Article mis à jour le 22 juillet 2024 par M & F
Se lancer dans l’investissement locatif est une aventure passionnante qui demande une préparation minutieuse, notamment en matière de financement. Entre les différents types de crédits, les dispositifs fiscaux et les nouvelles alternatives comme le crowdfunding, il vous sera difficile de choisir la solution qui correspond le mieux à votre situation et à vos ambitions. Nous passerons donc en revue les options les plus courantes afin de vous aider à déterminer laquelle pourrait être avantageuse pour vous.
Sommaire
Le prêt amortissable classique : une option sécurisée
Le crédit immobilier traditionnel constitue souvent le premier choix des personnes souhaitant investir dans la pierre. Il se caractérise par des mensualités fixes comprenant une part de capital et d’intérêts. Cette formule donne la possibilité d’étaler le remboursement sur une longue période, généralement entre 15 et 25 ans. Vous pouvez ainsi adapter la durée en fonction de votre capacité financière et de vos objectifs patrimoniaux. Les taux proposés pour ce genre d’emprunt sont par ailleurs compétitifs, surtout si vous disposez d’un bon dossier. Cela vous aide à optimiser la rentabilité de votre investissement en minimisant le coût global de l’opération.
Comme l’indique ImAvenir, un autre point fort réside dans la prévisibilité des paiements. Avec des échéances constantes, vous gérez plus facilement votre budget et anticipez vos charges sur plusieurs mois. Une telle stabilité est particulièrement appréciable dans le cadre d’un projet locatif, où les revenus peuvent parfois fluctuer. Ce type de financement comporte aussi certaines limites. Les banques exigent par exemple des garanties solides, comme une hypothèque sur le bien ou une caution. Elles peuvent restreindre votre capacité d’emprunt future. Malgré cela, cette option demeure prisée par de nombreux investisseurs pour sa simplicité et sa sécurité. Elle convient davantage aux primo-accédants ou aux personnes préférant une approche prudente.
Le crédit in fine : une solution pour les investisseurs avertis
Il se distingue par son mode de remboursement atypique. Vous ne réglez que les intérêts pendant toute la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à la date butoir. Ce système allège considérablement les mensualités, puisque vous vous acquittez d’une petite somme chaque mois. Cela vous laisse plus de marge de manœuvre pour financer d’autres projets ou faire face à d’éventuels imprévus. Vous bénéficiez aussi d’une grande flexibilité à l’échéance. Vous avez le choix entre vendre le bien pour payer le capital, refinancer l’opération ou utiliser votre épargne personnelle si celle-ci a fructifié entre-temps.
Le principal écueil concerne la restitution intégrale des fonds avancés en un versement unique. Vous devez anticiper cette étape et vous assurer d’avoir les moyens nécessaires. Les banques se montrent par ailleurs plus exigeantes pour octroyer ce type de financement. Elles requièrent habituellement un apport conséquent de votre part ainsi qu’une situation financière solide. Le crédit in fine s’adresse donc à des investisseurs avertis, capables de gérer efficacement leur patrimoine et de prévoir les risques.
Le prêt relais ou achat-vente
Ce dispositif vous aide à acquérir une propriété avant même de conclure la vente d’un autre bien dont vous êtes propriétaire. Les institutions bancaires vous accordent un crédit à court terme, généralement pour une durée de 12 à 24 mois. Le montant prêté correspond à un pourcentage de la valeur estimée du logement ou de la terre que vous comptez vendre (souvent entre 60 % et 80 %). Une telle option vous donne l’opportunité de saisir rapidement une occasion d’acquisition, sans attendre l’argent issu d’une cession. Cela peut se révéler précieux dans un marché immobilier dynamique où les bonnes affaires ne restent pas longtemps disponibles.
L’achat-vente vous évite aussi de devoir déménager temporairement entre la vente de votre ancien logement et l’acquisition du nouveau. Vous pouvez ainsi organiser votre transition, ce qui s’avère particulièrement appréciable si vous envisagez de vivre dans votre nouveau bien avant de le mettre en location. Pendant la durée de l’opération, vous ne remboursez que les intérêts. Le principal danger de cette solution réside dans la possibilité que votre propriété actuelle ne se vende pas dans les délais prévus. Dans ce cas, vous pourriez vous retrouver à devoir vous acquitter en même temps de votre prêt relais et de votre emprunt, ce qui peut vite devenir intenable sur le plan financier.
L’apport personnel : un levier pour améliorer votre financement
Disposer d’un apport conséquent renforce considérablement votre dossier auprès des organismes prêteurs. Les banques apprécient les emprunteurs capables de mobiliser des fonds propres, car cela témoigne de votre capacité d’épargne et de votre engagement dans le projet. En conséquence, une contribution significative vous aide souvent à obtenir des conditions avantageuses. Vous pouvez par exemple négocier des taux bas, ce qui réduit le coût global de votre opération et optimise la rentabilité de votre investissement.
Un capital de départ élevé baisse également le montant emprunté. Cela se traduit par des mensualités moins élevées, ce qui allège votre charge mensuelle et facilite la gestion de votre trésorerie, surtout en cas de vacance locative. Un autre bénéfice réside dans la flexibilité accrue que vous gagnez. Avec un apport conséquent, vous élargissez vos options en termes de durée d’emprunt et de type de prêt. La mobilisation d’une telle somme immobilise en revanche une partie de votre épargne, qui ne sera plus disponible pour faire face à d’éventuels imprévus. D’autre part, il peut parfois être préférable de limiter votre contribution, car les intérêts sont généralement déductibles des revenus fonciers.
Les prêts aidés et les dispositifs fiscaux à connaître
Les prêts aidés vous donnent la possibilité de jouir de conditions avantageuses. Le prêt à taux zéro (PTZ) en est la parfaite illustration. Bien qu’il soit principalement destiné à l’acquisition d’une résidence principale, il peut dans certains cas être utilisé pour un investissement locatif. Du côté des dispositifs fiscaux, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’engagement de louer le bien à un prix plafonné pendant une certaine durée. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre quant à lui l’occasion d’amortir la propriété et de déduire les charges des loyers.
Vous avez également le dispositif Denormandie si vous souhaitez acquérir d’anciennes bâtisses. Il propose des avantages similaires à la loi Pinel, à condition de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces différents mécanismes peuvent améliorer la rentabilité de votre projet. Chacun comporte toutefois des conditions strictes d’éligibilité et des contraintes spécifiques qu’il convient d’étudier en détail avant de s’engager. Gardez à l’esprit que ces dispositifs évoluent régulièrement. Les plafonds, les taux et les zones éligibles peuvent changer d’une année à l’autre. Une veille constante et un accompagnement par des professionnels s’avèrent donc indispensables pour optimiser votre stratégie d’investissement locatif.
Financez votre projet avec le crowdfunding immobilier
Cette méthode consiste à collecter des fonds auprès d’un grand nombre d’investisseurs particuliers via des plateformes en ligne spécialisées. Le principe est simple : vous présentez votre dossier sur un site de crowdfunding immobilier, en détaillant ses caractéristiques, son potentiel de rendement et les garanties offertes. Les personnes intéressées peuvent alors décider de participer au financement, généralement pour des montants allant de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Le processus est souvent plus rapide qu’un prêt bancaire classique.
Une fois votre idée validée, la collecte peut se réaliser en quelques semaines, voire en quelques jours, si vous avez été convaincant. Les taux d’intérêt sont néanmoins élevés comparés à ceux des crédits traditionnels. Vous devez aussi convaincre, non pas un seul organisme, mais potentiellement des dizaines d’interlocuteurs. Cela nécessite une présentation particulièrement soignée et transparente de votre projet. N’oubliez pas que le crowdfunding est une activité réglementée. Les plateformes doivent être agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et respecter des règles strictes en matière de protection des investisseurs.
Choisissez le bon financement en fonction de votre situation financière
Effectuez une analyse approfondie de votre profil économique. Commencez par calculer vos revenus réguliers, vos charges mensuelles et votre épargne. Ces éléments détermineront le montant que vous pouvez consacrer aux remboursements sans compromettre votre équilibre budgétaire. Examinez ensuite votre patrimoine global. La valeur de vos actifs influencera les garanties que vous pourrez offrir aux prêteurs. Un apport conséquent peut vous ouvrir l’accès à des options plus avantageuses. Prenez par ailleurs en compte vos projets à moyen et long terme. Si vous envisagez d’autres investissements prochainement, privilégiez une solution qui préserve votre capacité d’emprunt future. Évaluez aussi votre appétence au risque. Si vous préférez la sécurité, un prêt amortissable classique sera adapté. Si vous êtes prêt à assumer en revanche une part de danger pour maximiser votre rendement, des formules comme le crédit in fine ou le crowdfunding vous conviendront.
