Quelles sont les options de financement pour un investissement locatif ?

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Article mis à jour le 5 novembre 2026 par M & F

Un investissement locatif se finance rarement avec une seule source d’argent. Prêt bancaire amortissable ou in fine, prêt relais, apport, prêt familial, aides à la rénovation, achat via une SCI ou en parts de SCPI : chaque solution a son coût, ses avantages fiscaux et ses contraintes. Ce guide compare toutes les options de financement disponibles, explique pour quel profil chacune est adaptée et montre, avec trois cas chiffrés, comment les combiner pour maximiser l’effet de levier sans fragiliser votre budget.

Panorama des solutions de financement

Solution	Principe	Pour qui ?	Point de vigilance
Prêt amortissable	Capital + intérêts remboursés chaque mois	La majorité des investisseurs	Taux d’endettement limité à 35 %
Prêt in fine	Intérêts seuls, capital remboursé à l’échéance	Investisseurs fortement imposés avec épargne	Coût total plus élevé, nantissement exigé
Prêt relais	Avance sur la vente d’un bien	Propriétaire qui revend	Risque si la vente tarde
Apport personnel	Épargne, donation, vente de placements	Tous	Garder une épargne de précaution
Prêt familial	Prêt d’un proche avec reconnaissance de dette	Jeunes investisseurs	Déclaration au-delà de 5 000 €
Éco-PTZ et MaPrimeRénov’	Financement de travaux énergétiques	Bailleurs rénovant un logement	Artisans RGE obligatoires
SCI	Achat via une société	Investissement à plusieurs, transmission	Frais de gestion, caution des associés
SCPI à crédit	Achat de parts financé par un prêt	Investisseur sans gestion locative	Rendement et liquidité non garantis

Des sociétés d’investissement locatif clés en main, comme ImAvenir, prennent en charge la recherche, les travaux et la mise en location.

Le prêt amortissable : la solution de référence

Le prêt amortissable est utilisé dans la grande majorité des investissements locatifs : chaque mensualité rembourse une part de capital et d’intérêts, et le crédit est soldé à l’échéance. La banque applique les normes du HCSF (35 % d’endettement, 25 ans maximum) en intégrant environ 70 % des loyers futurs dans vos revenus. Le calcul détaillé, la question de l’apport et le choix de la durée sont expliqués dans notre guide du prêt locatif.

À titre indicatif, les taux moyens d’octobre 2026 tournaient autour de 3,5 % sur 15 ans et 3,75 % sur 25 ans hors assurance. Le coût du crédit pèse directement sur la rentabilité nette : notre article coût du crédit et rentabilité locative montre comment l’intégrer au calcul.

Le prêt in fine : pour optimiser la fiscalité

Avec un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du crédit ; le capital est remboursé en une seule fois à la fin, généralement grâce à un contrat d’assurance-vie nanti au profit de la banque. Les intérêts, constants, sont entièrement déductibles des revenus fonciers en location nue au régime réel. Cette formule intéresse surtout les contribuables fortement imposés disposant déjà d’une épargne importante. Elle coûte plus cher qu’un prêt amortissable et suppose que le placement nanti performe correctement.

Le prêt relais : acheter avant de vendre

Si vous revendez un bien (ancienne résidence, studio) pour en acheter un autre, le prêt relais vous avance en général 50 à 80 % de sa valeur estimée, pour 12 à 24 mois. Il peut être « sec » (seul) ou adossé à un prêt amortissable pour compléter le financement. Le risque principal : une vente plus longue ou à un prix plus bas que prévu. Les leviers de négociation sont détaillés dans notre article négocier le taux d’un prêt relais.

L’apport personnel et le prêt familial

L’apport : un levier de négociation

Les banques demandent souvent un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie (environ 8 à 10 % du prix dans l’ancien). Un apport plus important améliore le taux obtenu, réduit la mensualité et compense un taux d’endettement limite. Il peut provenir de votre épargne, de la vente d’un placement ou d’une donation familiale ; dans ce dernier cas, notre guide du don manuel explique les abattements applicables.

Le prêt familial

Un parent peut aussi prêter une somme, avec ou sans intérêts. Pour éviter une requalification en donation, rédigez une reconnaissance de dette (montant, durée, échéancier) et remboursez réellement. Au-delà de 5 000 €, le prêt doit être déclaré à l’administration fiscale par l’emprunteur. La banque peut prendre en compte ce prêt dans le plan de financement, mais elle intégrera les remboursements dans vos charges.

Les aides mobilisables par un investisseur

• Éco-prêt à taux zéro : de 7 000 € à 50 000 € sans intérêts selon les travaux (50 000 € pour une rénovation globale) de rénovation énergétique réalisés par des artisans RGE dans un logement loué en résidence principale (voir financer ses travaux avec l’éco-PTZ).
• MaPrimeRénov’ : accessible aux propriétaires bailleurs sous conditions, avec engagement de location ; les montants dépendent des revenus et du gain énergétique (voir France Rénov’).
• Statut du bailleur privé (loi de finances 2026) : amortissement d’une partie du prix d’un logement neuf ou ancien lourdement rénové loué à loyer intermédiaire, social ou très social, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer, avec un engagement de location de 9 ans. Il succède au dispositif Pinel.
• Déficit foncier : en location nue au régime réel, les travaux déductibles créant un déficit s’imputent sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an.

Attention aux logements énergivores : un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis 2025, F à partir de 2028. Les travaux de rénovation deviennent donc souvent une partie intégrante du plan de financement.

SCI, SCPI et nue-propriété : financer autrement

• SCI : la société emprunte, les associés se portent caution ; idéal pour investir à plusieurs ou préparer une transmission.
• SCPI à crédit : vous achetez des parts financées par un prêt, les loyers versés par la SCPI couvrent une partie des mensualités, sans gestion locative (voir notre guide complet des SCPI et les modes d’achat de parts).
• Nue-propriété : vous achetez le bien avec une décote de 30 à 40 % en laissant l’usufruit à un bailleur pendant 15 à 20 ans ; pas de loyers ni de gestion, mais une pleine propriété récupérée à terme (voir la nue-propriété : définition, avantages et inconvénients).

Le crowdfunding immobilier : un placement, pas un financement

Le financement participatif immobilier est souvent présenté comme une « option de financement ». En réalité, il permet d’investir dans des opérations de promoteurs ou de marchands de biens, pour un rendement annoncé mais non garanti, avec un risque de retard et de perte en capital. Il ne finance pas l’achat de votre propre bien locatif. Vérifiez que la plateforme dispose de l’agrément de prestataire européen de services de financement participatif délivré par l’AMF.

Choisir le bon montage selon votre profil

Profil	Montage conseillé	Pourquoi
Jeune actif, peu d’épargne	Prêt amortissable 25 ans + apport frais de notaire, éventuellement prêt familial	Mensualité faible, effet de levier maximal
Couple propriétaire de sa résidence	Prêt amortissable + éco-PTZ si travaux	Préserver la capacité d’emprunt
Contribuable fortement imposé	Prêt in fine adossé à une assurance-vie, location nue au réel	Intérêts déductibles maximaux
Investisseur qui revend un bien	Prêt relais + amortissable	Acheter sans attendre la vente
Investisseur sans temps de gestion	SCPI à crédit ou nue-propriété	Pas de gestion locative

Un conseiller en investissement locatif ou un courtier peut vous aider à comparer ces montages selon votre fiscalité et vos objectifs.

Trois cas pratiques

Cas n°1 — Studio financé à 100 % avec un prêt familial

Situation : Léo, 27 ans, achète un studio à 95 000 €. Montage : prêt bancaire de 95 000 € sur 25 ans et prêt de ses parents de 8 000 € pour les frais, avec reconnaissance de dette déclarée. Résultat : le loyer de 480 € couvre l’essentiel de la mensualité bancaire ; il rembourse ses parents 100 € par mois.

Cas n°2 — Maison classée F à rénover

Situation : Sophie achète une maison à 160 000 € à louer, classée F. Montage : prêt amortissable pour l’achat, éco-PTZ « rénovation globale » de 40 000 € pour l’isolation et la pompe à chaleur, MaPrimeRénov’ bailleur. Résultat : la maison passe en classe C, reste louable au-delà de 2028 et génère un déficit foncier qui réduit son impôt.

Cas n°3 — Cadre qui préfère la pierre papier

Situation : Antoine, 45 ans, manque de temps. Montage : crédit de 100 000 € sur 15 ans pour acheter des parts de SCPI. Résultat : les revenus distribués couvrent une partie de la mensualité, et les intérêts d’emprunt sont déductibles de ses revenus fonciers.

Questions fréquentes sur le financement locatif

Quelles sont les principales options pour financer un investissement locatif ?

Les principales solutions sont le prêt immobilier amortissable, le prêt in fine, le prêt relais lorsqu’on revend un bien, l’apport personnel, le prêt familial, l’éco-prêt à taux zéro et MaPrimeRénov’ pour les travaux de rénovation énergétique, l’achat via une SCI, le crédit pour acheter des parts de SCPI et, de façon plus marginale, le financement participatif. Le plus souvent, l’investisseur combine un crédit bancaire et un apport.

Peut-on utiliser le prêt à taux zéro pour un investissement locatif ?

Non, le prêt à taux zéro classique est réservé à l’achat de la résidence principale. En revanche, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est ouvert aux propriétaires bailleurs pour financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement achevé depuis plus de 2 ans et loué comme résidence principale, et MaPrimeRénov’ peut aussi être demandée par un bailleur sous conditions.

Faut-il acheter un bien locatif en SCI ?

La SCI facilite l’investissement à plusieurs et la transmission, car on donne des parts plutôt qu’un bien. Les banques financent les SCI, souvent avec une caution personnelle des associés. Une SCI à l’impôt sur le revenu garde la fiscalité des revenus fonciers ; une SCI à l’impôt sur les sociétés permet d’amortir le bien mais alourdit la fiscalité à la revente. Les frais de création et de gestion sont à prévoir.

Un prêt familial pour investir est-il légal ?

Oui. Un parent peut prêter de l’argent à un enfant, avec ou sans intérêts. Il est conseillé de rédiger une reconnaissance de dette précisant le montant, la durée et les modalités de remboursement. Un prêt supérieur à 5 000 € doit être déclaré à l’administration fiscale par l’emprunteur (formulaire 2062). Sans remboursement réel, l’administration peut requalifier le prêt en donation.

Le crowdfunding immobilier permet-il de financer un achat locatif ?

Non, le crowdfunding immobilier ne finance pas l’achat d’un bien par un particulier : il permet d’investir dans des opérations de promoteurs ou de marchands de biens en contrepartie d’un rendement, avec un risque de perte en capital et de retard. C’est un placement complémentaire, pas une source de financement de votre propre investissement locatif.

Prêt relais : comment financer un nouveau bien avant d’avoir vendu ?

Le prêt relais avance 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, sur 12 à 24 mois, en attendant la vente. Il est utile pour acheter un bien locatif ou une nouvelle résidence sans attendre, mais il comporte un risque si la vente tarde ou se fait à un prix inférieur. Il peut être couplé à un prêt amortissable pour le complément.

Ce qu’il faut retenir

Le financement d’un investissement locatif repose presque toujours sur un prêt bancaire (amortissable ou in fine), complété par un apport, éventuellement un prêt familial, et des aides à la rénovation lorsque le bien nécessite des travaux énergétiques. Le bon montage dépend de votre fiscalité, de votre épargne et du temps que vous voulez consacrer à la gestion.

Comparez systématiquement le coût total du crédit, l’assurance et l’impact fiscal avant de choisir, et n’oubliez pas que la fiscalité locative a changé avec la loi de finances 2026. Pour une vue d’ensemble, consultez notre guide tout savoir sur l’investissement locatif.

Sources officielles

• Haut Conseil de stabilité financière — normes d’octroi du crédit immobilier.
• Service-Public.gouv.fr — Éco-prêt à taux zéro — conditions de l’éco-PTZ.
• France Rénov’ — MaPrimeRénov’ et accompagnement des travaux.
• Service-Public.gouv.fr — Revenus locatifs (location non meublée) — régime réel et déficit foncier.
• Autorité des marchés financiers — SCPI et plateformes de financement participatif.
• impots.gouv.fr — déclaration des prêts familiaux (formulaire 2062).