Achat immobilier en copropriété, qu’est-ce qu’un pré-état daté ?

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Article mis à jour le 12 octobre 2026 par M & F

Vous achetez un appartement ou un bien en copropriété ? Le pré-état daté est un document incontournable que le vendeur doit vous remettre AVANT la signature du compromis de vente. Instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014, il regroupe toutes les informations essentielles sur la copropriété : état financier, gestion, travaux, impayés, obligations 2025 (DPE collectif et Plan Pluriannuel de Travaux). En 2026, son prix est plafonné à 380 € TTC par la loi, mais des solutions en ligne proposent le même document pour 29 à 60 €. Ce guide complet détaille le contenu obligatoire, le prix réel, les délais et les pièges à éviter.

Qu’est-ce qu’un pré-état daté exactement ?

Lorsqu’un particulier s’apprête à acquérir un bien immobilier en copropriété, il doit être informé de manière précise sur l’immeuble en question. La loi ALUR du 24 mars 2014 (loi n° 2014-366) oblige le vendeur à communiquer les documents administratifs, financiers et techniques retraçant l’état de la copropriété à travers un dossier appelé pré-état daté.

Ce dossier doit être mis à la disposition de l’acquéreur AVANT la signature du compromis de vente. Il précède l’état daté, document définitif exigible au moment de la vente devant notaire. L’objectif : éviter les mauvaises surprises après l’achat (impayés cachés, procédures judiciaires en cours, travaux votés et non annoncés, dette du vendeur envers le syndicat).

Différence entre pré-état daté et état daté

Cette confusion est fréquente mais cruciale pour l’acquéreur :

Critère	Pré-état daté	État daté
Moment de remise	Avant la signature du compromis de vente	Avant la signature de l’acte authentique (chez le notaire)
Nature juridique	Informatif pour éclairer l’acheteur	Document définitif engageant le syndic
Prix plafonné	380 € TTC maximum (décret 2020-153)	Honoraires libres (généralement 300-500 €)
Qui le demande	Vendeur ou acquéreur	Notaire
Alternative en ligne	Oui, 29-60 €	Non, obligatoirement le syndic
Base légale	Loi ALUR 24 mars 2014	Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Contenu obligatoire du pré-état daté en 2026

Le vendeur d’un bien en copropriété doit fournir un pré-état daté sincère et précis. Il se compose de trois volets principaux : administratif, financier et technique. Depuis 2025, de nouveaux documents issus de la loi Climat et Résilience (DPE collectif, PPT) viennent compléter l’ensemble.

Volet administratif

• Fiche synthétique de la copropriété (obligatoire depuis loi ALUR) : identité, nombre de lots, surface, nombre de bâtiments, période de construction.
• Règlement de copropriété et état descriptif de division (répartition des lots et tantièmes).
• 3 derniers PV d’assemblée générale (décisions récentes, travaux votés).
• Numéro d’immatriculation à 21 caractères au registre national des copropriétés (obligation loi ALUR, indispensable à l’acte notarié).
• Statut du syndic en cours de mandat : professionnel ou bénévole.

Volet financier

• Budget prévisionnel annuel voté en AG.
• Charges courantes (dans et hors budget prévisionnel) sur les 2 derniers exercices.
• Fonds de travaux (obligation loi ALUR, minimum 5 % du budget).
• Impayés du vendeur envers le syndicat des copropriétaires.
• Impayés du syndicat vis-à-vis des fournisseurs (information cruciale pour l’acheteur).
• Procédures en cours éventuelles (judiciaires, administratives, administrateur provisoire).
• Appels de fonds à venir pour travaux votés et non encore réalisés.

Volet technique

• Carnet d’entretien de l’immeuble (obligatoire depuis loi SRU 2000).
• Diagnostic Technique Global (DTG) régi par l’article L731-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
• Historique des travaux réalisés sur les 10 dernières années.
• DPE collectif (obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour copropriétés de 50 à 200 lots).
• Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) (obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour copropriétés de moins de 50 lots).
• Diagnostics obligatoires du lot vendu (DPE individuel, amiante, plomb, électricité, gaz, risques naturels/technologiques).

Combien coûte un pré-état daté en 2026 ?

Prix plafonné par la loi

Le décret n° 2020-153 du 15 février 2020 est venu encadrer le prix du pré-état daté : « Le montant mentionné au b de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 380 € TTC » (article 1).

C’est le plafond maximum, pas un tarif obligatoire. Les syndics peuvent facturer moins, mais en pratique, la plupart appliquent systématiquement le tarif maximum. Jusqu’à l’entrée en vigueur de ce décret, certains syndics facturaient 500 à 800 € — une pratique désormais illégale.

Attention aux facturations abusives

Si votre syndic vous facture au-delà de 380 € TTC pour un pré-état daté, c’est illégal. Trois recours successifs :

1. Rappeler le décret n° 2020-153 du 15 février 2020 par courrier recommandé AR.
2. Saisir le médiateur de la consommation auquel le syndic professionnel est obligatoirement adhérent depuis l’ordonnance n° 2015-1033.
3. Alternative immédiate : passer par une plateforme en ligne spécialisée à 29-60 € (voir section dédiée ci-dessous).

Faire appel à des sites internet spécialistes du pré-état daté

Même si le montant maximum de facturation du pré-état daté est plafonné à 380 € TTC, on peut trouver beaucoup moins cher. Il existe des sites spécialisés dans la rédaction du pré-état daté. Ces plateformes proposent de rédiger un pré-état daté à partir de 29 €, soit 10 fois moins cher que la facturation syndic. Elles permettent de se passer de la prestation facturée par le syndic tout en fournissant le document légalement conforme demandé par le notaire.

Afin de réaliser son pré-état daté en ligne, il faut se munir notamment des documents suivants :

• Dernier appel de fonds du syndic
• Dernières annexes comptables de la copropriété
• Derniers PV d’assemblée générale (2-3 dernières AG)
• Règlement de copropriété et état descriptif de division
• Numéro d’immatriculation au registre national (disponible sur registre-coproprietes.gouv.fr)