Article mis à jour le 14 juin 2021 par
« Le conseil syndical est un organisme de la copropriété. Il agit souvent comme intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic des copropriétaires.«
Dans chaque copropriété, il existe en principe un conseil syndical composé de plusieurs copropriétaires désignés par la conférence. Le rôle de ce conseil syndical est non seulement consultatif, mais aussi très actif, puisqu’il doit assister les membres du syndic, contrôler sa gestion et lui donner des avis sur toutes les questions liées à la copropriété. C’est un relais entre le copropriétaire et le syndic. Si la priorité chez les acteurs de la copropriété est de pouvoir tenir une assemblée des actionnaires reportée en raison du confinement, alors que certaines des modifications apportées par l’arrêté entrent en vigueur, la date du 1er juin 2020 est également cochée. Cette loi apporte des modifications assez profondes au droit de la propriété commune qui n’a pas subi de modifications majeures depuis 1965. Parmi les changements importants du décret, il y a eu une décentralisation au profit du conseil syndical, qui a soigneusement prévu de rééquilibrer le pouvoir dans l’immeuble pour faciliter le rapport de force sur le gestionnaire immobilier. Envie de savoir plus sur les pouvoirs de décision d’un conseil syndical dans une copropriété, poursuivez la lecture de cet article.
Sommaire
Les nouveaux pouvoirs du conseil syndical en 2021
Des modifications de l’ordonnance
Depuis novembre 2018, les professionnels du secteur immobilier, notamment ceux impliqués dans la copropriété, ont placé des attentes fortes sur la loi Élan. Heureusement pour ces derniers, l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a répondu à ces attentes, ayant reçu un accueil assez favorable de leur part ainsi que des observateurs.
De manière générale, la réforme de la copropriété vise à simplifier son fonctionnement tout en réalisant une modernisation pour faciliter la gestion et la prise de décision au sein des membres de l’immeuble et de la copropriété.
Une délégation de pouvoirs au conseil syndical
Le décret est entré en vigueur le 1er juin 2020 et a modifié considérablement le rôle, les missions et les pouvoirs du conseil syndical. L’évolution la plus importante est la délégation de pouvoirs au conseil syndical. Le modèle introduit par le décret définit que l’assemblée peut désormais déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre elle-même certaines décisions. Par contre, cette possibilité d’autorisation n’est valable que lorsque le conseil syndical est composé d’au moins 3 membres.
Afin de correspondre à ce pouvoir accordé au conseil syndical, le décret oblige ce dernier à fournir des informations aux copropriétaires, telles que des retours d’expérience et des rapports réguliers. De plus, chaque membre du conseil syndical a pour ordre de souscrire une assurance de responsabilité civile.
Un gain de pouvoirs considérables du conseil syndical
Cette importante mise à jour vise à donner une position plus forte au conseil syndical, tout en simplifiant la gestion quotidienne de la copropriété et au sein de l’immeuble. Elle cherche également à rééquilibrer les pouvoirs entre la participation au conseil syndical et le syndic de la copropriété.
Il convient également de préciser que si le conseil syndical n’obtient pas les documents de gestion exigés par le syndic dans un délai d’un mois, le président peut exiger sa condamnation par le tribunal judiciaire et verser une indemnité au syndicat des copropriétaires. En de la possibilité d’une délégation expresse, cette révision unique a fortement renforcé le pouvoir du conseil syndical.
Des mises à jour apportées dans la désignation des membres du conseil syndical
Jusqu’à présent, la loi stipule que les membres du conseil syndical devraient être désignés par l’assemblé général à condition qu’ils appartiennent à des copropriétaires de leurs conjoints, de leurs partenaires pacsés ou de leurs représentants légaux. Ce qui est le cas des personnes liées au syndic, comme son conjoint ou ses ascendants.
L’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, apporte une souplesse en la matière, en prévoyant que les membres du conseil de coalition peuvent désormais être remplacés dans leurs missions par un parmi leurs ascendants ou descendants. Cependant, cela ne s’est pas produit jusqu’à présent.
Ainsi, cette ordonnance tant attendue apporte certaines nouveautés qui, en plus de simplifier la gestion des affaires courantes d’une agence de copropriété, contribueront à un certain rééquilibrage entre conseil syndical et syndics.
La responsabilité du conseil syndical
La responsabilité juridique du conseil syndical, c’est quoi ?
Le conseil syndical est un organisme de la copropriété. Il agit souvent comme intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic des copropriétaires. Et comme pour tous les organes existants, sa responsabilité juridique fait référence à l’obligation de répondre de ses agissements devant la justice et d’en assumer les conséquences. Ses membres sont élus à la majorité absolue de l’article 24 de la loi de 1965 lors de l’assemblée générale. Dans le cas d’une union coopérative, les conseillers syndicaux exercent les fonctions du syndic, sans intermédiaire.
Un conseiller syndical peut avoir commis une ou plusieurs erreurs dans le cadre de ses fonctions qui pourraient être préjudiciables. Dans ce cas, la responsabilité juridique du conseil syndical peut entrer en jeu.
Quand la responsabilité juridique du conseiller syndical doit-elle entrer en jeu ?
Le conseil syndical n’est pas une personne morale et, en particulier, il ne peut être tenu responsable devant les tribunaux. Toute action contre lui est vaine. En revanche, un ou plusieurs conseillers syndicaux peuvent en être tenus devant les tribunaux à titre personnel. Sous certaines conditions. Les membres du conseil syndical ne sont pas des professionnels, la responsabilité juridique des conseillers syndicaux ne peut intervenir qu’en cas de faute lourde ou d’un abus de pouvoir. Ils bénéficient d’une immunité substantielle contre les actes commis dans l’exercice de leurs fonctions.
En effet, si un conseiller syndical agit dans le cadre de son devoir et commet une erreur de bonne foi sans intention de nuire, il ne sera pas condamné. Par exemple, une recommandation mal conseillée aux copropriétaires ne peut être critiquée en justice, car son rôle est consultatif. De plus, si le conseiller syndical manque effectivement à son devoir, le lien de cause à effet entre la faute et le dommage doit être révélé. Si le conseiller syndical outrepasse ses fonctions statutaires, il ne bénéficiera d’aucune protection autorisée par son mandat. Par conséquent, il devra être responsable de ses actes comme tout copropriétaire.
Après avoir recueilli toutes les preuves, les copropriétaires lésés ou le syndicat de copropriétaires peuvent prendre la responsabilité d’un ou de tous les membres du conseil syndical devant les tribunaux. Pour rappel, le conseil syndical est composé de copropriétaires élus en assemblée générale. Ses membres exercent leurs fonctions et ce travail de manière gratuite et bénévole. Ainsi, en tant que bénévole, le conseiller syndical est protégé par les dispositions précitées de l’article 1992 du Code civil. Celle-ci est également déterminée par le fonctionnement de la copropriété et la liberté de vote des copropriétaires. En effet, les consultants syndicaux ne pourront en aucun cas être tenus pour responsables des conséquences de la décision souveraine du Congrès (CA Paris, pôle 4-ch. 2, 21 juin 2017, n° 15/09932, concernant l’augmentation alléguée dans le budget par le conseil syndical).
