Article mis à jour le 16 septembre 2026 par M & F
À retenir en 2026
- Une passoire énergétique est un logement classé F ou G au DPE. En France, environ 4,8 millions de résidences principales sont concernées (17 % du parc).
- Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. F suivra en 2028, E en 2034, D en 2034 selon la loi Climat et Résilience.
- La révision du DPE en 2027 fera sortir environ 300 000 logements chauffés à l’électricité du statut de passoire — sans travaux.
- Nouveau terme apparu depuis la canicule de l’été 2026 : la « bouilloire énergétique », un logement qui surchauffe en été faute d’isolation thermique estivale adaptée.
- Les aides à la rénovation en 2026 : MaPrimeRénov’ (jusqu’à 90 % des travaux pour les ménages très modestes), MPR Sérénité (rénovation globale), Éco-PTZ (jusqu’à 50 000 €), CEE, TVA 5,5 %, chèque énergie.
Avoir froid en hiver, souffrir de la chaleur en été et voir les factures d’énergie s’envoler : ces trois symptômes définissent aujourd’hui les passoires énergétiques et, depuis 2026, les bouilloires énergétiques. Ce guide fait le point sur les définitions officielles, la nouvelle réglementation à horizon 2027-2034, la révision du DPE prévue pour 2027, et les aides financières mobilisables pour sortir un logement de ce statut.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?
Une passoire énergétique désigne un logement dont la performance thermique est insuffisante : mauvaise isolation, chauffage énergivore, ventilation inadaptée. Le résultat se traduit par une consommation d’énergie primaire élevée et une facture d’énergie disproportionnée par rapport à la surface habitée.
Officiellement, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 fixe la définition juridique : est considéré comme passoire énergétique tout logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique. Le seuil retenu combine la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre du logement.
La date de construction reste un indicateur utile : la première réglementation thermique française date de 1974. Les bâtiments antérieurs à cette date sont, sauf rénovation, majoritairement mal isolés.
Nouveauté 2026 : la « bouilloire énergétique »
Techniquement, l’indicateur DH (degrés-heures d’inconfort) du DPE nouvelle génération, appelé aussi DPE confort d’été, permet d’évaluer ce phénomène. Il quantifie le nombre d’heures pendant lesquelles la température intérieure dépasse un seuil de confort. Notre article dédié au DPE confort d’été détaille cet indicateur.
Le gouvernement travaille en 2026 sur une extension du calendrier d’interdiction de location aux bouilloires énergétiques, mais aucun texte n’est encore adopté. La prise de conscience est en revanche massive du côté des locataires et acquéreurs.
Combien de logements sont classés passoires en France ?
Selon les dernières estimations de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) et de l’ADEME, la France compte environ :
| Classe DPE | Nombre de résidences principales | Part du parc |
|---|---|---|
| G (les plus énergivores) | ~1,4 million | ~5 % |
| F | ~3,4 millions | ~12 % |
| Total passoires (F + G) | ~4,8 millions | ~17 % |
| E | ~6,8 millions | ~24 % |
| D | ~9,1 millions | ~32 % |
| A, B, C | ~7,5 millions | ~26 % |
Le parc immobilier français reste dominé par les classes intermédiaires D et E, ce qui explique la trajectoire réglementaire ambitieuse à horizon 2034.
Calendrier des interdictions de location (loi Climat)
La loi Climat et Résilience impose un retrait progressif des passoires du marché locatif privé. Le calendrier applicable en France métropolitaine :
| Date | Classe interdite à la location | Statut 2026 |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G | ✅ En vigueur |
| 1er janvier 2028 | F | À venir |
| 1er janvier 2034 | E | À venir |
Les logements des DOM-TOM suivent un calendrier décalé (G en 2028, F en 2031, E en 2037). Le gel des loyers pour les passoires classées F ou G s’applique en parallèle depuis le 24 août 2022 : le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer entre deux locataires ni indexer à la hausse en cours de bail.
La révision du DPE en 2027 : 300 000 logements sortent des passoires
Une nouvelle révision de la méthode de calcul du DPE est prévue pour 2027. L’objectif du gouvernement est double : corriger un biais historique qui pénalise les logements chauffés à l’électricité, et harmoniser la méthode avec les nouveaux mix énergétiques.
Selon les estimations diffusées mi-2026, cette révision fera sortir environ 300 000 logements chauffés à l’électricité du statut de passoire — sans qu’aucun travaux ne soit nécessaire. La classe DPE de ces biens gagnerait mécaniquement un ou deux crans.
Cette réforme ne concerne pas les logements chauffés au gaz ou au fioul, qui conservent leur classe actuelle. Elle ne modifie pas non plus le calendrier des interdictions de location : les logements F et G resteront visés par les échéances 2028 et 2025.
Comment déterminer la performance énergétique de son logement ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est le document officiel qui note un logement de A à G sur deux échelles indépendantes : la consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg éqCO₂/m²/an). C’est la moins bonne des deux qui détermine la classe finale.
Depuis le 1er juillet 2021, la méthode de calcul est opposable juridiquement : un locataire peut engager la responsabilité du propriétaire si le DPE annoncé ne correspond pas à la réalité. Le calcul repose désormais exclusivement sur les caractéristiques physiques du logement (isolation, fenêtres, mode de chauffage, ventilation), et non plus sur les factures d’énergie du précédent occupant.
Un DPE valable est obligatoire pour :
- Toute vente d’un logement
- Toute mise en location (nouveau contrat ou renouvellement)
- Toute annonce immobilière (mention de la classe et du montant estimé des dépenses annuelles)
Un DPE F ou G impose depuis 2022 un audit énergétique réglementaire complémentaire en cas de vente. Cet audit propose deux scénarios de travaux (BBC ou classe C) chiffrés, avec les aides mobilisables.
La précarité énergétique en 2026
La précarité énergétique concerne, selon l’Observatoire national de la précarité énergétique, environ 12 millions de Français et 5 millions de ménages. Elle se définit légalement (loi du 12 juillet 2010) comme la difficulté, pour une personne, à disposer de l’énergie nécessaire à ses besoins élémentaires dans son logement, en raison de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’habitat.
Les indicateurs suivis :
- Taux d’effort énergétique : ménages consacrant plus de 8 % de leurs revenus aux dépenses d’énergie du logement
- Sensation de froid : ménages déclarant avoir eu froid dans leur logement au cours de l’hiver
- Impayés d’énergie : ménages en retard de paiement
- Restrictions : ménages qui limitent leur chauffage pour raisons financières
La précarité énergétique se double en 2026 d’une précarité énergétique estivale : difficulté à rafraîchir son logement pendant les canicules, avec conséquences sanitaires documentées (surmortalité chez les personnes âgées, troubles du sommeil, baisse de la productivité pour le télétravail).
Les aides à la rénovation énergétique en 2026
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ reste le dispositif socle en 2026. Deux parcours coexistent :
- MaPrimeRénov’ par geste — pour un ou plusieurs travaux ciblés (isolation, changement de chauffage, VMC). Montant variable selon les ressources (profils Bleu, Jaune, Violet, Rose) et le type de travaux.
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné (ex-MPR Sérénité) — pour une rénovation globale visant au moins deux classes de gain DPE. Aide jusqu’à 63 000 € de travaux subventionnés pour les ménages très modestes, avec un taux de prise en charge pouvant atteindre 90 %. Accompagnement obligatoire par un Mon Accompagnateur Rénov’ agréé.
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)
L’Éco-PTZ finance jusqu’à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sans intérêts, remboursable sur 20 ans. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’. Le logement doit avoir été achevé depuis plus de 2 ans et être une résidence principale.
Certificats d’économies d’énergie (CEE)
Les CEE sont des primes versées par les fournisseurs d’énergie (obligés) aux ménages qui réalisent des travaux d’économies d’énergie. Cumulables avec MaPrimeRénov’. Les montants dépendent des travaux et des ressources.
TVA réduite à 5,5 %
Applicable aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique dans les logements achevés depuis plus de 2 ans. Elle s’applique aux fournitures et à la main-d’œuvre facturées par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Exonération de taxe foncière
Certaines collectivités locales exonèrent totalement ou partiellement de taxe foncière les logements achevés avant 1989 qui font l’objet de travaux d’économies d’énergie. Durée entre 3 et 5 ans selon la commune.
Chèque énergie
Aide annuelle attribuée automatiquement aux ménages modestes selon le revenu fiscal de référence. Montant entre 48 € et 277 € par an. Utilisable pour payer une facture d’énergie ou financer certains travaux de rénovation.
Aides locales et régionales
Régions, départements et communes proposent des aides complémentaires. À identifier via un conseiller France Rénov’ (0 808 800 700, gratuit) qui centralise l’information et oriente vers les dispositifs applicables.
Louer un logement : les nouvelles règles pour éviter la passoire
Pour un bailleur ou un acquéreur qui prévoit de louer, plusieurs critères permettent d’éviter d’investir dans une passoire :
- Classe DPE minimum : viser au moins D en 2026, pour se protéger des échéances 2028 (F interdit) et 2034 (E interdit).
- Date de construction : privilégier les logements postérieurs à 2005 (RT 2005), idéalement à 2012 (RT 2012), pour un socle isolant correct.
- Étage : les rez-de-chaussée et les combles sont plus souvent en F ou G. Un étage intermédiaire (2e-4e) offre le meilleur compromis thermique.
- Type de logement : les studios sont plus souvent classés F ou G en raison de leur ratio surface/déperdition défavorable.
- Mode de chauffage : privilégier les logements équipés d’une pompe à chaleur ou d’un chauffage collectif efficient. Éviter les convecteurs électriques anciens et les chaudières fioul.
Pour un logement déjà acquis en F ou G, un plan de rénovation en 2 à 3 ans reste possible, avec un objectif minimum : sortir du statut de passoire avant 2028. Notre dossier efficacité énergétique des bâtiments détaille la logique de rénovation par ordre de priorité.
Combien coûte la rénovation d’une passoire ?
Le budget dépend du niveau de classe visé et de la surface :
| Niveau visé | Budget indicatif (maison 100 m²) | Travaux typiques |
|---|---|---|
| Sortie du statut passoire (F ou G → E) | 15 000 à 30 000 € | Isolation des combles + changement de chaudière + VMC |
| Amélioration significative (→ classe C) | 35 000 à 60 000 € | Isolation ITE + PAC + double vitrage + VMC double flux |
| Rénovation globale (→ classe A ou B) | 60 000 à 100 000 € | ITE complète + PAC air/eau + triple vitrage + étanchéité à l’air + VMC double flux + ballon thermodynamique |
Après aides cumulées (MaPrimeRénov’ + CEE + Éco-PTZ + TVA 5,5 %), le reste à charge peut être divisé par 2 à 4 pour un ménage modeste ou très modeste. Le simulateur France Rénov’ donne une estimation personnalisée.
La valeur verte : impact du DPE sur le prix immobilier
Selon les notaires de France, l’écart de prix au m² entre un logement A ou B et un logement F ou G peut atteindre 15 à 20 % dans les zones tendues et jusqu’à 25 à 30 % en zones rurales. Cet écart s’appelle la valeur verte.
Depuis 2024, les banques intègrent également le DPE dans l’analyse d’un dossier de crédit immobilier : un logement F ou G peut faire l’objet d’un taux d’intérêt légèrement supérieur ou d’une demande de provision travaux dans le plan de financement. Voir notre guide obtenir un prêt immobilier pour les critères 2026.
