Avantages et inconvénients de la vente en nue-propriété

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Article mis à jour le 5 novembre 2026 par M & F

La nue-propriété est l’un des mécanismes patrimoniaux les plus utilisés en France pour acheter un bien immobilier avec une décote de 30 à 70 %, préparer une transmission à ses enfants ou investir dans des SCPI avec une neutralité fiscale totale. Mais derrière ce concept juridique se cachent des règles précises issues du Code civil et du Code général des impôts, souvent mal comprises. Barème article 669 CGI, décote selon l’âge, taxe foncière, IFI, donation après 80 ans, SCPI démembrées : ce guide complet 2026 décrypte tout ce qu’il faut savoir sur la vente et l’achat en nue-propriété, chiffres à l’appui.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est l’un des deux droits issus du démembrement de la propriété, mécanisme juridique encadré par les articles 544 et 578 à 624 du Code civil. La pleine propriété se décompose en trois attributs : l’usus (droit d’utiliser le bien), le fructus (droit d’en percevoir les revenus comme les loyers) et l’abusus (droit de disposer du bien, c’est-à-dire le vendre, le donner, le détruire). Lorsque la propriété est démembrée, l’usufruitier détient l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire ne conserve que l’abusus.

Concrètement, le nu-propriétaire est propriétaire des murs, mais il ne peut ni habiter le bien, ni le louer, ni en percevoir les loyers tant que l’usufruit court. Il devra attendre l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou terme fixé) pour récupérer automatiquement la pleine propriété, sans aucune formalité, droit de succession ou taxe supplémentaire. C’est le principe fondamental qui rend la nue-propriété si attractive en gestion patrimoniale.

Les 3 attributs de la propriété en droit français

• Usus : droit d’utiliser le bien (y habiter, l’occuper personnellement).
• Fructus : droit de percevoir les fruits du bien (loyers si location, récoltes pour un terrain agricole).
• Abusus : droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le léguer, voire le détruire).

Un plein propriétaire détient les trois attributs. Dans un démembrement, l’usufruitier conserve usus + fructus, et le nu-propriétaire ne garde que l’abusus. Au terme du démembrement, les trois attributs se reconstituent automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, qui redevient plein propriétaire.

Nue-propriété et usufruit : quelle différence en 2026 ?

Le volume de recherche sur « nue propriété et usufruit » dépasse 6 600 requêtes mensuelles en France : c’est la confusion la plus fréquente. Voici un comparatif précis des droits et obligations de chacun.

Critère	Nu-propriétaire	Usufruitier
Droit d’habiter le bien	Non	Oui
Droit de louer et percevoir les loyers	Non	Oui
Droit de vendre le bien	Oui (sa part uniquement)	Oui (son usufruit uniquement)
Taxe foncière	Non (sauf accord contraire)	Oui (article 1400 CGI)
Taxe d’habitation (résidence secondaire)	Non	Oui
Charges courantes de copropriété	Non	Oui
Gros travaux de structure (toiture, murs porteurs, assainissement)	Oui (article 605 Code civil)	Non
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)	Non (exonéré)	Oui (déclare pleine valeur)
Imposition revenus locatifs	Non	Oui
Récupération pleine propriété au terme	Oui (automatique, sans frais)	–

Cette répartition des droits et obligations est d’ordre public : elle découle directement du Code civil et ne peut être modifiée que par accord écrit explicite entre les parties, validé par acte notarié.

Barème fiscal nue-propriété et usufruit (article 669 CGI) : tableau 2026

Le barème de l’article 669 du Code général des impôts est la clé de voûte de toute transaction en nue-propriété. Il fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du calcul. Ce barème s’impose pour les droits de donation, de succession et de mutation, et sert de référence pour les transactions privées.

Âge de l’usufruitier	Valeur usufruit	Valeur nue-propriété	Exemple bien 300 000 €
Moins de 21 ans	90 %	10 %	Nue-propriété : 30 000 €
21 à 30 ans	80 %	20 %	Nue-propriété : 60 000 €
31 à 40 ans	70 %	30 %	Nue-propriété : 90 000 €
41 à 50 ans	60 %	40 %	Nue-propriété : 120 000 €
51 à 60 ans	50 %	50 %	Nue-propriété : 150 000 €
61 à 70 ans	40 %	60 %	Nue-propriété : 180 000 €
71 à 80 ans	30 %	70 %	Nue-propriété : 210 000 €
81 à 90 ans	20 %	80 %	Nue-propriété : 240 000 €
Plus de 91 ans	10 %	90 %	Nue-propriété : 270 000 €

Exemple concret : un couple de 75 ans vend la nue-propriété de sa maison évaluée 300 000 € tout en conservant l’usufruit à vie. L’acheteur paie 300 000 € × 70 % = 210 000 €. Au décès du dernier des deux conjoints, l’acheteur récupère la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires. Si le marché a progressé, la plus-value est entièrement acquise.

Pour un usufruit à durée fixe (par exemple 10 ou 15 ans dans une SCPI en nue-propriété), un autre barème s’applique : chaque tranche de 10 ans entamée réduit la valeur de l’usufruit de 23 % par rapport à la pleine propriété. À confirmer avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Comment acheter en nue-propriété ? Les étapes en 2026

Acheter en nue-propriété nécessite de respecter plusieurs étapes précises, qui diffèrent légèrement d’un achat classique en pleine propriété.

1. Identifier le bien : via les plateformes spécialisées (Perl, Fidexi, Novaxia Invest, Primonial) ou directement entre particuliers (plus rare).
2. Valider la valeur : expertise immobilière du bien en pleine propriété, puis application du barème CGI 669 selon l’âge de l’usufruitier.
3. Négocier le prix : certains vendeurs acceptent une décote supplémentaire (10-20 %) par rapport au barème CGI pour accélérer la vente.
4. Signer la promesse de vente : chez le notaire, avec mention explicite du démembrement, de l’âge de l’usufruitier, et de la durée (viagère ou à terme fixe).
5. Financer l’acquisition : les banques prêtent de plus en plus pour l’achat en nue-propriété, à condition de justifier d’une capacité de remboursement. L’absence de revenus locatifs doit être compensée par les autres revenus de l’acquéreur.
6. Signer l’acte authentique : chez le notaire, 2 à 3 mois après la promesse. Frais de notaire calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
7. Publier l’acte au service de la publicité foncière pour opposabilité aux tiers.

Les frais de notaire représentent 7-8 % de la valeur de la nue-propriété (ancien) ou 2-3 % (neuf), soit un gain significatif par rapport à un achat classique où ils portent sur la pleine valeur.

Comment vendre en nue-propriété ? Guide étape par étape

Vendre en nue-propriété s’adresse principalement aux propriétaires seniors (65+ ans) souhaitant monétiser leur bien immobilier sans perdre leur logement, et dont les enfants ne sont pas intéressés par une transmission classique.

1. Faire estimer le bien en pleine propriété par un notaire ou un expert immobilier agréé.
2. Choisir le type d’usufruit : viager (à vie) ou à durée fixe (10, 15, 20 ans). Le viager est plus courant pour les seniors propriétaires de leur résidence principale.
3. Calculer la valeur de la nue-propriété selon le barème CGI 669 pour un usufruit viager, ou selon le barème des usufruits temporaires pour une durée fixe.
4. Trouver un acheteur : via opérateurs spécialisés (Perl, Fidexi, Monetivia), investisseurs privés ou plateformes dédiées. Le marché 2026 est estimé à 500 M€/an en France.
5. Rédiger un contrat précis définissant les obligations de chacun : charges courantes (usufruitier), gros travaux (nu-propriétaire), assurance habitation, interdictions éventuelles (location à des tiers, modification du bien).
6. Signer l’acte notarié et toucher le prix au comptant.

Pour une comparaison détaillée avec l’investissement locatif classique, consultez notre dossier dédié : nue-propriété ou investissement locatif : comparaison et différences clés.

Avantages et inconvénients de la nue-propriété en 2026

Les 6 avantages majeurs pour l’acheteur

• Décote 30 à 70 % sur le prix du bien par rapport à la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier.
• Exonération IFI : la nue-propriété n’est pas comptabilisée dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
• Aucun revenu locatif à déclarer pendant toute la durée du démembrement : neutralité fiscale totale, particulièrement attractive pour les hauts revenus (TMI 41-45 %).
• Plus-value latente : si le marché progresse, l’acheteur bénéficie de l’augmentation de valeur sans l’avoir financée. Récupération pleine propriété au prix du marché.
• Frais de notaire réduits : calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (environ 7-8 % de 70 % = 4,9-5,6 % du prix pleine propriété).
• Transmission optimisée : si l’acheteur transmet lui-même à ses enfants pendant le démembrement, les droits de donation portent sur la seule nue-propriété.

Les 5 inconvénients à anticiper

• Aucune jouissance immédiate : pas de loyer, pas d’habitation possible tant que l’usufruit court.
• Horizon long terme : la pleine propriété se récupère souvent 10 à 25 ans après l’achat (viager), voire au décès de l’usufruitier.
• Gros travaux à la charge du nu-propriétaire : toiture, assainissement, murs porteurs (article 605 Code civil). Coûts potentiels 10-50 000 € selon le bien.
• Revente complexe : le marché secondaire de la nue-propriété reste étroit. Décote supplémentaire fréquente à la revente.
• Risque de dégradation du bien : l’usufruitier doit entretenir le bien « en bon père de famille », mais les abus restent possibles sans contrôle régulier.

Nue-propriété ou viager : quelles différences ?

La question « nue propriété ou viager » est l’une des plus posées par les propriétaires seniors en 2026. Les deux mécanismes permettent de monétiser un bien immobilier tout en conservant la jouissance, mais leurs modalités diffèrent fondamentalement.

Critère	Vente en nue-propriété	Vente en viager
Prix au vendeur	Capital au comptant uniquement	Bouquet + rente mensuelle à vie
Aléa pour l’acheteur	Faible (durée connue si usufruit à terme fixe)	Élevé (dépend de la durée de vie du vendeur)
Prix pour l’acheteur	30-70 % de la pleine propriété	Variable selon table de mortalité
Récupération propriété	Décès usufruitier ou terme fixe	Décès du crédirentier
Gestion	Simple (aucun paiement récurrent)	Complexe (rente à verser à vie)
Idéal pour le vendeur	Senior ayant besoin d’un capital immédiat	Senior cherchant un complément de retraite
Idéal pour l’acheteur	Investisseur long terme, hauts revenus	Investisseur acceptant l’aléa de durée

La nue-propriété convient mieux aux vendeurs ayant besoin d’un capital ferme et aux acheteurs voulant éviter l’aléa de la durée de vie. Le viager est préféré par les vendeurs cherchant un complément de retraite régulier, et par les acheteurs acceptant un investissement à long terme avec composante aléatoire.

SCPI en nue-propriété : alternative accessible dès 10 000 €

Le volume de recherche sur « nue propriété SCPI » atteint 880 par mois en 2026 : signe d’un intérêt croissant pour cette alternative accessible à l’investissement en nue-propriété directe. Le principe est identique : l’investisseur acquiert des parts de SCPI avec une décote de 20 à 40 %, et l’usufruit est détenu par un investisseur professionnel (institutionnel, assureur, caisse de retraite) pour une durée fixe de 5, 10, 15 ou 20 ans.

Durée démembrement	Décote nue-propriété	Exemple sur 100 000 € pleine propriété
5 ans	18 à 23 %	Investissement 77 000 à 82 000 €
10 ans	30 à 36 %	Investissement 64 000 à 70 000 €
15 ans	40 à 45 %	Investissement 55 000 à 60 000 €
20 ans	50 à 55 %	Investissement 45 000 à 50 000 €

Principaux acteurs 2026 proposant du démembrement SCPI : Corum Origin, Iroko Zen, Primonial REIM (Primovie, Primofamily), La Française REIM, Perial AM. Ticket d’entrée généralement 5 000-10 000 € contre 50 000+ € pour une nue-propriété immobilière directe.

Pour aller plus loin, consultez notre guide dédié : SCPI : rendement, fiscalité et stratégies patrimoniales en 2026.

Fiscalité nue-propriété : taxe foncière, IFI, plus-value

Qui paie la taxe foncière en nue-propriété ?

L’article 1400 du Code général des impôts est clair : la taxe foncière est due par l’usufruitier, car il bénéficie de la jouissance du bien. Le nu-propriétaire est totalement exonéré, sauf accord contractuel contraire inscrit dans l’acte notarié. Même règle pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

IFI et nue-propriété : exonération totale

Depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’ISF. En cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété (article 968 CGI). Le nu-propriétaire est donc totalement exonéré d’IFI pour la part correspondant à la nue-propriété. C’est l’un des avantages fiscaux majeurs pour les acquéreurs assujettis à l’IFI (patrimoine immobilier > 1,3 M€).

Plus-value et nue-propriété

À la revente, la plus-value du nu-propriétaire se calcule sur la différence entre le prix de vente de la nue-propriété et le prix d’achat initial. Les abattements pour durée de détention s’appliquent (6 % par an entre la 6e et la 21e année pour l’impôt sur le revenu, exonération totale au-delà de 22 ans). Attention : si l’usufruit a été acquis en même temps (reconstitution de la pleine propriété), le calcul devient plus complexe et nécessite l’avis d’un conseiller fiscal.

Donation et succession en nue-propriété : stratégie 2026

La donation en nue-propriété est une stratégie classique de transmission patrimoniale anticipée. Les parents donnent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit à vie. Les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété (barème article 669 CGI).

Exemple : des parents de 65 ans donnent la nue-propriété d’une maison évaluée 400 000 € à leurs deux enfants. Valeur nue-propriété : 400 000 € × 60 % = 240 000 € soit 120 000 € par enfant. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (article 779 CGI) permet d’exonérer la grande majorité de la donation. Au décès du dernier parent, les enfants deviennent plein propriétaires sans aucun droit supplémentaire.

Réforme fiscale 2025-2026 : attention, la Loi de Finances pour 2025 a durci le dispositif pour les donations après 80 ans. La quote-part usufruit tombe désormais à 20 %, portant la nue-propriété à 80 % de la valeur du bien, ce qui réduit sensiblement l’intérêt fiscal des donations tardives. Mieux vaut organiser la transmission dès 60-70 ans.

Pour approfondir les mécanismes de transmission, consultez notre guide : comment préparer la transmission de son patrimoine grâce à l’assurance vie et notre dossier droits de succession 2026 : payer ou renoncer.

Questions fréquentes sur la nue-propriété

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est l’un des deux droits issus du démembrement de la propriété (articles 544 et 578 Code civil). Le nu-propriétaire possède le bien (abusus) mais ne peut ni l’habiter ni le louer : ces droits appartiennent à l’usufruitier (usus et fructus). Au décès de l’usufruitier ou à la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans frais ni droits de succession.

Quel est le barème fiscal nue-propriété et usufruit en 2026 ?

Le barème est fixé par l’article 669 du CGI. Pour un usufruitier de 71-80 ans : usufruit 30 % / nue-propriété 70 %. À 51-60 ans : 50/50. Au-delà de 91 ans : usufruit 10 % / nue-propriété 90 %. Ce barème s’applique obligatoirement pour les droits de mutation.

Qui paie la taxe foncière en cas de nue-propriété ?

L’usufruitier paie la taxe foncière (article 1400 CGI), car il bénéficie de la jouissance. Le nu-propriétaire est exonéré. En revanche, le nu-propriétaire reste redevable des gros travaux de structure (article 605 Code civil) : toiture, murs porteurs, assainissement.

Quelle est la différence entre nue-propriété et viager ?

Dans une vente en nue-propriété, l’acheteur paie un capital au comptant. Dans un viager, le vendeur reçoit un bouquet + une rente à vie. La nue-propriété évite l’aléa viager, le viager offre un revenu régulier. La nue-propriété convient aux vendeurs cherchant un capital immédiat, le viager à ceux cherchant un complément de retraite.

Qu’est-ce qu’une SCPI en nue-propriété ?

Une SCPI en nue-propriété permet d’acheter des parts avec une décote de 20 à 40 % selon la durée (5, 10, 15 ou 20 ans). L’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement, l’usufruit est détenu par un investisseur professionnel. À la fin, l’investisseur récupère la pleine propriété et les revenus locatifs. Exemples 2026 : Corum Origin, Iroko Zen, Primonial REIM.

Comment calculer la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit ?

Selon le barème CGI 669 en fonction de l’âge de l’usufruitier. Exemple : bien de 300 000 € avec usufruitier de 75 ans : usufruit 300 000 × 30 % = 90 000 €, nue-propriété 300 000 × 70 % = 210 000 €. L’acheteur paie 210 000 € et récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier.

Quels sont les avantages fiscaux de la nue-propriété en 2026 ?

Trois avantages majeurs : pas d’IFI sur la nue-propriété (déclarée en pleine propriété par l’usufruitier), pas de revenus imposables pendant le démembrement, pas de droits de succession ou de mutation à l’extinction de l’usufruit. Idéal pour les hauts revenus en phase de capitalisation.

Peut-on faire une donation en nue-propriété ?

Oui, stratégie classique de transmission anticipée. Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et gardent l’usufruit à vie. Les droits de donation portent seulement sur la nue-propriété. Depuis 2025, la donation après 80 ans voit la quote-part usufruit tomber à 20 %, limitant l’intérêt fiscal.

Ce qu’il faut retenir sur la nue-propriété en 2026

La nue-propriété est un outil patrimonial puissant mais technique. Elle permet trois usages principaux : acheter un bien à prix décoté (30-70 % selon âge usufruitier), transmettre à ses enfants en optimisant les droits de donation, ou investir fiscalement neutre via des SCPI démembrées. Le barème article 669 CGI est la clé de voûte de toutes les transactions, et la fiscalité (exonération IFI, pas d’imposition revenus) rend la nue-propriété particulièrement attractive pour les hauts revenus en phase de capitalisation.

Avant tout projet, trois vérifications essentielles : la valeur réelle du bien en pleine propriété, le profil de l’usufruitier (âge, état de santé pour un viager), et les contraintes contractuelles (gros travaux structure, interdictions de modification, assurance). Consultez systématiquement un notaire et, idéalement, un conseiller en gestion de patrimoine indépendant avant de signer.

Sources officielles

• Légifrance — Code général des impôts, article 669 (barème usufruit nue-propriété)
• Légifrance — Code civil, articles 578 à 624 (usufruit)
• Légifrance — Code civil, article 605 (répartition travaux)
• Service-public.fr — Donation en nue-propriété
• Impots.gouv.fr — IFI et biens démembrés
• Chambre des Notaires de France — Démembrement de propriété
• AMF — SCPI et démembrement
• ANIL — Agence Nationale pour l’Information sur le Logement