Article mis à jour le 8 juin 2022 par M & F
Vous êtes copropriétaire en instance de divorce ou vous héritez de biens immobiliers en indivision ? C’est là qu’on se demande comment se passe le partage des parts, quels sont vos droits et vos obligations ? Quelle valeur pour chaque époux ou propriétaire ? C’est le moment de se focaliser sur le partage de la soulte en cas de divorce ou d’une succession.
Sommaire
Définition d’une soulte
La soulte est souvent utilisée dans le domaine du partage des biens immobiliers. On parle de biens immobiliers qui sont bien entendu en indivision. Ce terme désigne le montant que l’époux ou le successeur doit s’acquitter pour un partage équitable de la valeur des biens immobiliers en commun. L’opération qui consiste à départager ces biens ou à déterminer le montant de la compensation se dénomme le rachat de la soulte.
Le rachat de la soulte dans le cas des biens immobiliers
Le rachat de la soulte est une convention avec laquelle les montants que les parties obtiennent sont déterminés. Cette opération doit s’effectuer en présence d’un notaire. Pour les biens immobiliers en indivision, on parle de rachat de la soulte.
Le conjoint qui désire posséder le bien immobilier en totalité est celui qui procèdera au rachat de la soulte. Il versera donc le montant correspondant à la valeur d’une partie du bien immobilier au conjoint qui lui remet des parts. Il en est de même pour la personne dans le cas de la succession qui désire posséder le bien immobilier en totalité.
Les frais occasionnés par la démarche du rachat de la soulte
Il y a trois éléments à prendre en compte concernant les frais correspondant au rachat de la soulte. Les frais notariés seront tout d’abord pris en charge, et ils dépendront du notaire en question. Ensuite, dans le cas d’un bien immobilier acquis par crédit, le remboursement précoce engendrera des pénalités. Enfin, tous les frais concernant les droits de mutation et les taxes que le notaire devra payer au Trésor Public et aux collectivités territoriales.
La démarche du rachat de la soulte permet un arrangement à l’amiable entre les époux ou les héritiers et que le départage des parts soit bien équitable. Le seul empêchement à cette procédure serait le refus de l’autre partie, si jamais un accord de principe a été fait au préalable.
Pourquoi faut-il payer une soulte
Le paiement de la soulte se fait une fois le divorce prononcé par le juge et une fois que le partage des biens sera abordé. Bien que les deux époux s’accordent pour établir un calendrier, le notaire veillera à ce que les délais soient respectés. Pour ce faire, il établira des clauses pour compenser l’ex-époux à qui l’autre époux doit verser la somme si le délai n’est pas respecté. Le notaire pourra déterminer le taux d’intérêt chaque mois après que le délai ait été dépassé.
L’ex-époux qui n’a pas honoré son engagement sera obligé de payer une indemnité. La clause sera pénale. L’ex-époux à qui la soulte devrait être payée sera le créancier prioritaire. Et il peut exiger que le bien immobilier soit vendu. Il sera ainsi payé avec le montant acquis par la vente. Ceci est une démarche de dernier recours pour que l’époux honore son engagement.
Comment gérer une soulte dans un divorce ?
Il est fréquent que l’ex-époux veuille devenir le seul propriétaire du bien immobilier en indivision. Dans ce cas, il versera à son ex-épouse le montant qui est égal à la valeur de la partie qui lui revient de droit. Lorsque la décision du jugement du divorce est rendue, les conjoints doivent avoir recours à un notaire pour départager les biens immobiliers en indivision.
Le bien immobilier est le bien acquis par les deux époux pendant la période de leur union. L’un comme l’autre est propriétaire et leurs droits sont également le même concernant la propriété en question. Ces biens en indivision seront départagés de la manière la plus équitable afin qu’aucun des deux ex-époux ne soit lésé. Ce sera là le rôle du notaire. Mais si les époux se mettent d’accord sur le montant à verser, la présence du notaire ne sera pas nécessaire, c’est facultatif.
Le rachat de la soulte quand le bien est acquis en ayant fait un prêt bancaire
Dans le cas des biens acquis par un prêt, il est important de comprendre le principe sur lequel les montants seront attribués à chacun des époux. Pour la banque, les deux ex-conjoints ont la même responsabilité vis-à-vis de leur engagement à payer les échéances. Cela, même si l’un des deux a déjà cédé toutes ses parts à l’autre conjoint.
Surtout si le conjoint se retrouvant le seul à payer l’échéance se voit dans l’impossibilité de la payer. Le conjoint ayant sa part doit recourir à ce que l’on appelle la désolidarisation. Cela s’effectue auprès de la banque bien entendu. Si la banque en question juge le conjoint incapable de rembourser le prêt, les conjoints doivent vendre le bien et partager la somme.
Comment gérer une soulte lors d’une succession ?
Pour le cas de la succession, plusieurs héritiers peuvent être tous propriétaires du bien immobilier en indivision. Un juge pourra déterminer la valeur que tous les héritiers obtiendront de droit si jamais elle n’a pas été insérée dans le testament. Le ou les héritiers qui souhaitent devenir les seuls propriétaires du bien immobilier donc de la maison par exemple, verseront la soulte aux héritiers cédant leurs parts. Le notaire déterminera la valeur de la somme versée aux héritiers si aucun consensus n’est établi entre les héritiers.
Comment financer un rachat soulte d’un bien immobilier ?
C’est une question fréquemment posée.
Le calcul du rachat de soulte pour le divorce
Dans le cas d’un divorce, on doit prendre en compte le régime auquel les deux ex-époux ont été soumis. Le notaire peut fixer le montant et les deux époux également s’ils se mettent d’accord. Dans le cas échéant, on peut effectuer une simulation de rachat de la soulte.
La valeur nette du bien immobilier retirée de la valeur du capital restant ou du reste du crédit divisée par deux correspond à la valeur de la soulte. Le notaire se basera sur la valeur du bien immobilier sur le marché actuel et non sur la valeur du bien à l’époque où les époux l’ont acquis.
Si la valeur du rachat de la soulte revient trop onéreuse pour l’acquisiteur du bien en commun, il peut l’acquérir à partir d’un prêt immobilier normal. Sinon, le bien immobilier sera mis en vente.
Le calcul du rachat de soulte pour la succession
Dans le cas d’une succession, les biens immobiliers doivent bien entendu être en indivision pour pouvoir parler d’un rachat de soulte. Si, en principe, la valeur de chaque part n’a pas été mentionnée dans le testament du défunt, les héritiers doivent convenir d’un commun accord sur la valeur des parts à départager.
Ils peuvent aussi solliciter l’intervention d’un notaire qui calculera le montant du rachat de la soulte. Pour calculer ce dernier, il suffit de soustraire la valeur nette du bien immobilier par le nombre d’héritiers. Le Juge aux affaires familiales en charge de la liquidation des biens pourra aussi fixer la valeur du bien immobilier.
La personne en charge des frais occasionnés par la démarche du rachat de soulte
Concernant les frais du rachat de la soulte, le notaire les déterminera lui-même. Les frais du notaire varient en fonction de la valeur de la compensation financière et au cas par cas par rapport au rachat lui-même.
Pour le cas du divorce, les deux ex-époux se partagent les frais chacun de leur côté. Pour le cas des héritiers, ils contribuent tous, et chacun a leur part, même celui qui a acquis les biens en totalité par rachat de la soulte.
Contracter un emprunt pour payer la soulte
Il est possible de faire un crédit afin de pouvoir payer une soulte, que l’on dispose ou pas de la trésorerie nécessaire, il est utile de se rapprocher de sa banque ou d’un courtier afin de faire une simulation de crédit en ligne. Certains courtiers sont plus à même de vous conseiller car il seront faire le montage financier. Ne pas hésiter à les solliciter et les comparer.
