Article mis à jour le 25 octobre 2021 par M & F
Vous souhaitez acquérir un nouveau logement, pourtant vous n’avez pas encore réussi à vendre l’ancien. Dans de telles situations, une source de financement temporaire vous sera d’une grande aide. La souscription à un prêt relais sec constitue une option très intéressante pour financer votre projet. Ce dernier va notamment vous assurer une transition financière entre l’acquisition du nouveau bien et la vente d’un autre. Découvrez dans ce qui suit le mécanisme autour de cette catégorie de financement.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un prêt relais sec ?
Le prêt-relais est un type d’emprunt dans lequel le remboursement du capital emprunté ne se fait qu’à l’échéance. Avant cela toutefois, vous devez rembourser les intérêts du prêt, tout comme l’assurance du crédit à l’aide de versements réguliers. Cette forme d’emprunt immobilier s’effectue à court terme, par conséquent le remboursement doit se faire assez rapidement. Souvent, la durée de prêt ne dépasse pas les 2 ans. En général, l’emprunteur le contracte pour une durée de 12 mois, renouvelable une seule fois si le bien n’est pas encore vendu.
Le prêt relais sec est une des catégories de crédit-relais à côté du prêt relais adossé, et du prêt relais intégré. Ce crédit immobilier est surtout conçu pour permettre au propriétaire d’un bien immobilier à vendre d’acquérir un autre logement avant même la revente du premier. Il s’applique généralement quand la valeur du nouveau bien à acheter est inférieure à celle mise en vente. À savoir que le prêt ne nécessite souvent plus le recours à une hypothèque ou à une caution. Mais le cautionnement peut toujours avoir lieu si un crédit complémentaire est adossé au crédit relais.
Comment fonctionne un prêt relais sec ?
L’emprunteur demande un prêt relais sec pour financer son achat immobilier à défaut d’avoir vendu son premier logement. Aucun crédit supplémentaire ne sera requis, le prêt relais constituera le seul et unique moyen de financement. Le mécanisme d’emprunt est assez similaire à celui d’un prêt immobilier classique. Aussi bien les interlocuteurs que les exigences des prêteurs sont pratiquement semblables. Par ailleurs, la condition d’obtention repose toujours sur les ressources financières de l’emprunteur. Ces ressources doivent pouvoir combler d’éventuels écarts entre prix de vente réel et prix de vente estimé. La banque va donc étudier celles-ci en priorité avant d’accepter de débloquer le crédit.
Dans la souscription, il n’est pas indispensable que le prix du bien à acquérir soit inférieur à celui du bien à vendre. La demande est possible dès lors que vous disposez d’apport personnel en vue de remplir la différence. À noter cependant que la souscription est impossible dès lors que le crédit immobilier souscrit pour l’achat du logement à présent mis en vente n’a pas encore été remboursé dans son intégralité. Si tel est le cas, le prêt relais adossé est ce qui convient le mieux. Ce dernier va combiner le crédit relais à un prêt classique et est également adapté pour un achat immobilier supérieur à la valeur de l’ancien logement à vendre.
Le montant du crédit relais
Pour des raisons de sécurité, le taux de prêt ne pourra en aucun cas recouvrir la totalité du prix de mis en vente de l’ancien logement. Le prêteur va prendre une marge de sécurité dans la mesure où le prix de revente s’avère inférieur à ce qui est espéré. Par conséquent, le montant des prêts immobiliers représente un pourcentage de la valeur nette de l’ancien logement à vendre. Le prêt souscrit est compris entre 50 % avec un maximum de 80 % sur la valeur estimée du bien immobilier. Les critères prises en compte dans la détermination de ce pourcentage sont notamment :
- Le marché de l’immobilier dans la situation géographique du bien ;
- La signature ou non d’un compromis de vente ;
- La solvabilité de l’emprunteur ;
- Etc.
En général, les établissements bancaires vont avancer un crédit représentant en moyenne 70 % du prix estimé de l’immeuble.
Le coût du prêt relais
Le coût du crédit relais souscrit représente les intérêts de l’emprunt à payer par les emprunteurs. Il s’agit du seul gain financier de la banque. Ce taux d’intérêt va dicter les mensualités à verser jusqu’à l’arrivée de l’échéance. Celui-ci peut varier en fonction de l’établissement bancaire prêteur. En tout cas, il n’est pas la même que celui dans le cadre d’un prêt immobilier classique. Le taux est souvent supérieur de 0.10 % à 0.30 % comparé à ce dernier. Par conséquent, il est plus intéressant de vendre le bien immobilier rapidement pour éviter des intérêts trop élevés. Selon Crédit Logement, ce taux moyen s’élevait à 1.1 % en 2019. Pour le premier trimestre 2020, la Banque de France a fixé le taux d’usure à 2.92 %. Toutefois, certaines banques pourront vous faire bénéficier de taux plus avantageux selon votre dossier.
La formule de remboursement du crédit relais
Le remboursement du prêt immobilier peut s’effectuer de deux façons après fixation du montant et du taux. La première solution consiste à effectuer un remboursement différé partiel, c’est-à-dire en remboursant progressivement les intérêts et la prime d’assurance. À l’échéance, le capital restant est remboursé en totalité. La seconde alternative est le différé total, auquel cas l’emprunteur ne va payer que l’assurance. L’intégralité du capital ainsi que ses intérêts ne seront versés qu’aux échéances. Par ailleurs, les pénalités ne s’appliquent pas en cas de remboursement anticipé.
Dans quel cas prendre un prêt relais sec ?
Comme indiqué précédemment, l’obtention de crédit-relais est intéressante pour l’acquisition d’un nouveau bien immobilier avant la vente du précédent. Financer l’achat d’un nouveau logement à l’aide du produit de la vente de l’ancien est très courant. Toutefois, le mécanisme peut s’avérer complexe avec les impératifs qu’imposent les deux opérations. Ceux-ci comprennent notamment la mise en vente de l’immeuble, la signature des compromis, le déménagement, etc. C’est à ce stade qu’intervient le prêt relais. Il permet de concrétiser le projet immobilier d’achat en empruntant un pourcentage de la valeur du bien actuel. Par la suite, après la vente effective du logement, le remboursement du montant du prêt va se faire sur ce prix de vente.
Avantages et inconvénients d’un prêt relais sec
Le prêt immobilier est avantageux sur de nombreux points de vue, tout comme il présente certains risques. En tout cas, il constitue la solution adaptée pour le financement de vos achats immobiliers.
Les intérêts de souscrire un prêt relais sec
Gérer la vente d’un bien en parallèle à l’acquisition d’un autre peut s’avérer très fastidieux. Cela peut notamment imposer le recours à la location avant l’emménagement dans le futur logement. Par conséquent, cela va également impliquer deux déménagements. Obtenir un prêt relais permet de passer outre ces contraintes et des dépenses supplémentaires qu’elles auront pu générer. Par ailleurs, la souscription à ces crédits immobiliers épargne également la charge d’une gestion parallèle de deux biens immobiliers. Cela concerne par exemple les taxes foncières ainsi que les divers frais d’entretien.
Les risques relatifs à la demande de prêt
La principale limite du prêt immobilier réside dans la revente du bien, lorsque ce dernier prend du temps à se vendre, ou dans le pire des cas n’arrive pas du tout à se vendre. Dans de telles situations en effet, le coût de crédit va vite représenter un poids non négligeable pour l’emprunteur. Par ailleurs, l’octroi du crédit relais est également moins rentable pour la banque.
