Article mis à jour le 29 août 2023 par M & F
« Il est essentiel de remédier à un abus de pouvoir venant du conseil syndical. Cette situation peut créer de sérieux conflits.«
Le syndic et le président du conseil syndical tiennent un rôle important dans la gestion d’une copropriété. Le syndic est le principal gestionnaire de cette dernière. Il doit alors respecter de nombreuses obligations. Pourtant, il arrive que le syndic et le président du conseil ne remplissent pas leurs fonctions, voire même abusent de leur autorité. Dans de telles situations, les copropriétaires peuvent agir. Focus sur les solutions possibles en cas d’abus de pouvoir du syndic et du président du conseil dans la gestion des immeubles.
Sommaire
Comment peut-on définir un abus de pouvoir ?
On peut définir cet abus de pouvoir lorsqu’il profite de sa fonction et son autorité associée de manière abusive mais aussi dans le cadre où il se sert de celle-ci à son profit personnel ou de proches au dépriment des autres membres du conseil syndical et des co-propriétaires.
3 façons de lutter contre les abus de pouvoir du conseil syndical
Il est essentiel de remédier à un abus de pouvoir venant du conseil syndical. Cette situation peut en effet créer de sérieux conflits. Pour cela, les copropriétaires peuvent choisir différentes solutions.
Révoquer le membre du conseil syndical
Un membre du conseil syndical abusant de son autorité et de son pouvoir peut être révoqué. En général, le mandat des membres du conseil syndical ne peut pas dépasser 3 ans renouvelables. À la fin du mandat du membre du syndic, les copropriétaires peuvent convoquer une AG (assemblée générale). Cela, afin d’effectuer un vote pour un nouveau conseil syndical. Il est possible pour l’un des copropriétairesde l’immeuble de demander l’évincement d’un membre du conseil syndical avant la fin d’un mandat. Pour cela, il doit :
- Identifier et justifier la ou les fautes du membre du conseil syndical.
- Intégrer dans l’ordre du jour de l’assemblée générale la révocation du membre.
- Nommer un successeur lors de l’assemblée générale. Le copropriétaire doit donc mettre dans l’ordre du jour la nomination d’un nouveau membre de syndic.
Révoquer le président du conseil syndical :
Avant d’en venir à cette situation, les membres du conseil syndical peuvent trouver un accord à l’amiable avec le président du conseil syndical. Ce dernier pourra choisir de démissionner ou attendre sa révocation. Les étapes à suivre pour révoquer le président du conseil syndical de la copropriété sont similaires à celles du membre.
Engager la responsabilité pénale et/ ou civile du conseil syndical
Dans le droit, la responsabilité civile est engagée lorsque la personne assurée commet une faute qui porte préjudice à un tiers. La responsabilité pénale, quant à elle, a lieu lorsque la personne assurée commet une infraction qui entraîne une condamnation par les tribunaux.
Il est impossible d’engager la responsabilité civile ou la responsabilité pénale du conseil syndical en tant que personne morale. En effet, le CS ne possède pas de personnalité juridique. Les tribunaux ne peuvent pas condamner le conseil syndical également. La solution est d’engager les responsabilités individuelles de chacun des membres.
Litiges avec son syndic, quels sont les recours des copropriétaires
Une mauvaise gestion de la copropriété ou un abus de syndic peut devenir très embêtant pour les copropriétaires d’un immeuble. Si ces derniers constatent une défaillance ou une incompétence du côté du syndic de copropriété, différentes solutions se présentent.
Tenter un accord à l’amiable :
En cas de litige avec le syndic, il convient d’abord de trouver une conciliation à l’amiable. Cette solution peut s’effectuer de manière individuelle ou collective. Pour cela, les copropriétaires doivent remettre une lettre de mise en cause au syndic. La lettre envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception doit notifier le motif de mise en cause. Elle doit également ordonner au syndic d’honorer ses obligations. Le destinataire possède 8 jours de délai de réponse. Les copropriétaires peuvent également entamer une procédure de médiation. L’aide d ‘un médiateur à l’instar du Conseil Syndical est nécessaire. Dans ce cas, les deux parties doivent être d’accord. Si toutes ces démarches n’aboutissent à rien, l’assemblée des copropriétaires peut opter pour une autre solution.
Engager une procédure judiciaire
Ici, il est essentiel de solliciter le Tribunal de Grande Instance. Il est le seul à pouvoir traiter les litiges avec le syndic de copropriété. Le Tribunal d’instance peut également être le tribunal compétent. Les procédures judiciaires sont très onéreuses, demandent la présence d’avocats et requièrent beaucoup de temps. Certaines étapes sont très contraignantes. C’est pourquoi un accord à l’amiable est d’abord sollicitée. Il existe des assurances habitations qui proposent des garanties juridiques intéressantes. En cas de litige avec le syndic, les copropriétaires peuvent y avoir recours. Il est possible de changer de contrat en cas d’absence de cette garantie.
Que faire en cas d’abus de pouvoir du président du conseil syndical ?
Il arrive que le président du conseil syndical abuse de son pouvoir. Il peut détourner les fonds de la copropriété ou refuser le remboursement d’un copropriétaire pour des raisons personnelles. Il arrive également que le président du syndic utilise la caisse de la copropriété pour régler ses propres frais. Pour remédier à une situation pareille et à ces abus de pouvoir du syndic, les copropriétaires peuvent envisager une décision à l’amiable. À défaut, ils peuvent révoquer le président du conseil syndical.
Comment évincer le président du conseil syndical ?
La décision de révoquer le président du conseil de syndic de copropriété doit être votée durant l’assemblée générale. Les motifs mentionnés doivent être sérieux et non discriminatoires. Les copropriétaires doivent annexer une liste de toutes les fautes du président. Lors de la prochaine assemblée générale, les copropriétaires doivent mentionner la révocation du président du conseil syndical dans l’ordre du jour. Cette demande doit être envoyée avec la liste des fautes justifiées. Le vote de la majorité absolue est nécessaire pour mettre en place cette résolution. Les copropriétaires doivent également nommer un successeur lors de l’assemblée générale. Ils doivent mentionner cela dans l’ordre du jour.
Peut-on révoquer le président du conseil syndical ?
Le président du conseil syndical peut mettre fin à ses fonctions de son propre gré. Dans ce cas, il s’agit de démission. Cette dernière diffère de la révocation. En cas d’évincement, l’arrêt des fonctions du président du conseil syndical ne tient pas de son initiative, mais de celle des membres du conseil. Il n’existe pas de loi précise sur la révocation du président du conseil syndical. Il n’existe également aucun détail sur ce genre de situation dans le règlement de copropriété. Pour prendre cette décision, il convient aux copropriétaires d’établir les règles. Elles se fixent lors de l’assemblée générale. Pour cela, il convient de soumettre cette question dans l’ordre du jour. Il est possible pour le conseil syndical de révoquer le président durant son mandat. Il n’est pas nécessaire d’attendre la fin de celui-ci pour démettre le président du conseil syndical de ses responsabilités. Le règlement de copropriété peut établir un délai de préavis. Cela, afin de permettre au président d’anticiper l’arrêt de ses fonctions.
La fin du mandat du président du syndic ne signifie pas la fin de son mandat en tant que conseiller syndical.
Quels sont les motifs pour pouvoir révoquer le président du conseil syndical ?
Il est important de mentionner des fautes justifiées et non abusives. En effet, une révocation faite de manière outrancière engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il est primordial de mentionner des motifs sérieux. Parmi les fautes sérieuses de révocation : le conflit d’intérêt du président avec le syndic. Le président du conseil est chargé de veiller sur ce dernier. Il lui est donc interdit de devenir un membre de sa famille. À défaut, le président du conseil syndical ne peut pas conserver son mandat. Parmi les motifs sérieux, il y a également :
- L’engagement de dépenses injustifiées ;
- Un mauvais contrôle de gestion ;
- Une complicité dans un acte frauduleux avec un entrepreneur chargé d’effectuer des travaux
Une révocation du syndic pour des motifs personnels ou discriminatoire engage la responsabilité civile, voire pénale du syndicat. Les sanctions sont lourdes en cas d’abus. C’est pourquoi le syndicat doit mentionner que des motifs de révocation sérieux.
Comment se déroule la désignation du nouveau président du conseil syndical ?
Deux cas peuvent se présenter :
Un des membres du conseil syndical peut occuper le poste de président. Dans ce cas, il est inutile d’effectuer une élection lors de l’assemblée générale. Les membres du conseil se chargent d’identifier la personne en charge de la reprise de la présidence. Par la suite, il est nécessaire de remplir un compte-rendu de réunion du conseil syndical.
Il arrive également qu’un copropriétaire nomme un nouveau président qui n’est pas membre du conseil syndical. Dans ce cas, il est nécessaire de le mentionner dans l’ordre du jour.
Quels sont exactement les rôles du président du conseil syndical ?
Le président tient une place importante dans le syndic et a de nombreuses responsabilités. Il se charge de traiter les questions posées dans l’ordre du jour. Il prend en compte les avis des copropriétaires afin d’aviser le mandataire. Le président du conseil syndical joue le rôle de relais entre le syndic et les copropriétaires. Il s’occupe de l’animation des réunions du conseil syndical. En effet, ces dernières sont souvent formalisées. Dans son travail, le président a également pour rôle de réaliser un rapport sur les activités du conseil durant l’assemblée générale. En résumé, le président du conseil syndical participe au bon fonctionnement de la copropriété. Pour occuper ce poste, la personne doit : être disponible, savoir examiner les situations, faire preuve d’intelligence, avoir un sens des relations humaines, disposer des connaissances nécessaires sur la copropriété, posséder des notions dans le domaine juridique et technique. Il doit également avoir le sens du leadership.
