Patrimoine

Syndic de copropriété bénévole, dans quel cadre ?

By 17 janvier 2022juin 17th, 2022No Comments
Temps de lecture : 5 min.

De plus en plus de syndics bénévoles assurent aujourd’hui la gestion des copropriétés. Comparée à la désignation des syndics professionnels, nommer un syndic de copropriété bénévole est la solution la plus économique. Elle permet aux copropriétaires de bénéficier d’une gestion plus rapide et réactive de leur copropriété. À condition de trouver un candidat adéquat. Ce modèle de syndic de copropriété permet aux copropriétaires de se passer de syndic professionnel. Il réduit les charges de copropriétés. Dans cet article, découvrez tout sur le syndic de copropriété bénévole. 

Dans quel cas nommer un syndic de copropriété bénévole ?

Tous les membres de la copropriété peuvent être nommés syndic de copropriété bénévole. Cela signifie que tout propriétaire, personne physique, est légalement propriétaire d’un lot dans la copropriété, même s’il ne possède qu’une cave ou un parking. Par conséquent, ni un nu-propriétaire ni un usufruitier ne peut être nommé syndic de copropriété bénévole. 

Dans le cas d’une société commerciale ou d’une société immobilière (SCI), il est possible de nommer un syndic de copropriété bénévole à condition qu’elle soit copropriétaire dans l’immeuble. Par conséquent, c’est le représentant légal de la société commerciale ou SCI qui exercera les fonctions de syndic bénévole.

Ainsi, la création d’une SCI vous permet en tant que gérant d’obtenir un pouvoir direct dans la copropriété. La SCI est avantageuse, car elle vous permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux. 

Dans le cadre du syndic bénévole, une seule personne peut être nommée à l’assemblée générale des copropriétaires. La gestion de la copropriété par un syndic à plusieurs copropriétaires est destinée à un syndic coopératif et non un syndic bénévole. 

En revanche, la loi Alur interdit à une personne qui n’est pas propriétaire de plein droit d’exercer la fonction de syndic bénévole. Ainsi, les proches du copropriétaire ne peuvent être choisis comme syndic de copropriété bénévole telle que sa partenaire de PACS, son conjoint séparé de biens, ses parents ou ses enfants majeurs. Il en est de même pour un nu-propriétaire ou un usufruitier. 

Quel est le rôle du syndic bénévole ?

Les missions d’un syndic bénévole se répartissent généralement en trois catégories : 

  • La mission de représentation ; 
  • La mission de gestion ; 
  • La mission d’exécution. 

Représentant du syndicat des copropriétaires 

Le syndic de l’appartement, qu’il soit bénévole ou professionnel, est à la fois l’agence exécutive et l’agence de gestion de la copropriété. C’est pourquoi le syndic occupe une place particulière dans toute opération de copropriété.

En fait, le syndic bénévole et le syndic professionnel de copropriété ont à peu près les mêmes attributions. Il joue le rôle de représentant du syndicat des copropriétaires dans la gestion courante de la copropriété. Ainsi, l’ensemble des copropriétaires mandatent le syndic bénévole pour agir en leur nom et pour leur compte, et c’est dans l’intérêt des copropriétaires. 

Gestionnaire administrative et financière de la copropriété

La mission de gestion du syndic bénévole inclut deux tâches principales : 

  • La gestion administrative ;
  • La gestion financière. 

Dans les tâches de gestion administrative, le syndic se charge de la tenue et de l’archivage des documents administratifs et juridiques de la copropriété. Par exemple, les procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires, les manuels d’entretien des bâtiments, etc.

Le syndic de copropriété bénévole se charge également d’organiser l’assemblée générale des copropriétaires. Par conséquent, il doit établir l’ordre du jour, émettre des invitations, et jouer le rôle de secrétaire de séance pendant l’assemblée générale…

Cependant, le syndic de copropriété bénévole doit assurer la bonne gestion financière de la copropriété. À cette fin, le syndicat des copropriétaires lui a confié la tenue de sa comptabilité, la perception des frais de copropriété et la préparation d’un budget annuel prévisionnel.

Exécuteur des décisions prises en assemblée générale

Le syndic de copropriété bénévole doit également assumer une fonction d’exécution. A ce titre, sa mission au sein du conseil syndical consiste à mettre en œuvre toutes les décisions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Enfin, le syndic de copropriété bénévole a été mandaté par le syndicat du copropriétaire pour être son représentant auprès de la justice. 

Quels sont ses obligations et ses devoirs ?

Même avec le statut de bénévole, le syndicat de copropriété bénévole a des obligations professionnelles. 

Des obligations générales

Le syndic de copropriété bénévole doit mettre en œuvre les dispositions des statuts communs et les décisions de l’assemblée générale. Il doit gérer le bâtiment et assurer la protection, la garde et l’entretien. Ces tâches sont classées des plus chronophages aux plus ponctuelles. Il existe également les obligations qui sont déjà gérées par les outils de gestion et celles qui ne peuvent pas être automatisées. Pour ces derniers, il est probable de les céder à des copropriétaires pour optimiser leur gestion.

Des obligations administratives

Les principales obligations administratives des fiduciaires volontaires sont :

  • Préparation de l’assemblée générale : le syndic de copropriété bénévole doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an. Dans ce cas, il devra rédiger un ordre du jour et présenter des annexes comptables. 
  • Tenue de l’assemblée générale : lors de l’assemblée générale, le syndic de copropriété bénévole en assure le secrétariat. Il s’occupe de la rédaction et de l’envoi du procès-verbal. 
  • Souscription et gestion des contrats de construction : le syndic de copropriété bénévole doit contracter une assurance. Il est également responsable des contrats d’entretien (nettoyage notamment) et de maintenance (ex. ascenseurs).
  • Gestion du personnel : le syndic de copropriété bénévole gère les différents employés de l’immeuble. 
  • Tenue et mise à jour du listing des copropriétaires. 
  • Recouvrement des charges et pris en main des procédures éventuelles ; 
  • Gestion des arrivées et départs des copropriétaires (gestion des mutations) ; 
  • Contrôle des archives de la copropriété ;
  • Tenue et mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble. 

Des obligations comptables et financières du syndic bénévole

  • Établir un budget provisoire décliné en règlements : c’est la tâche principale du syndic de copropriété de cette catégorie. Il est nécessaire d’estimer le montant annuel de chaque dépense. 
  • Réviser les appels de fonds ; 
  • Tenir les comptes (grand livre, journal, solde du compte). 
  • Tenir un compte bancaire séparé.

Les obligations d’entretien du syndic bénévole

Le syndic de copropriété a deux principales obligations d’entretien :

  • Réalisation et supervision des travaux (devis, appel d’offres, réception des travaux)
  • Gestion des sinistres 

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