Article mis à jour le 22 février 2022 par M & F
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SCI familiale, les avantages et les inconvénients
Souhaitez-vous acquérir et gérer avec votre conjoint et vos enfants votre patrimoine immobilier pour qu’aucun d’eux ne soit lésé ? Constituez une SCI familiale. En tant que parents, souhaitez-vous leur transmettre plusieurs biens immobiliers sans devoir payer des droits de succession exorbitants ? La SCI familiale est faite pour vous. Vous offrant certains avantages séduisants, cette structure n’est pourtant pas sans quelques inconvénients. Découvrez-les ci-après.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une SCI familiale n’est ni plus ni moins qu’une société civile immobilière, mais à caractère familial. Elle a pour vocation la construction, l’acquisition et la gestion de biens immobiliers à des fins locatives. Elle permet aussi de mettre gratuitement à la disposition de tiers ces biens.
Qu’entend-on par une société civile immobilière ?
Une société civile immobilière est une structure juridique constituée de 2 personnes minimum pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Chacune de ces personnes a le statut d’associé et reçoit des parts sociales suivant la valeur de son apport. En fonction de ce dernier, ils se partagent aussi les bénéfices, les dépenses et les pertes.
La constitution d’une SCI nécessite la rédaction des statuts qui définissent le siège social de la société et ses gérants. Elle requiert aussi la publication d’un avis de création dans un journal d’annonce légale. Il en est de même pour son immatriculation au RCS auprès du greffe du tribunal de commerce.
Une SCI familiale, c’est quoi ?
Une SCI familiale est une SCI dont les associés sont membres d’une même famille, par lien de parenté ou d’alliance. Ils peuvent être devenus propriétaires d’un même bien immobilier à la suite de :
- un décès d’un membre de leur famille,
- un divorce,
- une séparation de corps,
- une acquisition sous le régime de la séparation des biens, etc.
Ce sont des situations qui peuvent entraîner l’application du régime de l’indivision, obligeant les propriétaires à gérer ensemble leur patrimoine. Ils doivent bien s’entendre afin de prendre les bonnes décisions nécessaires pour cela. Dans le cas contraire, ils risquent de vendre le bien immobilier qui leur est dédié. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de constituer une SCI familiale pour éviter de tels soucis. En tant que SCI familiale, ils peuvent louer le bien et en percevoir des loyers. Ce sont des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu. Ils ne peuvent pourtant pas le louer meublé ni le revendre, car seront dénoncés d’exercice d’activité commerciale. Ils risquent d’être soumis à l’impôt sur les sociétés pour cela.
Les avantages de la SCI familiale
Quand plusieurs membres d’une même famille détiennent des parts sociales dans des biens immobiliers, la SCI familiale est la meilleure alternative. Cette structure juridique en facilite la gestion et la transmission quand besoin est, et fait bénéficier d’un avantage fiscal.
Pallier les aléas relatifs à l’indivision
En constituant une SCI familiale, les membres évitent les problèmes relatifs à l’indivision d’un bien immobilier. La SCI familiale empêche la mise en vente du patrimoine en cas de divorce, de séparation ou de décès. Pour cause, le droit de chaque membre n’est relatif qu’aux parts sociales qu’il détient. Celui qui veut se défaire des siennes n’a qu’à les céder aux autres associés.
La protection du patrimoine
La SCI familiale permet aussi de protéger le patrimoine des associés vu elle en est l’unique détentrice. C’est le cas quand un associé cherche à vendre le bien immobilier ou que des créanciers veulent le saisir. Dans ce dernier cas, les créanciers doivent agir indépendamment contre chaque associé selon la part sociale de celui-ci et non, de manière globale.
Une gestion commune et équitable du patrimoine
La SCI familiale facilite aussi la répartition équitable entre les associés des bénéfices et des dettes engendrés par le bien immobilier. Cela se fait suivant la valeur des parts sociales de chacun, de même pour les travaux d’entretien à faire.
Une transmission de patrimoine moins onéreuse
La transmission du patrimoine devient aussi moins chère au sein d’une SCI familiale. Elle fait bénéficier d’abattements allant jusqu’à 100 000 euros par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les quinze ans.
Une fiscalité souple et avantageuse
Dans une SCI familiale, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il appartient à chaque associé de mentionner dans sa déclaration de revenus les sommes qu’il a reçues via la SCI. Au cas où elle loue des biens meublés ou les revend, elle est en outre soumise à l’impôt sur les sociétés.
Les inconvénients de la SCI familiale
En dépit de ses nombreux avantages, la SCI familiale présente cependant quelques inconvénients.
Impossibilité d’exercer des activités commerciales
Une SCI familiale ne peut pas réaliser certaines opérations commerciales comme la location meublée ou les achats pour revente de biens immobiliers. En tant que société civile, elle n’a pas le droit d’exercer ces types d’activité.
Tenue de comptabilité obligatoire
Dans une SCI familiale, on doit aussi tenir une comptabilité à jour, ce qui peut, à la longue, être contraignant.
Fourniture de preuves de l’existence de la SCI familiale
En parallèle, les membres de la SCI familiale doivent aussi fournir continuellement les preuves de l’existence de celle-ci. Ils doivent faire de même pour son fonctionnement ou sa gestion.
Non-accessibilité aux aides de la banque
Une SCI familiale ne peut pas profiter des aides immobilières des banques, des aides dédiées à leur développement. C’est le cas du prêt à taux 0 % et du plan épargne logement qui ne sont dédiés qu’aux personnes physiques.
Une SCI familiale peut aussi être automatiquement soumise à des taxes fiscales comme le droit de préemption urbain. À cause de la mutation, elle peut aussi faire l’objet d’une imposition des plus-values en cas d’apport en nature des biens immeubles.
La direction d’une SCI
La société civile immobilière présente donc de multiples avantages et quelques inconvénients. Pour diriger un SCI, on nomme un gérant pour le traitement des affaires courantes. En revanche, c’est en assemblée qu’on prend les décisions les plus importantes comme la cession de parts sociales ou la révocation du gérant.
Par ailleurs, il est tout à fait possible de proposer plusieurs gérants. En outre, ce responsable de la direction peut aussi avoir des missions dans le domaine administratif, notamment la réalisation du bilan ou l’établissement des comptes annuels. Cela dépend des décisions prises par l’assemblée.
Bien entendu, s’il s’agit d’une SCI familiale qui est généralement composée des parents et des enfants dans la cogestion, la durée de leur mandat n’est pas définie et cela ne s’arrête qu’en cas de décès ou à la fin de l’existence de la Société civile immobilière.
La constitution d’une SCI
Si vous envisagez de constituer une SCI, il est plus sûr de demander des conseils sur l’immobilier, le crédit et l’assurance. Quoi qu’il en soit, la première chose à faire est de contacter votre notaire afin de mettre en place les statuts de votre société pour éviter tout écueil. En effet, il peut être délicat de rédiger ces statuts.
Donc, le notaire va se charger de réaliser toutes les formalités telles que la publicité légale, l’enregistrement des statuts, l’inscription au centre de formalité des entreprises, etc. Et si vous envisagez de céder une cession de parts sociales, l’intervention d’un notaire est également indispensable.
Cependant, il est important de rappeler que constituer une SCI n’est pas seulement réservé à la gestion d’un bien familial. En effet, cela peut aussi servir à la réalisation d’une opération de construction immobilière. La constitution d’une SCI permet aussi de gérer un patrimoine professionnel ou encore pour profiter des avantages fiscaux.
