Article mis à jour le 25 octobre 2021 par M & F
« Lorsqu’un particulier s’apprête à acquérir un bien immobilier en copropriété, il se doit d’être informé sur la propriété en question.«
Quand le propriétaire d’un bien immobilier en copropriété trouve un acheteur, il se doit de fournir un dossier concernant sa propriété. Il fournit un pré-état daté à son acquéreur et au notaire bien avant la signature du compromis de vente. Achat immobilier et pré-état daté : nous vous parlons des détails dans cet article.
Sommaire
Être un acheteur bien informé pour son achat immobilier
Lorsqu’un particulier s’apprête à acquérir un bien immobilier en copropriété, il se doit d’être informé sur la propriété en question. La loi ALUR (loi instaurée en 2015) oblige même son vendeur à lui communiquer les documents administratifs et financiers retraçant l’état de copropriété. Il s’agit du pré-état daté, une série de dossiers qui renseigne sur la situation financière de la copropriété, son état en général et sa gestion. Le pré-état daté doit être à la disposition de l’acquéreur bien avant la signature de la promesse de vente. Il précède le document exigible : l’état daté. Une obligation d’information du vendeur envers l’acquéreur de l’appartement ou logement dans une copropriété.
Pré-état daté : les contenus, comment le remplir
Le vendeur d’un bien en copropriété a l’obligation de fournir un pré-état daté sincère et précis à son acheteur. Le premier document renferme les données sur la gestion de la copropriété incluant : fiche synthétique, règlement, état descriptif de division… Le dossier sur l’état financier de la copropriété expose la somme des charges courantes dans et hors du budget prévisionnel, le montant que l’acheteur doit au syndicat des copropriétaires. Il renseigne également sur le fonds de travaux et le montant impayé dans la copropriété vis-à-vis des fournisseurs. Le pré-état daté comporte, entre autres, un document sur l’état général de la copropriété dont le contenu influence la décision de l’acquéreur. L’état général de la copropriété avise essentiellement sur l’historique des entretiens courants et les caractéristiques techniques exactes du bien. Des documents tels que le carnet d’entretien, le diagnostic technique global (régie par l’article L731-1 du Code de la construction et de l’habitation) viennent appuyer ces informations.
Pré-état daté : gratuit ou payant ?
Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 fixe une liste exhaustive des prestations spécifiques que le Syndic de copropriété peut facturer. Il regroupe en tout 18 prestations non comprises dans les services habituels de gestion immobilière. Dans le cadre de l’achat immobilier et pré-état daté, ce dernier ne figure pas dans cette liste; Alors le futur propriétaire est légalement privé de régler des honoraires supplémentaires pour en avoir. Ainsi, la facturation sur la rédaction d’un pré-état daté par le Syndic constitue une pratique illégale. Lors des transactions de bien en copropriété, certains Syndics osent facturer l’acheteur jusqu’à 600 € après la remise d’un pré-état daté. Si à votre tour, vous vous trouvez dans cette situation, vous pouvez rappeler à votre Syndic que le décret précité est en vigueur depuis le 2 juillet 2015.
Un récent décret précise, datant du 15 février 2020 et portant la référence n° 2020-153
« Le montant mentionné au b de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 380 € TTC. » (Article 1)
Faire appel à des sites internet spécialistes du pré état daté
Même si le montant maximum de facturation du pré état daté est plafonné, on peut trouver moins cher. En effet, il existe des sites spécialisés dans la rédaction du pré état daté. Ces sites internet proposent de rédiger des pré état daté à partir de 30 €. Il permet de se passer de la prestation facturé par le syndic et de permettre de fournir ce document demandé par le notaire.
Afin de réalise son pré état daté en ligne, il faut se munir notamment des documents suivants :
- Dernier appel de fonds
- Dernières annexes comptables de la copropriété
Achat immobilier : qui facture quoi ? Et combien ?
Dans un contexte de vente immobilière, le futur propriétaire se laisse souvent séduire par le prix profitable du bien. Cependant, il existe des frais supplémentaires à payer tant bien par l’acheteur que par le vendeur. Les agents immobiliers ne mentionnent pas souvent leurs charges au moment des visites ou dans les annonces publicitaires sur la vente du bien en copropriété.
Les frais à la charge de l’acheteur de maison ou d’appartement
L’intervention d’un notaire est impérative lorsque vous procédez à l’acquisition d’un bien immobilier en copropriété. Le notaire rédige et authentifie les compromis/actes de vente et les contrats tout en accompagnant l’acheteur durant le processus. Il peut vous facturer sur les droits de mutation ou généralement appelé le « frais de notaire ». Les droits de mutation valent 8 % du prix de vente pour un ancien immeuble et 3 % pour une maison neuve.
Si le futur propriétaire souscrit à un crédit immobilier, il doit s’attendre à payer les frais en rapport avec l’emprunt. L’acheteur est chargé de régler les dépenses liées au montage du dossier qui vaut 1 % du montant du prêt. Il paye aussi les frais de l’assurance emprunteur et les frais de garantie que ce soit une caution ou une hypothèque.
Concernant les honoraires d’agence, l’acheteur peut les payer dans la mesure où cela figure dans l’annonce. Il est aussi possible que l’acheteur et le vendeur se partagent la charge. L’acquéreur de bien est, d’ailleurs, tenu de s’acquitter d’une partie des travaux de copropriété et d’une tranche de la taxe foncière comptée au prorata.
Propriétaire du bien en copropriété : les frais à payer
Tout comme l’acheteur, le propriétaire du bien à vendre doit également payer certaines charges liées à la transaction. Il règle, par exemple, la taxe d’habitation, les frais de remboursement anticipé du prêt immobilier, les honoraires du syndic de copropriété… Le vendeur paie aussi la plus-value immobilière et la TVA dans la mesure où la maison a une existence inférieure à 5 ans. Il prend en charge la facture concernant le montage du Dossier de Diagnostic Technique et les frais de mainlevée des inscriptions hypothécaires.
Achat immobilier et pré-état daté : les solutions simples et rapides en ligne
Vous avez un acheteur potentiel pour votre bien en copropriété, alors il ne faut pas tarder à obtenir le pré-état daté. Cela vous permet de le convaincre davantage et de passer à la signature du compromis de vente. De nos jours, il existe des solutions digitales simples et rapides qui vous délivrent un pré-état daté à un prix attrayant.
Pré-état daté en ligne : une pratique moderne et efficace
Le processus consiste à entrer sur le site spécialisé et de remplir le formulaire à l’aide des documents en votre possession. Il s’agit notamment des dernières annexes comptables, du dernier appel de fonds de la copropriété et les autres dossiers disponibles sur l’extranet. Le pré-état daté est traité en back-office et sera envoyé à votre e-mail en 24 heures au plus tard.
Pré-état daté en ligne : tarif convaincant
La composition d’un pré-état daté en ligne est opérationnelle depuis le 1er janvier 2020. En plus d’un service de vérification de la conformité des dossiers, les prestataires digitaux proposent des tarifs attrayants. Le coût de leur service varie entre 29 et 60 €, un tarif largement plus bas que celui des Syndic.
