Article mis à jour le 15 septembre 2025 par M & F
L’arrêté gouvernemental du 13 août 2025, publié au Journal Officiel le 26 août 2025, transforme radicalement l’évaluation énergétique des logements français. Le coefficient de conversion électricité passe de 2,3 à 1,9 dès janvier 2026, reclassant automatiquement près de 850 000 biens chauffés à l’électricité. Cette évolution majeure bouleverse les critères d’estimation d’appartement à Paris et redéfinit les valorisations immobilières.
Sommaire
La réforme DPE 2026 décryptée : ce qui change concrètement
Le ministère de la Transition Écologique (août 2025) confirme l’abaissement du coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Cette modification technique répond à une volonté de corriger une inégalité de traitement pénalisant les logements électriques face au gaz et au fioul.
Concrètement, chaque kilowattheure électrique consommé comptait pour 2,3 kWh d’énergie primaire, contre 1,9 kWh à partir de 2026, selon Greenta (juillet 2025). Cette évolution s’aligne sur les standards européens et reflète mieux le caractère décarboné de l’électricité française, produite à 95% par le nucléaire et les énergies renouvelables.
Le calendrier d’application prévoit une entrée en vigueur automatique pour tous les DPE édités après le 1er janvier 2026. Les diagnostics antérieurs restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
850 000 logements français bénéficiaires du reclassement
Selon le ministère de l’Écologie (août 2025), environ 850 000 logements principalement chauffés à l’électricité sortiront du statut de passoire énergétique (classe F ou G) sur les 4,8 millions recensées au 1er janvier 2023. Cette revalorisation concerne majoritairement des appartements urbains et des petites surfaces, proportionnellement plus sensibles au coefficient électrique.
Les profils types bénéficiaires incluent principalement les logements parisiens avec chauffage électrique individuel, les studios et deux-pièces en copropriété, ainsi que les résidences récentes équipées de radiateurs électriques performants. HelloWatt révèle que 68% des logements F passeront en classe E, et 40% des logements G gagneront une classe (juillet 2025).
La répartition géographique privilégie les zones urbaines denses où l’électricité reste le mode de chauffage dominant. Cette évolution représente un gain d’étiquette maximum d’une classe, permettant notamment aux biens F de devenir éligibles à la location.
L’accompagnement district immobilier face aux évolutions réglementaires
Face à ces mutations réglementaires majeures, l’entreprise District Immobilier développe une expertise spécialisée dans l’anticipation des changements normatifs impactant le marché parisien haut de gamme. Cette société accompagne ses clients propriétaires dans l’évaluation des opportunités créées par la réforme DPE 2026.
L’organisation propose des stratégies d’anticipation personnalisées pour optimiser la valorisation patrimoniale avant et après l’entrée en vigueur de la réforme. Les propriétaires d’appartements parisiens peuvent ainsi estimer son appartement avec District Immobilier en intégrant les futures évolutions réglementaires dans leur stratégie de commercialisation.
Cette approche permet d’identifier les biens susceptibles de bénéficier du reclassement et d’adapter les calendriers de mise en vente pour maximiser les plus-values patrimoniales.
Impact immédiat sur les valorisations et transactions immobilières
Le Journal de l’Agence (juillet 2025) indique qu’à Paris, les logements classés G affichent actuellement un loyer mensuel inférieur de -1,3 € par mètre carré comparé aux biens classés D. La réforme DPE 2026 devrait réduire mécaniquement ces décotes en requalifiant de nombreux appartements électriques.
Les décotes évitées représentent un enjeu financier considérable pour l’estimation d’appartement à Paris. Selon SeLoger (juin 2022), contrairement à d’autres villes où les passoires thermiques subissent des décotes de 2 à 19%, le marché parisien reste moins sensible au classement énergétique en raison de sa tension.
Cette spécificité parisienne crée de nouvelles opportunités locatives pour les propriétaires dont les biens passeront de G à F ou de F à E. L’interdiction de location des biens G depuis 2025 et des biens F prévue en 2028 rend ce reclassement particulièrement stratégique pour maintenir la rentabilité locative.
Les limites de cette « revalorisation automatique »
Jean-Charles Colas-Roy, président de Coénove, dénonce selon Comminges-actus (septembre 2025) une décision « arbitraire et contreproductive » sans justification scientifique approfondie. Ces critiques soulignent le risque de confusionpour les particuliers face aux évolutions répétées du diagnostic.
La réforme ne modifie pas les vrais gains énergétiques des logements concernés. Un appartement reclassé de G à F conserve ses caractéristiques techniques réelles et ses coûts de chauffage identiques. Cette amélioration « sur le papier » peut créer des attentes déçues chez les acquéreurs ou locataires.
Julien Besnard de Casam redoute selon le Journal de l’Agence (juillet 2025) que cette annonce retarde les mises en vente, les propriétaires attendant janvier 2026 pour bénéficier d’un meilleur classement. Cette temporisation pourrait temporairement réduire l’offre disponible et accentuer les tensions du marché parisien.
Stratégies d’anticipation pour les propriétaires parisiens
Les propriétaires parisiens disposent de plusieurs leviers d’optimisation avant l’entrée en vigueur de la réforme. L’analyse du système de chauffage existant permet d’identifier les biens éligibles au reclassement automatique dès janvier 2026.
Le positionnement avant/après réforme nécessite une expertise fine du marché pour calibrer les calendriers de commercialisation. Les appartements chauffés à l’électricité peuvent attendre la revalorisation, tandis que les autres énergies conservent leur classification actuelle.
Les conseils pratiques incluent la vérification de l’éligibilité via le simulateur de l’Ademe, la planification des mises en vente selon les échéances réglementaires, et l’intégration de ces évolutions dans les stratégies patrimoniales long terme. Cette approche permet d’optimiser l’estimation d’appartement à Paris en anticipant les mutations du marché énergétique.
Sources
- https://www.ecologie.gouv.fr/presse/evolution-du-calcul-du-dpe-1er-janvier-2026-favoriser-lelectrification-du-chauffage
- https://www.economie.gouv.fr/actualites/un-nouveau-dpe-au-1er-janvier-2026-pour-favoriser-le-chauffage-electrique
- https://www.ecologie.gouv.fr/actualites/evolutions-du-calcul-du-dpe-reponses-vos-questions
- https://www.hellowatt.fr/blog/nouveau-calcul-dpe-2026/
- https://www.journaldelagence.com/1405887-dpe-quels-impacts-chiffres-sur-les-prix-les-vente-et-les-locations
- https://edito.seloger.com/actualites/france/paris-passoires-thermiques-penalisees-article-13962.html
- https://www.comminges-actu.com/2025/09/reforme-du-dpe-le-coefficient-de-l-electricite-revu-a-la-baisse-des-2026.html
