Avant d’acheter une maison : les 5 choses à savoir

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Article mis à jour le 5 novembre 2026 par M & F

Acheter une maison est souvent le projet financier d’une vie. Pour éviter les mauvaises surprises, il faut préparer l’achat bien avant la première visite : connaître sa capacité d’emprunt, anticiper le coût total, choisir le bon emplacement, vérifier l’état du bien et sécuriser la promesse de vente. Voici les 5 choses à savoir, avec trois cas pratiques.

1. Connaître sa capacité d’emprunt réelle

Avant toute visite, faites le point avec votre banque ou un courtier. Les règles du HCSF limitent le taux d’endettement à 35 % des revenus nets (assurance comprise) et la durée à 25 ans. Une simulation de crédit immobilier donne un premier ordre de grandeur, à affiner selon les taux du marché.

Pour trouver le bon bien au juste prix, l’accompagnement d’une agence implantée localement, comme agence-lerougeetlenoir.fr, permet de gagner du temps et de sécuriser chaque étape.

Revenus nets mensuels	Mensualité max (35 %)	Capacité indicative sur 25 ans à 3,3 %
2 500 €	875 €	≈ 180 000 €
3 500 €	1 225 €	≈ 250 000 €
5 000 €	1 750 €	≈ 360 000 €

Primo-accédant ? Vérifiez votre éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ), qui peut compléter le financement.

2. Anticiper le coût total de l’achat

• Frais de notaire : 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
• Garantie du prêt : caution ou hypothèque.
• Assurance emprunteur : à comparer, la délégation peut réduire fortement le coût (voir assurance emprunteur pas chère).
• Travaux : rénovation, mise aux normes, amélioration énergétique.
• Charges récurrentes : taxe foncière, énergie, entretien.

3. Choisir le bon emplacement

L’emplacement fait la valeur du bien à long terme. Regardez la proximité des transports, écoles, commerces et bassins d’emploi, le dynamisme du quartier et les projets d’urbanisme (consultez le PLU en mairie). Visitez à différents moments de la journée et comparez avec les prix réellement constatés.

4. Faire analyser l’état du bien

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques : DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, assainissement, état des risques. Un DPE classé F ou G implique des travaux et des restrictions de location. Lors des visites, contrôlez toiture, humidité, fissures, menuiseries et chauffage, et faites-vous accompagner d’un professionnel en cas de doute (par exemple sur la mérule).

5. Sécuriser la promesse de vente

• Condition suspensive d’obtention de prêt : montant, taux maximal et durée précisés.
• Délai de rétractation de 10 jours après notification du compromis.
• Autres conditions possibles : permis de construire, vente de votre bien actuel.
• Dépôt de garantie : généralement 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire.

Trois cas pratiques

Cas n°1 — Couple primo-accédant

Situation : Léa et Tom, 4 000 € nets par mois, 25 000 € d’apport. Analyse : mensualité maximale 1 400 €, capacité d’environ 285 000 € sur 25 ans, PTZ possible dans le neuf. Décision : budget global de 300 000 € frais inclus.

Cas n°2 — Maison à rénover

Situation : maison ancienne classée F affichée 210 000 €. Analyse : 45 000 € de travaux énergétiques chiffrés. Décision : négociation à 190 000 € et intégration des travaux dans le prêt.

Cas n°3 — Refus de prêt

Situation : Karim signe un compromis avec une condition suspensive de prêt à 3,5 % maximum sur 25 ans. Sa banque refuse. Résultat : il récupère son dépôt de garantie grâce à la condition suspensive.

Questions fréquentes avant d’acheter une maison

Quelles sont les 5 choses à savoir avant d’acheter une maison ?

Il faut connaître sa capacité d’emprunt réelle, anticiper le coût total de l’achat (frais de notaire, garanties, travaux), bien choisir l’emplacement, faire analyser l’état du bien grâce aux diagnostics et à une visite approfondie, et sécuriser la promesse de vente avec les bonnes conditions suspensives.

Combien peut-on emprunter pour acheter une maison ?

Les banques appliquent les règles du HCSF : un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise, et une durée de prêt de 25 ans au maximum (27 ans en cas de différé pour un logement neuf ou des travaux importants). Le reste à vivre et la stabilité des revenus sont aussi examinés.

Quel apport faut-il pour acheter une maison ?

Un apport d’environ 10 % du prix est généralement attendu, au minimum pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Certaines banques financent à 100 % ou plus les jeunes emprunteurs à fort potentiel de revenus, mais l’apport améliore nettement les conditions du prêt.

Combien coûtent les frais de notaire ?

Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent généralement 7 à 8 % du prix. Dans le neuf, ils sont réduits à environ 2 à 3 %. Ils comprennent surtout les droits de mutation reversés à l’État et aux collectivités, la rémunération du notaire étant une petite partie du total.

Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis ?

Oui. L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis signé. Après ce délai, il ne peut se désengager que si une condition suspensive n’est pas remplie, par exemple le refus de son prêt.

Faut-il faire appel à une agence immobilière ?

Ce n’est pas obligatoire, mais une agence connaissant bien le marché local aide à évaluer le juste prix, à repérer les biens adaptés et à sécuriser les démarches jusqu’à la signature. Les honoraires sont à comparer et peuvent se négocier.

Ce qu’il faut retenir

Un achat réussi repose sur cinq points : capacité d’emprunt, coût total, emplacement, état du bien et sécurisation du compromis.

Pour le financement, consultez notre guide du PTZ et celui de l’assurance emprunteur.

Sources officielles

• ANIL — information sur l’accession à la propriété.
• Notaires de France — frais et étapes de l’achat.
• Ministère de l’Économie — prêts et aides à l’accession.