Investisseur suisse : acheter de l’immobilier en France, fiscalité et financement

Temps de lecture : 4 min.

Article mis à jour le 5 novembre 2026 par M & F

Prix au mètre carré plus accessibles, franc suisse fort, crédit compétitif : l’immobilier français attire de nombreux investisseurs suisses. Avant d’acheter, il faut comprendre la fiscalité applicable à un non-résident (convention franco-suisse, prélèvements sociaux réduits, plus-values, IFI) et les options de financement. Ce guide fait le point, avec trois cas pratiques.

Pourquoi investir en France depuis la Suisse

• Prix souvent nettement inférieurs aux grandes villes suisses.
• Franc suisse fort : pouvoir d’achat élevé en euros.
• Crédit accessible, avec des durées longues et des taux fixes.
• Diversité : frontalier, montagne, littoral, grandes métropoles.
• Cadre juridique sécurisé par l’intervention du notaire.

Pour être accompagné de A à Z, des spécialistes vous aident à investir en France quand on est Suisse : recherche du bien, financement et fiscalité.

La fiscalité d’un résident suisse

Revenu ou impôt	Imposition en France	Point clé
Loyers (revenus fonciers ou BIC meublé)	Taux minimum de 20 %, 30 % au-delà d’un seuil	Option possible pour le taux moyen sur revenus mondiaux
Prélèvements sociaux	7,5 % (prélèvement de solidarité)	Si affilié à la sécurité sociale suisse
Plus-value immobilière	19 % + 7,5 %	Abattements pour durée de détention identiques
IFI	Barème progressif	Si patrimoine immobilier net en France supérieur à 1,3 M€
Taxe foncière	Oui	Due par le propriétaire au 1er janvier

La convention fiscale entre la France et la Suisse attribue l’imposition des revenus immobiliers au pays de situation du bien. Pour les détails, consultez le service des non-résidents sur impots.gouv.fr.

Financer son achat

1. Comparer banques françaises et suisses (devise, taux, garanties).
2. Prévoir un apport, souvent plus élevé pour un non-résident (20 à 30 %).
3. Anticiper le risque de change si les revenus sont en francs et le prêt en euros.
4. Souscrire une assurance emprunteur adaptée.

Pour comparer les solutions, consultez les options de financement d’un investissement locatif.

Choisir sa stratégie

• Location nue : revenus stables, gestion simplifiée.
• Location meublée ou saisonnière : rendement plus élevé, gestion plus active (voir location saisonnière).
• SCPI : investissement immobilier sans gestion (voir SCPI).
• Résidence secondaire : usage personnel, éventuellement louée une partie de l’année.

Trois cas pratiques

Cas n°1 — Appartement locatif à Annecy

Situation : un résident genevois achète un T2 loué 900 € par mois. Fiscalité : revenus fonciers déclarés en France, prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 %.

Cas n°2 — Revente après 15 ans

Situation : plus-value brute de 100 000 €. Calcul : abattement de 60 % pour l’impôt (6 % par an de la 6e à la 15e année), soit 40 000 € taxés à 19 % ; prélèvements sociaux sur la base après abattement spécifique.

Cas n°3 — Résidence secondaire sur la Côte d’Azur

Situation : achat de 600 000 € financé à 70 % par une banque française. Point de vigilance : risque de change sur les mensualités en euros et taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Questions fréquentes des investisseurs suisses

Un résident suisse peut-il acheter un bien immobilier en France ?

Oui, sans restriction particulière. Un résident suisse peut acheter une résidence secondaire ou un bien locatif en France, au comptant ou à crédit, auprès de banques françaises ou suisses. Les démarches d’achat (compromis, notaire, acte authentique) sont les mêmes que pour un résident français.

Comment sont imposés les loyers perçus en France par un résident suisse ?

Selon la convention fiscale franco-suisse, les revenus immobiliers sont imposables en France, pays de situation du bien. Le non-résident déclare ses revenus fonciers en France et est soumis à un taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà d’un certain seuil, sauf s’il démontre que le taux moyen calculé sur ses revenus mondiaux est inférieur. La Suisse en tient compte pour déterminer le taux applicable à ses autres revenus.

Quels prélèvements sociaux pour un résident suisse ?

Les résidents d’un pays de l’Espace économique européen ou de Suisse, affiliés à un régime de sécurité sociale de ce pays, ne paient pas la CSG ni la CRDS sur leurs revenus du patrimoine français. Ils acquittent seulement le prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu de 17,2 % pour un résident français.

Comment est taxée la plus-value à la revente ?

La plus-value immobilière réalisée par un non-résident est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux (7,5 % pour un résident suisse affilié à la sécurité sociale suisse), avec les mêmes abattements pour durée de détention qu’un résident : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Le résident suisse est-il soumis à l’IFI ?

Oui, si la valeur nette de son patrimoine immobilier situé en France dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Seuls les biens français sont pris en compte pour un non-résident.

Pourquoi l’immobilier français intéresse-t-il les Suisses ?

Les prix au mètre carré sont souvent bien inférieurs à ceux de la Suisse, le franc suisse fort augmente le pouvoir d’achat en euros, les taux de crédit sont compétitifs et l’offre est très variée, des régions frontalières à la Côte d’Azur et aux Alpes.

Ce qu’il faut retenir

Pour un résident suisse, l’immobilier français combine prix attractifs, pouvoir d’achat en francs et une fiscalité encadrée par la convention franco-suisse, avec des prélèvements sociaux réduits à 7,5 %.

Il reste essentiel d’anticiper le risque de change et de bien choisir sa stratégie. Pour structurer votre projet, consultez notre guide de la gestion de patrimoine.

Sources officielles

• Impots.gouv.fr — Non-résidents — fiscalité des non-résidents.
• Administration fédérale des contributions — convention fiscale franco-suisse.
• Notaires de France — achat immobilier.