une garantie du créancier sur un bien immobilier auquel il accorde un prêt. Ce crédit garanti par une hypothèque, a lieu, sans que le propriétaire soit dépossédé de son bien. Ce crédit permet à l’emprunteur d’utiliser son patrimoine afin de bénéficier d’un taux d’emprunt attractif. La valeur du bien mis en hypothèque détermine la somme du crédit accordé. En général, les organismes de crédit et les banques n’engagent que 80 % de la valeur vénale de l’immobilier réduite du capital restant dû.

Avec le prêt hypothécaire, le créancier est sûr de récupérer la totalité de la somme empruntée en cas de non-paiement. Si une telle situation se présente, la banque ou l’organisme financier a le droit de saisir le bien. Le patrimoine peut être vendu afin que l’établissement prêteur puisse obtenir le montant engagé par l’emprunteur. Une fois le crédit soldé, l’hypothèque prend fin. Il est possible d’hypothéquer un ou plusieurs bien immobilier. Il peut s’agir d’un bien financé ou d’un élément qui constitue le patrimoine de l’emprunteur. Avant que l’emprunteur atteigne 90 ans, la dernière mensualité du prêt doit être remboursée.

Les éléments à prendre en compte pour obtenir un prêt hypothécaire

Avant de s’engager dans un crédit hypothécaire, il est essentiel de vérifier certains points : 

• Le taux d’endettement doit être inférieur à 33 %. Cela garantit une capacité de paiement sans difficulté.
• Il est essentiel de calculer à l’avance la somme maximale du crédit hypothécaire. Pour cela, il est nécessaire de faire estimer son bien par un notaire ou une agence immobilière. Le capital restant dû est également un élément à prendre en compte pour le calcul du montant du prêt.
• Si l’emprunteur est en mesure d’apporter une garantie hypothécaire, il peut s’adresser à une banque. Cette dernière est capable d’octroyer un TEG plus attractif comparé à une société de crédit.

Les propriétaires d’une maison ou d’une entreprise peuvent souscrire à un prêt hypothécaire. Différents types de biens peuvent être proposés en garantie (bureaux, commercer, etc). Dans tous les cas, il est impératif de s’assurer de pouvoir rembourser le crédit. Cela, afin d’éviter la saisie de son bien.

Dans quels cas avons-nous besoin d’un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire pour l’achat de maison :

Le crédit hypothécaire à la consommation :

Un emprunteur peut aussi solliciter un crédit hypothécaire pour financer des biens mobiliers, notamment des meubles ou des appareils électroménagers. Ce prêt peut aussi servir pour acheter des biens comme des voitures, des fournitures de services ou pour effectuer des travaux. Les procédures d’un crédit hypothécaire à la consommation sont semblables à celles du prêt pour un financement immobilier. L’organisme prêteur effectue une hypothèque. Il prend ensuite un ratio entre la valeur du bien et la somme du crédit. Si le bien immobilier ne fait l’objet d’aucune hypothèque, le ratio peut atteindre les 80 %.

Le prêt hypothécaire est également accessible aux entreprises, notamment aux PME. Ces dernières peuvent l’obtenir en mettant en gage leurs actifs commerciaux. Le crédit hypothécaire à la consommation non affecté est comme un crédit immobilier. Cela, depuis 2016. En effet, les taux des prêts immobiliers sont plus attractifs que ceux des financements à la consommation. Les banques ou les organismes financiers exigent une justification de la destination des fonds. L’emprunteur doit donc pouvoir la justifier. À la réception du dossier, les banques ou l’établissement financier donne une réponse dans les 10 ou 60 jours.

Les avantages du prêt hypothécaire

• L’emprunteur bénéficie d’une forte capacité d’endettement ;
• La durée de remboursement peut atteindre une trentaine d’années ;
• Le prêt hypothécaire s’octroie quel que soit le type de projet. Il permet la réalisation de gros projets ;
• Il permet de financer un projet, même en absence de caution ou de fonds ;
• Le crédit est remboursable par anticipation. Cela, avec ou sans pénalités.
• Le regroupement de crédits est possible ;

L’emprunteur bénéficie parfois d’une réduction fiscale, mais sous conditions. Le créancier effectue une main levée lorsque la totalité du prêt hypothécaire est remboursée.

Pour les banques ou les institutions financières, le prêt hypothécaire offre une assurance de remboursement du crédit. Il facilite également les échanges bancaires. Un avantage aussi bien pour la microéconomie que pour la macroéconomie.

Les inconvénients du prêt hypothécaire

• Les frais de l’hypothèque sont coûteux. L’emprunteur doit prendre en compte plusieurs frais.
• L’emprunteur doit prendre en charge la main levée de l’hypothèque.
• Le bien immobilier est mis en garantie en cas de défaut de paiement. La réalisation de la vente est au profit de la banque ou de l’organisme prêteur.

Le principal risque de ce type de crédit est la saisie du bien immobilier. L’obtention d’un crédit hypothécaire s’effectue sous différentes conditions. De nombreux critères doivent être pris en compte ; le taux d’endettement du débiteur, ses relevées bancaires, etc. Chaque banque ou organisme de prêt dispose de ses propres conditions pour octroyer un prêt hypothécaire à un emprunteur. 

L’emprunteur, comme le créancier se lancent dans une dynamique à risque lors d’une opération de prêt hypothécaire. En effet, le processus d’achat en cas de non-paiement ajoute des contraintes. Cela est dû au fait qu’il s’agit d’une démarche très formelle. Il est impératif de se rendre chez le notaire.

Les frais du crédit hypothécaire

• Les frais de notaire : cette dépense comprend les frais de rédaction de l’acte notariée. Les dépenses s’établissent en fonction d’un barème. Les frais sont, en effet, fixés par la loi. 
• Les frais d’hypothèque : ils comprennent l’inscription au service de publicité foncière. La taxe de publicité foncière ou TPF n’est pas due dans certaines situations. L’emprunteur prend également en charge le salaire du conservateur des hypothèques. Cette rémunération représente environ 0,05 % du montant du prêt. Le cas échéant, une majoration des accessoires a lieu. Les frais d’inscription hypothécaire sont également à prendre en compte.
• Différents frais annexes sont aussi à la charge de l’emprunteur. Ils comprennent entre autres, les copies exécutoires, les bordereaux hypothécaires, les timbres fiscaux, etc. Il y a également les droits d’enregistrement (impôt), les frais de dossier bancaire. Ces derniers varient selon le capital emprunté et l’institution financière en charge du crédit hypothécaire.
• L’emprunteur prend également en charge les frais d’assurance. En effet, certains établissements de crédit exigent une assurance pour l’acceptation du crédit.
• Les frais de mainlevée : cette dépense s’applique en cas de vente du bien immobilier avant le remboursement total du prêt. Elle peut également survenir lorsque la vente s’effectue moins d’un an après la dernière échéance du prêt.
• Les frais de courtage : négociables, ils peuvent être estimés entre 3 à 7 % du montant du crédit.

Les frais d’hypothèque ne sont pas remboursables. Toutefois, l’emprunteur peut récupérer une partie des frais de l’acte de cautionnement. Tous ces frais varient en fonction de la somme totale de l’emprunt. 

Le crédit hypothécaire peut faire l’objet d’une restructuration. Un organisme de crédit ou une banque rachète les prêts en cours afin de les remplacer par un prêt unique. Ce dernier est assorti avec un taux plus attrayant et une durée d’amortissement allongée. Cela, afin de faire correspondre le taux d’endettement à la capacité de remboursement de l’emprunteur. La restructuration s’effectue dans le cadre d’une nouvelle prise d’hypothèque.

Les documents nécessaires pour la demande d’un prêt hypothécaire :

• Un certificat de propriété ;
• Un contrat de prêt immobilier ;
• Un tableau d’amortissement du crédit immobilier ;
• Une estimation de la valeur du bien effectuée par une agence compétente ;
• Un relevé bancaire des 6 derniers mois,
• Les bulletins de salaire des 3 derniers mois de l’emprunteur ;
• Un dernier avis d’imposition ou la dernière réclamation de revenu ;
• Une copie du contrat de mariage.