Fonctionnement et différences entre la copropriété horizontale et la copropriété verticale

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Article mis à jour le 6 novembre 2026 par M & F

La copropriété horizontale porte aussi le nom de « copropriété de maisons individuelles ». Elle reste pourtant méconnue, alors qu’elle concerne des dizaines de milliers d’ensembles en France. Par exemple, des pavillons qui partagent une voie privée, une résidence avec piscine et tennis ou un lotissement haut de gamme avec un local commun.

Contrairement à une idée reçue, la copropriété horizontale suit la même loi de 1965 que la copropriété verticale, celle des immeubles. C’est d’ailleurs ce qui la distingue de l’Association Syndicale Libre (ASL). Ce guide fait donc le point sur son cadre juridique, ses différences avec l’immeuble, ses pièges et ses contentieux récents.

Qu’est-ce que la copropriété horizontale ?

Une copropriété horizontale réunit plusieurs maisons individuelles ou pavillons bâtis sur un même terrain, divisé en lots. Chaque acquéreur détient d’abord une partie privative : sa maison et, parfois, un jardin privatif. Il possède ensuite une quote-part indivise des parties communes.

Ces parties communes prennent toutefois des formes variées. En pratique, on y trouve notamment :

• d’abord, les voiries et les allées privées ;
• ensuite, les espaces verts et l’éclairage extérieur ;
• de plus, les réseaux enterrés (eau, assainissement, électricité) ;
• enfin, les équipements collectifs, par exemple une piscine, un tennis, une aire de jeux ou le local à ordures.

Le fondement juridique : l’article 1er de la loi de 1965

L’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le champ d’application du statut. Il vise en effet tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis réparti en lots. Or chaque lot comprend une partie privative et une quote-part de parties communes.

Au sens juridique, le mot « immeuble » inclut les maisons individuelles. Par conséquent, la loi de 1965 s’applique intégralement aux ensembles pavillonnaires organisés en lots. C’est le point essentiel à retenir.

Copropriété horizontale, ASL ou lotissement : trois régimes à distinguer

Ce point est le plus important pour tout acquéreur. Pourtant, c’est souvent le plus mal compris. En effet, trois régimes proches coexistent, avec des règles très différentes.

Critère	Copropriété horizontale	ASL (Association Syndicale Libre)	Lotissement simple
Régime juridique	Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965	Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004	Code de l’urbanisme (art. L442-1 et suivants)
Parties communes	Oui, en indivision	Oui, gérées par l’ASL	Non (voiries souvent rétrocédées à la commune)
Gouvernance	Syndic, AG et conseil syndical	Président, AG et organe prévu par les statuts	Pas de gouvernance dédiée
Règles de majorité	Articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965	Statuts propres, plus souples	Sans objet
Fonds de travaux	Obligatoire (lois ALUR et Climat)	Selon les statuts	Non
Assurance RC	Obligatoire (art. 9-1 de la loi de 1965)	Selon les statuts	Non
Immatriculation (registre tenu par l’ANAH)	Obligatoire (loi ALUR de 2014)	Non	Non
PPT au-delà de 15 ans	Oui (loi Climat de 2021)	Non	Non
Cas typique	Résidence privée avec piscine et tennis	Lotissement haut de gamme avec ruelles privées	Lotissement standard avec voiries publiques

Vérifier le statut avant d’acheter

Avant tout achat, il faut donc vérifier le statut juridique de l’ensemble. L’information figure dans le règlement de copropriété (loi de 1965) ou dans les statuts de l’ASL (ordonnance de 2004). En cas de doute, demandez l’acte de vente d’origine ou l’état descriptif de division.

Ce statut fixe en effet les règles de gouvernance, les majorités requises et les obligations administratives. Il conditionne notamment l’inscription au registre national des copropriétés. Or celle-ci vise uniquement les copropriétés soumises à la loi de 1965.

Copropriété horizontale vs copropriété verticale : les différences clés

Sur le plan juridique, les deux formes obéissent donc au même texte. En revanche, la nature des lots, des parties communes et des charges diffère nettement. Le tableau ci-dessous résume ces écarts.

Critère	Copropriété horizontale	Copropriété verticale
Nature des lots	Maisons individuelles ou pavillons	Appartements dans un immeuble
Régime juridique	Loi de 1965 (art. 1er)	Loi de 1965
Parties communes types	Voiries, espaces verts, réseaux, piscine, tennis	Cage d’escalier, ascenseur, façade, toiture, hall
Partie privative type	Maison et, parfois, jardin privatif attenant	Intérieur de l’appartement, balcon ou loggia
Charges courantes	Voiries, espaces verts, piscine, éclairage	Ascenseur, chauffage collectif, façade, toiture
Complexité de gestion	Généralement plus simple	Souvent plus lourde (immeubles urbains denses)
Fonds de travaux	Oui (loi ALUR de 2014)	Oui (loi ALUR de 2014)
Immatriculation au registre	Oui (loi ALUR de 2014)	Oui (loi ALUR de 2014)

En pratique, la principale différence tient aux équipements. Dans un immeuble, l’ascenseur, la toiture et la façade pèsent lourd. À l’inverse, en copropriété horizontale, chaque propriétaire entretient souvent sa propre maison. Les charges communes portent alors surtout sur l’extérieur : voiries, espaces verts et équipements de loisirs.

Pour savoir précisément ce qui relève du collectif, consultez notre fiche sur les parties communes en copropriété.

Fonctionnement d’une copropriété horizontale

Structure de propriété

Chaque copropriétaire détient d’abord un droit de jouissance exclusif sur sa partie privative. Il s’agit de sa maison et, le cas échéant, de son terrain privatif. Il dispose ensuite d’un droit d’usage sur les parties communes.

Ce droit est proportionnel à sa quote-part, exprimée en tantièmes ou en millièmes. Au départ, un géomètre-expert établit cette répartition. Il tient compte de la superficie, de la consistance et de la situation de chaque lot (art. 5 de la loi de 1965).

Instances de gouvernance

• Syndicat des copropriétaires : c’est la personne morale qui réunit l’ensemble des copropriétaires (art. 14 de la loi de 1965).
• Syndic : il peut être professionnel, ce qui est courant au-delà de 20 lots. Il peut aussi être bénévole dans les petites copropriétés horizontales. Son mandat dure de 1 à 3 ans, renouvelable.
• Conseil syndical : ses membres sont élus en AG, pour 3 ans au plus. Il assiste et contrôle le syndic. Voir aussi notre article sur les actions et pouvoirs du conseil syndical.
• Assemblée générale : elle se réunit au moins une fois par an et vote toutes les décisions qui engagent la copropriété.

Les votes en AG obéissent par ailleurs à trois niveaux de majorité :

• article 24 : majorité simple des voix exprimées, pour la gestion courante ;
• article 25 : majorité absolue de tous les copropriétaires, par exemple pour élire le syndic ;
• article 26 : double majorité, notamment pour modifier le règlement sur la jouissance des parties communes.

Documents structurants

• Règlement de copropriété : d’abord, il définit les droits et obligations, l’usage des lots et les règles de vie collective.
• État descriptif de division : il liste aussi les lots, leur consistance et leurs quotes-parts.
• Numéro d’immatriculation : l’ANAH l’attribue lors de l’inscription au registre national des copropriétés. Depuis la loi ALUR, le notaire doit le mentionner dans l’acte de vente.
• Carnet d’entretien : il est obligatoire depuis la loi SRU de 2000. Le syndic le tient à jour.
• Diagnostic technique global (DTG) : il est notamment exigé lors de la mise en copropriété d’un bâti de plus de 10 ans. Sinon, l’AG décide d’en réaliser un ou non.
• Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : il est obligatoire dans toutes les copropriétés de plus de 15 ans, horizontales comprises, depuis le 1er janvier 2025 au plus tard (loi Climat de 2021).

Charges, fonds de travaux et budget

Concrètement, le budget d’une copropriété horizontale repose sur quatre postes. Chacun obéit à des règles précises de la loi de 1965.

Charges courantes et charges spéciales

• Charges courantes (art. 10 de la loi de 1965) : entretien des espaces verts, éclairage des voiries, nettoyage, gestion administrative et assurance de la copropriété. Elles se répartissent selon les quotes-parts.
• Charges spéciales : elles financent un service précis, par exemple l’entretien de la piscine. Elles se répartissent alors selon l’utilité de ce service pour chaque lot.

Fonds de travaux et assurance

• Fonds de travaux (loi ALUR, art. 14-2-1 de la loi de 1965) : la cotisation annuelle atteint au moins 5 % du budget prévisionnel. Ce fonds constitue ainsi une réserve pour les gros travaux. Les immeubles récents en sont toutefois dispensés pendant leurs premières années.
• Assurance responsabilité civile (art. 9-1 de la loi de 1965) : elle est obligatoire pour le syndicat. De plus, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, en vigueur le 1er juin 2020, elle couvre aussi les membres du conseil syndical.

Avantages de la copropriété horizontale

1. Cadre de vie de qualité : d’abord, les espaces verts sont entretenus. On trouve souvent aussi une piscine et des équipements collectifs, dans une ambiance résidentielle sécurisée.
2. Mutualisation des coûts : voiries, éclairage, espaces verts et réseaux coûtent cher. Ainsi, tous les propriétaires partagent ces frais fixes.
3. Sécurité renforcée : un portail motorisé, un éclairage collectif et la vigilance du voisinage protègent souvent la résidence.
4. Valeur patrimoniale : une résidence bien gérée, avec des parties communes de qualité, se valorise mieux. D’après les observations de marché, l’écart atteint parfois 5 à 10 % face à un lotissement comparable. Voir aussi les travaux de rénovation et valorisation du patrimoine.
5. Cadre juridique protecteur : la loi de 1965 protège les copropriétaires. À l’inverse, les statuts d’une ASL sont parfois flous.

Ce mode de vie partagé séduit par ailleurs ceux qui cherchent plus de lien entre voisins. Si c’est votre cas, découvrez aussi l’habitat participatif, ses avantages et ses inconvénients.

Inconvénients et points de vigilance

1. Charges parfois élevées : piscine et tennis génèrent des frais de fonctionnement importants. Comptez souvent 100 à 400 € par mois et par lot.
2. Contraintes d’usage : le règlement peut encadrer, voire interdire, certains travaux extérieurs. Il peut aussi régler les animaux, la couleur des façades ou les clôtures.
3. Conflits de voisinage : en outre, les espaces partagés créent parfois des tensions. Par exemple autour du bruit, des animaux, des plantations ou du stationnement.
4. Gouvernance rigide : toute décision importante passe par l’AG, à la majorité requise. Les projets peuvent donc prendre du retard.
5. Coût du syndic professionnel : comptez 200 à 400 € par lot et par an, en plus de l’entretien. Un syndic bénévole réduit ce poste dans les petites copropriétés horizontales.

Contentieux récents : ce que dit la jurisprudence

La jurisprudence des cours d’appel s’étoffe sur les questions propres aux copropriétés horizontales. Ainsi, une analyse récente d’un cabinet d’avocats spécialisé (août 2026) relève plusieurs contentieux en hausse.

Procurations, dissolution et servitudes

• Refus de procuration : un même mandataire ne peut, en principe, recevoir plus de 3 délégations de vote en AG (art. 22 de la loi de 1965). Les litiges portent alors sur les exceptions et sur le mode de calcul.
• Dissolution volontaire : la procédure est complexe et suppose l’unanimité. Cependant, le transfert des voiries à une commune obéit à des règles spécifiques.
• Servitudes contestées : droits de passage sur les voies privées, écoulement des eaux pluviales, servitudes entre lots. Avec le vieillissement des ensembles, ces litiges se multiplient.

Recours contre les décisions d’AG

Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de 2 mois pour agir, à compter de la notification du procès-verbal (art. 42 de la loi de 1965). Les motifs recevables sont notamment :

• d’abord, une irrégularité de procédure (convocation, ordre du jour, vote) ;
• ensuite, un abus de majorité ;
• enfin, une décision manifestement illégale.

Dans tous ces cas, l’aide d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété est fortement conseillée. En effet, un recours mal formé est irrecevable et coûte cher.

Comment résoudre les problèmes en copropriété horizontale ?

La plupart des conflits se règlent sans juge. Voici donc la marche à suivre, de la plus simple à la plus lourde :

1. Bien connaître ses droits et obligations : lisez d’abord le règlement, l’état descriptif de division et les PV d’AG. Ensuite, une ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) vous conseille gratuitement.
2. Participer activement aux AG : venez en personne ou donnez procuration, votez en connaissance de cause et prenez la parole. Le désintérêt pour les AG reste la première cause de mauvaises décisions.
3. Communiquer à l’amiable : en cas de désaccord, parlez d’abord au voisin ou au syndic. Puis exposez vos griefs par écrit ou via le conseil syndical.
4. Recourir à la médiation ou à la conciliation : depuis l’ordonnance 2015-1033, les syndics professionnels doivent proposer un médiateur de la consommation, gratuit pour vous. Sinon, le conciliateur de justice, gratuit lui aussi, ou la médiation notariale restent possibles.
5. Agir en justice si nécessaire : contestez une décision d’AG dans les 2 mois (art. 42) ou engagez la responsabilité du syndic. Dans ce cas, passez par un avocat spécialisé.

Pour une petite résidence, une gestion simplifiée peut enfin limiter les frictions. À ce sujet, voyez notre article sur le syndic en ligne pour petite copropriété.

Questions fréquentes sur la copropriété horizontale

Ce qu’il faut retenir

La copropriété horizontale suit la même loi de 1965 que la copropriété verticale. Elle impose donc syndic, AG, fonds de travaux, assurance, immatriculation et PPT au-delà de 15 ans. En revanche, elle se distingue nettement de l’ASL et du simple lotissement. Avant d’acheter, vérifiez enfin le statut de l’ensemble, le niveau des charges et les litiges en cours.

Sources officielles

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — Statut de la copropriété (art. 1, 5, 14, 22, 24, 25, 26, 42).
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — Modalités d’application.
• Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 — Associations syndicales libres (ASL).
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN).
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 — Réforme de la copropriété.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience) — Plan Pluriannuel de Travaux.
• Registre national des copropriétés — Portail officiel de l’ANAH.
• Service-public.fr — Fiches pratiques sur la copropriété.
• ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement.

Analyse de jurisprudence citée : Kohen Avocats — Copropriété horizontale : refus de procuration, dissolution, servitude, recours.