Que faire quand le conseil syndical abuse de son pouvoir ?

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Article mis à jour le 27 septembre 2026 par M & F

Le conseil syndical est un organe central de la vie d’une copropriété. Composé de copropriétaires bénévoles, il assiste le syndic dans sa gestion, contrôle ses actions et fait le lien avec les autres copropriétaires. Mais que faire lorsqu’un membre du conseil syndical — ou son président — abuse de son pouvoir ? Détournement de fonds, refus de convocation d’AG, décisions unilatérales, favoritisme envers le syndic : ce guide fait le point sur le cadre légal, les recours amiables, la procédure de révocation, et les responsabilités civile et pénale en jeu, avec le cadre à jour au 2026 après les évolutions de la loi ELAN, de la loi Climat et Résilience et de l’ordonnance de 2019 sur la copropriété.

Rôle et missions du conseil syndical : rappel du cadre légal

Le conseil syndical est défini à l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est composé de copropriétaires (ou d’accédants) désignés à l’AG à la majorité de l’article 25 (voix de tous les copropriétaires), pour un mandat de 3 ans renouvelable. Les membres exercent leurs fonctions à titre bénévole.

Ses missions principales :

• Contrôler la gestion du syndic : vérification des comptes, des marchés passés, des travaux.
• Assister le syndic dans ses missions courantes.
• Émettre un avis obligatoire sur toute question intéressant le syndicat (art. 21 al. 3), notamment les contrats et devis d’un montant fixé par l’AG.
• Faire le lien avec les copropriétaires, préparer les AG, participer à la définition des ordres du jour.
• Depuis la loi Climat 2021 : contribuer à l’élaboration du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), obligatoire pour toute copropriété de plus de 15 ans.

Le CS élit un président parmi ses membres. Ce dernier a un rôle de coordination interne et d’interface avec le syndic, sans autorité personnelle sur les autres copropriétaires. Voir notre article sur le rôle du président du conseil syndical.

Les 5 types d’abus les plus fréquents

1. Refus de convoquer une assemblée générale malgré une demande écrite d’un ou plusieurs copropriétaires (art. 8 décret 1967) : c’est l’abus le plus courant. La loi prévoit que si le syndic ou le CS refuse, le président du tribunal judiciaire peut être saisi en référé pour l’ordonner.
2. Détournement ou usage personnel des fonds de la copropriété (paiement de dépenses privées avec le compte du syndicat) : constitue un abus de confiance au sens de l’article 314-1 du Code pénal.
3. Vote systématique en faveur du syndic contre l’intérêt des copropriétaires (collusion), y compris avec conflit d’intérêts non déclaré.
4. Refus de rembourser une avance ou de traiter une demande légitime d’un copropriétaire, ou traitement discriminatoire.
5. Rétention d’informations : refus de communiquer les documents obligatoires (comptes, contrats, PV d’AG, carnet d’entretien) ou de laisser accès au registre des copropriétés.

Étape 1 : privilégier la résolution amiable

Avant toute action contentieuse, la voie amiable est fortement recommandée :

• Dialogue direct avec le membre du CS ou son président, si possible par courrier écrit détaillant les griefs.
• Saisir le syndic par LR/AR (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) pour lui demander formellement d’intervenir ou d’inscrire un point à l’ordre du jour de la prochaine AG.
• Médiateur de la consommation : depuis l’ordonnance n° 2015-1033 du 20 août 2015, tous les syndics professionnels doivent adhérer à un médiateur de la consommation. Cette procédure est gratuite pour le copropriétaire.
• Conciliateur de justice : recours gratuit pour tenter une conciliation avant contentieux judiciaire.

Étape 2 : révoquer un membre du conseil syndical

Qui peut demander la révocation ?

Tout copropriétaire peut demander la mise à l’ordre du jour de la révocation d’un membre du CS, en adressant au syndic une demande écrite par LR/AR au moins 2 mois avant la prochaine AG (art. 10 décret 1967). Le syndic est obligé d’inscrire ce point à l’ordre du jour et de le notifier avec la convocation.

Motiver la révocation

Le membre à révoquer doit être identifié et la faute reprochée établie : manquement à ses obligations de contrôle, complicité manifeste avec le syndic, absentéisme répété aux réunions, faute de gestion caractérisée. La faute doit être sérieuse et non discriminatoire. Fournir des pièces justificatives (courriers, PV, comptes).

Vote en assemblée générale

La révocation est votée à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 : majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (présents, représentés ou absents). Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote peut être organisé à la même AG à la majorité simple de l’article 24 (art. 25-1). Si aucun tiers n’a été atteint, le point pourra être remis à l’ordre du jour d’une AG suivante.

Nommer un nouveau membre

La désignation d’un nouveau membre pour la fin du mandat du CS est portée à l’ordre du jour de la même AG. Elle est votée à la majorité de l’article 25 également.

Étape 3 : révoquer le président du conseil syndical

Le président du CS n’est pas élu directement par l’AG : il est désigné parmi les membres du CS lors d’une réunion interne, généralement à la majorité de ses pairs. Sa révocation peut donc emprunter deux voies :

1. Révocation par le CS lui-même : les membres du conseil peuvent le remplacer par un autre membre lors d’une réunion, sans passer par l’AG. Cette décision est notifiée aux copropriétaires par un compte-rendu de réunion.
2. Révocation par l’AG en tant que membre du CS : si l’objectif est de sortir totalement le président de la fonction, la révocation en tant que membre du CS suit la procédure de l’étape 2 (majorité article 25). L’exclusion du CS entraîne mécaniquement la perte de la fonction de président.

Motifs sérieux typiques : paiement de frais personnels avec les fonds de la copropriété (constitutif d’abus de confiance), refus répétés de convocation d’AG, prise de décisions engageant financièrement le syndicat sans mandat formel.

Étape 4 : nommer un nouveau président du conseil syndical

Deux cas de figure :

• Nouveau président parmi les membres actuels du CS : pas besoin d’AG. Les membres du CS se réunissent et procèdent à un vote interne. Le compte-rendu de réunion est notifié aux copropriétaires par courrier ou email selon les statuts.
• Nouveau membre du CS destiné à en devenir président : la désignation d’un nouveau membre passe par l’AG et le vote à la majorité de l’article 25 (voir étape 2). Une fois élu membre, il peut être élu président par ses pairs lors d’une réunion interne du CS.

Engager la responsabilité civile ou pénale

Le CS n’a pas de personnalité juridique

Le conseil syndical, en tant qu’organe collectif, n’a pas de personnalité juridique distincte du syndicat de copropriété. On ne peut donc pas « attaquer » le CS en tant qu’entité. En revanche, on peut engager la responsabilité individuelle de chacun de ses membres.

Responsabilité civile : les 3 conditions cumulatives

• Une faute : manquement caractérisé aux obligations du CS (art. 1240 C. civ. ex-1382).
• Un dommage : préjudice concret subi par un copropriétaire ou par le syndicat.
• Un lien de causalité : la faute est la cause directe du dommage.

L’article 1992 du Code civil précise que « la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ». Les tribunaux sont donc plus cléments envers les membres bénévoles du CS, ce qui n’exclut pas toute responsabilité en cas de faute lourde.

Responsabilité pénale : infractions courantes

• Abus de confiance (art. 314-1 Code pénal) : usage des fonds de la copropriété pour un intérêt personnel. Sanctions : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 375 000 € d’amende.
• Escroquerie (art. 313-1) : emploi de manœuvres frauduleuses pour obtenir des fonds. Jusqu’à 5 ans + 375 000 €.
• Faux et usage de faux (art. 441-1) : falsification de documents comptables. Jusqu’à 3 ans + 45 000 €.
• Prise illégale d’intérêts (art. 432-12) dans certaines configurations rares.

L’assurance responsabilité civile : obligation depuis 2020

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a introduit l’obligation, pour toute copropriété, de souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile du syndicat et des membres du conseil syndical (article 9-1 de la loi de 1965). Cette obligation s’applique aux mandats en cours à compter du 1er juin 2020.

Cette assurance couvre :

• Les fautes relatives à l’entretien et à la gestion de l’immeuble.
• Les préjudices causés aux tiers par un manquement du CS (mais pas les fautes intentionnelles ou dolosives).
• Les frais de défense en cas de procédure engagée contre un membre du CS.

Attention : cette assurance ne couvre pas les infractions pénales intentionnelles (détournement, escroquerie, faux) : dans ce cas, le membre reste personnellement responsable et l’assureur peut refuser sa garantie.

Foire aux questions

Combien de temps dure le mandat d’un membre du conseil syndical ?

3 ans maximum, renouvelable sans limitation. La durée du mandat est fixée lors du vote de désignation en AG. À l’échéance, il faut une nouvelle désignation à la majorité de l’article 25.

Un membre du CS peut-il être révoqué avant la fin de son mandat ?

Oui, sur motif sérieux et non discriminatoire, à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 (voix de tous les copropriétaires). La demande doit être inscrite à l’ordre du jour d’une AG par un copropriétaire au moins 2 mois avant.

Que faire si le syndic refuse d’inscrire ma demande à l’ordre du jour ?

Le syndic a l’obligation d’inscrire toute demande écrite d’un copropriétaire faite au moins 2 mois avant l’AG (art. 10 décret 1967). En cas de refus, le copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour l’y contraindre.

Le président du CS peut-il agir seul ?

Non. Le président du CS n’a pas de pouvoir autonome sur les autres copropriétaires ou sur le syndic. Il coordonne l’action collective du CS et représente le conseil dans ses échanges avec le syndic. Toute décision engageant financièrement la copropriété doit émaner d’un vote en AG ou d’un mandat explicite.

L’assurance de la copropriété couvre-t-elle les détournements de fonds ?

Non. L’assurance responsabilité civile obligatoire (article 9-1 loi 1965) couvre les fautes de gestion et d’entretien, mais pas les infractions pénales intentionnelles. Les détournements, escroqueries et faux relèvent de la responsabilité pénale personnelle et l’assureur peut refuser sa garantie.

Peut-on saisir directement la justice sans passer par l’AG ?

Oui pour la responsabilité civile ou pénale d’un membre du CS. Un copropriétaire directement lésé peut agir en justice contre un membre fautif, indépendamment de la procédure de révocation. Pour les infractions pénales, un dépôt de plainte auprès du procureur ou du commissariat suffit à ouvrir une enquête.

Sources et références

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — Statut de la copropriété (art. 21, 24, 25, 25-1, 26, 9-1, 21-4).
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — Modalités d’application de la loi de 1965.
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 — Réforme de la copropriété, assurance RC obligatoire.
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN).
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience) — Plan Pluriannuel de Travaux.
• Article 1992 du Code civil — Responsabilité du mandataire à titre gratuit.
• Article 314-1 du Code pénal — Abus de confiance.
• Service-public.fr — Conseil syndical de copropriété.
• ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement.

À lire en complément

• Rôle du président du conseil syndical
• Plan pluriannuel de travaux et logiciel de patrimoine
• Syndic en ligne pour petite copropriété
• Syndic bénévole
• Registre national des copropriétés