Article mis à jour le 25 avril 2025 par M & F
Si l’on cherche un investissement dans le locatif, on a de plusieurs options en 2025 avec le Pinel+ et le Denormandie mais quelles sont les différences ?
Sommaire
Le dispositif Pinel+ : investir dans le neuf avec des exigences renforcées
Le dispositif Pinel+, prolongement du Pinel classique, a été conçu pour encourager l’investissement dans des logements neufs ou réhabilités, tout en intégrant des critères environnementaux et de confort plus stricts. Bien que le Pinel standard ait pris fin en décembre 2024, le Pinel+ perdure pour répondre aux besoins de logements dans les zones tendues.
Comment fonctionne le Pinel+ ?
Le Pinel+ permet une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien (plafonné à 300 000 €) :
- 12 % pour une location de 6 ans.
- 18 % pour 9 ans.
- 21 % pour 12 ans.
Cela peut représenter jusqu’à 63 000 € d’économie fiscale sur 12 ans. Le logement doit être loué nu comme résidence principale, avec des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires, fixés selon les zones géographiques (A, A bis, B1).
Conditions spécifiques du Pinel+
Contrairement au Pinel classique, le Pinel+ impose des critères supplémentaires :
- Performance énergétique : les logements doivent respecter la norme RE2020 ou obtenir un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de classe A ou B.
- Confort : surface minimale (par exemple, 45 m² pour un T2) et espaces extérieurs privatifs (balcon, terrasse) obligatoires.
- Localisation : uniquement dans les zones à forte demande locative (grandes métropoles comme Paris, Toulouse, Bordeaux).
Pourquoi choisir le Pinel+ ?
Le Pinel+ s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir un bien neuf dans des villes dynamiques. Il combine réduction fiscale et valorisation patrimoniale, tout en répondant aux enjeux écologiques actuels. Cependant, les contraintes de confort et d’énergie peuvent augmenter le coût initial.
Le dispositif Denormandie : rénover l’ancien pour défiscaliser
Introduit en 2019 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, le dispositif Denormandie cible l’investissement locatif dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux. Il vise à revitaliser les centres-villes des communes moyennes tout en luttant contre l’habitat insalubre.
Fonctionnement et avantages fiscaux
Comme le Pinel+, le Denormandie offre une réduction d’impôt basée sur le coût total de l’opération (achat + travaux, plafonné à 300 000 €) :
- 12 % pour 6 ans de location.
- 18 % pour 9 ans.
- 21 % pour 12 ans.
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et être réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Par exemple, pour un bien acheté 150 000 € avec 50 000 € de travaux, la réduction fiscale peut atteindre 42 000 € sur 12 ans.
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés :
- Localisation : communes du programme Action Cœur de Ville (222 villes comme Montauban ou Melun) ou ayant signé une convention ORT (Opération de Revitalisation de Territoire).
- Travaux : amélioration énergétique (gain de 20 à 30 % selon le type de logement) ou réalisation d’au moins deux types de travaux parmi isolation, changement de chaudière, etc.
- Location : logement loué nu, à usage de résidence principale, avec plafonds de loyer et de ressources similaires au Pinel.
Pourquoi opter pour le Denormandie ?
Le Denormandie est idéal pour les investisseurs attirés par l’immobilier ancien à rénover, souvent moins cher que le neuf. Il permet de participer à la redynamisation des villes moyennes tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Cependant, il exige une analyse fine du marché locatif local pour éviter la vacance.
Pinel+ ou Denormandie : comment choisir ?
Le choix entre Pinel+ et Denormandie dépend de votre projet :
- Pinel+ : privilégiez ce dispositif si vous visez un bien neuf dans une grande métropole avec une forte demande locative. Il est adapté aux investisseurs recherchant un placement sécurisé et écologique.
- Denormandie : optez pour ce dispositif si vous êtes prêt à investir dans la rénovation d’un bien ancien dans une ville moyenne, avec un budget potentiellement plus abordable.
Dans les deux cas, une étude de marché et un accompagnement par un professionnel (notaire, conseiller en gestion de patrimoine) sont recommandés pour maximiser la rentabilité et respecter les contraintes légales.
En conclusion, Pinel+ et Denormandie offrent des opportunités complémentaires pour investir dans l’immobilier locatif en 2025. En fonction de votre budget, de vos objectifs et de votre appétence pour le neuf ou l’ancien, ces dispositifs peuvent transformer votre projet en un levier de défiscalisation et de constitution de patrimoine.
