Article mis à jour le 5 novembre 2026 par M & F
Avant de remettre les clés à un locataire, le propriétaire bailleur doit vérifier de nombreux points : décence du logement, performance énergétique, diagnostics, bail conforme, état des lieux, règles locales sur les loyers. Voici la check-list complète, le choix entre location vide et meublée, les moyens de sécuriser les loyers et trois cas pratiques.
L’essentiel à retenir
- Décence : surface, sécurité, équipements, énergie.
- DPE : G interdits depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
- Diagnostics : DPE, plomb, électricité, gaz, ERP.
- Dépôt de garantie : 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé).
- Garanties : caution, Visale ou assurance loyers impayés.
Sommaire
La check-list avant la mise en location
| Étape | Obligation | Référence |
|---|---|---|
| Décence | Surface ≥ 9 m² et hauteur ≥ 2,20 m (ou 20 m³), sécurité, équipements | Décret du 30 janvier 2002 |
| Performance énergétique | Logements G interdits depuis 2025, F en 2028, E en 2034 | Loi Climat et résilience |
| Diagnostics | DPE, plomb, électricité, gaz, ERP, surface habitable | Dossier de diagnostic technique |
| Bail | Contrat conforme au modèle type | Loi du 6 juillet 1989 |
| État des lieux | Contradictoire, à l’entrée et à la sortie | Loi du 6 juillet 1989 |
| Loyer | Encadrement dans certaines villes | Arrêtés préfectoraux |
| Permis de louer | Autorisation ou déclaration dans certaines communes | Décision municipale |
| Assurance | Propriétaire non occupant obligatoire en copropriété | Loi ALUR |
Choisir entre location vide et meublée
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (bailleur personne physique) | 1 an (9 mois pour un étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois hors charges | 2 mois hors charges |
| Fiscalité | Revenus fonciers | BIC (LMNP) |
| Équipements | Aucun imposé | Liste minimale obligatoire |
Pour la liste des équipements d’un meublé, voir notre guide pour meubler un appartement en location.
Sélectionner le locataire et sécuriser les loyers
- Dossier : seules les pièces de la liste réglementaire peuvent être demandées.
- Garanties : caution, garantie Visale ou assurance loyers impayés.
- Non-discrimination : critères objectifs uniquement.
- Gestion : en direct ou via un professionnel (voir accompagnement en investissement locatif).
Fixer le bon loyer
Comparez avec les loyers pratiqués dans le quartier, vérifiez si votre commune applique l’encadrement des loyers et tenez compte du DPE : le loyer des logements classés F et G ne peut plus être augmenté. Pour mesurer la rentabilité de l’opération, lisez notre guide crédit immobilier et rentabilité locative.
Trois cas pratiques
Cas n°1 — Studio classé G
Situation : studio hérité classé G. Conséquence : il ne peut plus être loué en l’état. Action : isolation et changement de chauffage avant la mise en location.
Cas n°2 — T2 meublé à Lyon
Situation : ville soumise à l’encadrement des loyers. Action : loyer fixé sous le plafond majoré, bail meublé d’un an, dépôt de 2 mois.
Cas n°3 — Locataire jeune actif
Situation : candidat en CDD sans caution familiale. Solution : garantie Visale, gratuite pour le bailleur et le locataire.
Questions fréquentes avant de louer un logement
Quelles sont les obligations avant de louer un logement ?
Le logement doit être décent (surface minimale, sécurité, équipements, performance énergétique suffisante), accompagné d’un dossier de diagnostic technique, loué avec un bail conforme au modèle réglementaire et un état des lieux. Selon la commune, il peut falloir respecter l’encadrement des loyers ou obtenir un permis de louer.
Quels logements ne peuvent plus être loués à cause du DPE ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus considérés comme décents pour une nouvelle location ou un renouvellement de bail. Ce sera le cas des logements F à partir de 2028 et des logements E à partir de 2034. Le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté depuis août 2022.
Quels diagnostics fournir au locataire ?
Le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, l’état des risques, la mention de la surface habitable et, dans les zones concernées, l’information sur le bruit des aérodromes. Les informations sur l’amiante doivent être tenues à disposition.
Quel dépôt de garantie demander ?
Au maximum un mois de loyer hors charges pour une location vide, et deux mois pour une location meublée. Il doit être restitué dans le mois suivant la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, et dans les deux mois en cas de différences.
L’assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ?
Oui, pour un logement situé en copropriété : le propriétaire non occupant doit être assuré au minimum en responsabilité civile. Elle reste conseillée pour une maison individuelle, en complément de l’assurance habitation que le locataire doit souscrire.
Comment sécuriser le paiement des loyers ?
En sélectionnant soigneusement le dossier du locataire, en demandant une caution personne physique, en recourant à la garantie Visale (gratuite, proposée par Action Logement) ou en souscrivant une assurance loyers impayés. Caution et assurance loyers impayés ne peuvent en principe pas se cumuler, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.
Ce qu’il faut retenir
Une mise en location réussie repose sur un logement décent et suffisamment performant, un dossier de diagnostics complet, un bail conforme et des garanties adaptées.
Vérifiez aussi les règles locales (encadrement des loyers, permis de louer) avant de fixer le loyer.
Sources officielles
- ANIL — droits et obligations du bailleur.
- Visale — garantie locative gratuite.
- Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
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