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Louer comme résidence principale ou saisonnière et choisir entre location nue et meublée
Une grande partie des offres de location immobilière sur le marché sont proposées comme résidence principale non meublée. De ce fait, vous pouvez analyser le marché de la location saisonnière ou celui de la location meublée suivant l’emplacement et la taille de votre bien immobilier. Chacun d’eux dispose en effet de leurs avantages et inconvénients respectifs. Il en est de même pour leurs régimes fiscaux et leurs règles de fonctionnement avec le locataire.
Mettez-vous-y dès la première mise en location de votre bien, car ce sera complexe et laborieux ensuite de changer d’avis. C’est surtout le cas si vous décidez de louer en non meublé à l’année et que vous devez démarrer sur un bail de trois ans renouvelables automatiquement. Vous devez attendre que vos locataires soient partis pour changer d’offre, ce qui peut prendre du temps. En effet, vous n’avez pas le droit de rompre le contrat de location en cours pour changer l’utilisation de votre bien. Vous ne pouvez pas le faire excepté dans quelques cas précis comme :
- congé pour vente,
- occupation à titre personnel.
D’autres choix existent pourtant comme celui de proposer en colocation votre maison ou votre appartement s’il est suffisamment grand. En effet, les statuts de ce type de location ont été améliorés par la loi ALUR, une aubaine pour les propriétaires-bailleurs. Au lieu de le louer à une seule famille, vous pouvez le faire à 2 ou 3 ménages selon le cas et en tirer plus de bénéfices. Au cas où vous ne vous êtes pas encore mis à l’investissement locatif, épluchez les offres de défiscalisation pour profiter d’une réduction d’impôts.
Augmenter la valeur du bien en l’embellissant ou en le rendant plus confortable
Avant de louer à un locataire votre maison ou appartement, assurez-vous aussi d’en prendre bien soin. Cela vous permet d’en demander un loyer plus élevé par rapport à celui de son état initial. Effectuez ainsi les travaux indispensables pour améliorer son état. Installez les équipements et les rangements nécessaires pour le rendre plus confortable. Il suffit parfois de quelques éléments pour le différencier des autres appartements ou maisons en location dans la ville choisie. Le démarquer des autres vous permet de recevoir de nombreuses demandes de location. Ainsi, vous pouvez proposer un loyer plus élevé, sans risquer de voir votre bien inoccupé pendant un long moment.
En effet, réaliser certains types de travaux ou de décoration ne vous coûterait pas cher alors que vous permet d’augmenter la valeur de votre bien. Ils vous aident à rendre encore plus lucratif votre investissement. C’est donc le meilleur moyen d’attirer des locataires chez vous plutôt que chez un autre propriétaire-bailleur. Faites-le surtout si vous avez la chance de disposer d’une maison à louer dans une région à forte offre locative si comparée à la demande. Vous n’aurez pas à revoir à la baisse votre loyer pour offrir le meilleur rapport qualité/prix aux potentiels locataires.
On appelle cette méthode le home staging, une pratique devenue tendance pour réussir à vendre plus aisément une habitation ou un appartement en le mettant plus en valeur. Bien qu’on n’en parle pas souvent, le home staging offre aussi de nombreux avantages dans la mise en location d’un logement. Il permet d’obtenir rapidement un bon ROI en temps et en argent.
Si vous êtes sur une location longue durée, il est possible se coordonner si le locataire veut faire des travaux. A vous de vous répartir le budget et surtout de vous accorder sur la nature des travaux d’aménagement.
Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires
À l’instar de ce qu’on fait lors de la vente d’une maison, vous devez aussi présenter aux potentiels locataires les différents documents attestant de l’état réel de votre bien à louer. Un bailleur doit en effet effectuer 3 diagnostics obligatoires de son bien. Ce sont :
- le Diagnostic de Performance Energétique ou DPE,
- le diagnostic de plomb,
- l’État des risques miniers naturel et technologique ou ERNMT, ex-ERNT.
S’il s’agit de biens en copropriété, il appartient à votre syndic de vous fournir les différents diagnostics immobiliers des parties communes.
Annexez les résultats de ces documents au contrat de location. Cela veut dire que vous devez les avoir faits avant même de chercher un locataire. Vous devez aussi intégrer les informations du DPE dans vos annonces immobilières pour être en règle vis-à-vis de la loi en vigueur.
Se renseigner sur les tarifs de locations semblables sur le marché et déterminer son loyer en fonction
Si vous voulez réussir votre investissement immobilier locatif, tenez compte du marché de la location dans votre région. Regardez si les offres sont plus nombreuses que les demandes. Connaissez le niveau de loyers pratiqués sur le même type de bien que le vôtre. Vérifiez si la vacance locative y est importante ou non. Renseignez-vous sur l’évolution des loyers sur place, si elle tend vers le haut ou vers le bas.
Après vous être bien renseigné dessus, vous serez apte à déterminer correctement le loyer de votre bien suivant le niveau du marché dans lequel vous vous trouvez. Dans ce cas, n’hésitez pas à jeter un œil sur les plus récentes données des tarifs de locations dans les grandes agglomérations. Informez-vous aussi sur le loyer médian en vigueur dans la région où se situe votre bien. Selon la loi ALUR qui encadre les loyers, il appartient aux préfets de les fixer par décret tous les ans.
Selon les résultats des enquêtes, placer le loyer de son bien à un haut niveau n’est nullement synonyme de rentabilité sur le long terme. Préférez donc fixer votre tarif suivant la moyenne des biens de sa catégorie pour espérer en récolter des bons bénéfices. Faites-le suivant sa taille, son emplacement, son niveau de confort offert…
Ainsi vous réussirez à limiter la vacance locative de votre bien ainsi que les changements fréquents de locataires. Vous en tirerez ensuite d’intéressantes sources de revenus.
Au cas où vous n’arrivez pas à trouver un locataire dans un bref laps de temps, votre loyer en est peut-être la cause. Revoyez-le à la baisse s’il est un peu trop élevé. Sache en effet qu’il vaut mieux louer son bien à un tarif modéré, mais sur le long terme que le faire à un loyer élevé, mais avec beaucoup de périodes de vacance locative.
Disposer de tous les documents nécessaires en tant que bailleur
Enfin, assurez-vous de disposer de toutes les pièces nécessaires et savoir remplir les différents documents relatifs à une location dans les règles. On en cite :
- le contrat de location qui détermine les conditions et délais de location d’un logement en échange d’un loyer,
- le document attestant de l’état des lieux,
- les reçus de loyer…
