Article mis à jour le 28 avril 2022 par M & F
Le rôle du conseil syndical est d’assister et de contrôler le syndic de copropriété. Il se compose pour cela de copropriétaires volontaires et nullement des professionnels. De par sa fonction, il dispose de privilèges importants, ce qui le rend l’interlocuteur privilégié des copropriétaires et du syndic. Cependant, même si la première mission qui incombe au conseil syndical est de protéger les intérêts des copropriétaires, il peut aller outre.
Sommaire
Quand le conseil syndical abuse de son pouvoir
En effet, il arrive parfois que certains membres du conseil syndical dépassent les limites de leur pouvoir. L’un d’eux peut par exemple ne pas accepter une demande de convocation d’une assemblée générale du syndic. Il peut aussi accaparer à lui seul tous les pouvoirs des copropriétaires et voter en faveur du syndic malgré des demandes des copropriétaires.
Dans ce genre de situation, le conseil syndical qui est d’habitude le principal allié des copropriétaires, car les représente, peut devenir leur rival.
Quant au président du conseil syndical, il s’assure du bon fonctionnement du conseil syndical. Pour cela, il joue le rôle d’intermédiaire entre le syndic et lui, une fonction qui lui a été attribuée par le législateur. Cela ne fait pourtant pas de lui le dirigeant de la copropriété et il ne doit pas se comporter comme tel. Des fois, il passe pourtant outre ces règles et abuse des pouvoirs et de l’autorité qui lui ont été attribués par le règlement de copropriété.
Dans certains cas, un président du conseil syndical peut détourner les fonds d’une copropriété. Il peut aussi refuser de rembourser un copropriétaire pour la simple raison qu’il n’apprécie pas celui-ci. Un président du conseil syndical peut aussi payer ses frais personnels avec les fonds de la copropriété.
Il importe ainsi de résoudre de telles situations pour éviter qu’elles ne s’empirent et ne provoquent des conflits. Découvrez les mesures à prendre en cas d’abus de pouvoir du CS.
Révoquer le membre du conseil syndical qui abuse de son pouvoir
Selon la loi, le mandat des membres du conseil syndical ne doit pas dépasser 3 années renouvelables. Aussi, quand celui-ci vient à son terme, il faut juste convoquer une AG pour élire un nouveau conseil syndical.
Au cas où le mandat est encore en cours, l’un des copropriétaires peut toujours demander à ce qu’on révoque le membre du conseil syndical qui a abusé de son pouvoir. Il peut le faire avant même la fin du mandat du membre de syndicat fautif.
Pour cela, il faut identifier en premier la ou les fautes commises dans l’exercice de ses fonctions. C’est une étape nécessaire qui permet de justifier sa révocation. Il peut s’agir d’un manquement à son devoir d’entretien ou de gestion de l’immeuble comme la déclaration d’un sinistre par exemple ou la réparation d’une fuite. Le membre coupable peut aussi ne pas avoir accepté de convoquer une assemblée générale alors que les copropriétaires l’ont maintes fois demandé.
Il convient ensuite d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG sa révocation du conseil syndical. On peut accompagner cette demande d’une liste des fautes commises et justifiées. D’après l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution doit ensuite être votée à la majorité absolue.
Il faut ensuite désigner un nouveau membre de conseil syndical en mettant également à l’ordre du jour cette nomination.
Révoquer le président du conseil syndical
En cas d’abus de pouvoir de la part du président du conseil syndical, il incombe aux membres du conseil de résoudre à l’amiable le problème avec lui. Si aucune entente n’est cependant trouvée, le président peut être amené à déposer sa démission ou à être révoqué.
Les étapes à suivre sont les mêmes que celles de la révocation d’un membre du conseil syndical. Une telle décision doit également être votée en AG, à la majorité absolue pour motifs sérieux et nullement discriminatoires selon la loi en vigueur. Il faut toujours y ajouter une liste des fautes commises par le président du conseil syndical et constatées. Il peut, entre autres, avoir payé des frais personnels avec l’argent de la copropriété. Il peut aussi avoir refusé de convoquer une AG en dépit de différentes demandes des copropriétaires.
La procédure à suivre pour nommer un nouveau président du conseil syndical
Les membres du conseil syndical désignent leur nouveau président pendant une réunion. Ils peuvent s’y prendre de 2 manières différentes selon le cas.
S’il faut nommer le nouveau président du CS parmi les membres actuels, il n’est pas obligatoire d’effectuer des élections en AG. Il suffit aux membres du CS de nommer ou d’identifier celui qui va prendre la relève et d’en faire part aux copropriétaires dans un compte-rendu de réunion du conseil syndical.
Au cas où le nouveau président à élire ne fait pas partie des membres actuels du conseil syndical, il faut inclure dans l’ordre du jour de l’assemblée générale la désignation d’un nouveau membre du CS. Le vote se fait par majorité simple selon l’article 24 de la loi du 10/07/65.
Il arrive pourtant que les abus du conseil syndical provoquent des préjudices aux copropriétaires. Ainsi, une simple révocation ne suffirait pas, car peut aussi nécessiter d’engager la responsabilité pénale ou/et civile du CS.
Engager la responsabilité civile ou/et pénale du membre du conseil syndical
Est-il possible d’engager la responsabilité civile ou pénale du CS ?
Avant de répondre à cette question, il faut d’abord définir ce qu’est la responsabilité pénale et la responsabilité civile. Une personne peut engager sa responsabilité civile quand son acte provoque un préjudice à une autre personne. Elle engage en outre sa responsabilité pénale quand elle a commis une infraction qui la fait condamner par les tribunaux. Par infraction, on entend un acte jugé punissable par le droit pénal. C’est le cas de l’usage des fonds de la copropriété par exemple pour ses besoins personnels. Il s’agit d’un acte qui risque d’engager la responsabilité pénale du membre du CS qui l’a fait.
Comme le conseil syndical n’a pourtant pas de personnalité juridique, on ne peut pas engager sa responsabilité civile ou/et pénale en tant que personne morale. De ce fait, il est impossible aux tribunaux de condamner le CS à cause de ses abus de pouvoir. Par contre, on peut engager les responsabilités individuelles de chacun de ses membres qui ont commis une infraction pénale. Ceux-ci pourront être condamnés par les tribunaux.
Il faut cependant savoir qu’avant d’engager la responsabilité civile d’un membre du CS, il faut prouver la faute grave qu’on lui reproche, le dommage engendré par celle-ci et la relation entre les deux.
Selon l’article 1992 du Code civil, « la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. » Les tribunaux sont plus cléments face aux syndics bénévoles.
Aussi, depuis début juin 2020, les syndics sont obligés de souscrire à une assurance responsabilité civile d’après l’article 21-4 de la loi de 1965, réforme ELAN. Celle-ci sécurise le syndic et les membres du CS d’éventuelles fautes commises durant leur mandat et dont ils peuvent être responsables. On parle des fautes relatives à l’entretien et à la gestion de l’immeuble.
