« Que ce soit pour préparer sa retraite, transmettre plus tard son bien immobilier à sa descendance ou simplement assurer son avenir, la réussite d’un investissement immobilier nécessite la mise en place de bonnes stratégies.«
L’investissement immobilier, c’est le choix que font aujourd’hui de plus en plus de Français pour placer leurs économies et diversifier leur portefeuille d’actifs. La crise sanitaire du Covid-19 n’a d’ailleurs fait qu’accentuer l’engouement des épargnants pour ce type de placement désormais considéré comme une vraie valeur refuge. De fait, investir dans la pierre se révèle bien moins risqué que la bourse et bien plus rentable qu’un placement du type livret A ou contrat d’assurance vie. Et pour se lancer, beaucoup optent pour l’investissement locatif. Il faut dire que ses avantages fiscaux et les taux d’intérêt extrêmement bas en font une des meilleures options pour se construire un patrimoine et profiter d’une rente régulière pour compléter ses revenus. À condition évidemment de faire les bons choix. En effet, acheter pour louer ne s’improvise pas. Tout investisseur en herbe devra faire attention à un certain nombre de détails pour faire fructifier leur investissement locatif. Tour d’horizon des clés pour mener à bien votre projet.
Sommaire
Dans quelles conditions faut-il acheter pour le mettre en location ?
Que ce soit pour préparer sa retraite, transmettre plus tard son bien immobilier à sa descendance ou simplement assurer son avenir, la réussite d’un investissement immobilier nécessite la mise en place de bonnes stratégies. Cela passe par l’emplacement du bien, le type de logement, le calcul de la rentabilité locative et le choix du financement.
Acheter pour louer : le choix de l’emplacement
Pour vous assurer de monétiser votre projet immobilier et in fine obtenir une rentabilité plus élevée, vous devez choisir un emplacement où les candidats à la location sont nombreux. Selon les experts, les investissements les plus rentables sont plutôt à chercher du côté des villes dynamiques bien desservies par les transports en commun et proches des infrastructures commerciales. Les grandes métropoles comme Paris, Bordeaux, Nantes, Montpellier, Rennes, Lille, ou encore Toulouse restent ainsi des valeurs sûres.
Évidemment, le profil du locataire cible est aussi un paramètre à ne pas négliger pour évaluer le potentiel de votre achat immobilier. Pour les jeunes étudiants par exemple, on se penchera plutôt sur les secteurs proches des universités et des lieux de formation, mais aussi de la vie festive et nocturne. Pour les familles, les zones industrielles et les pôles tertiaires seront à privilégier.
Le choix du logement : une étape clé
Ce n’est pas un secret, un coup de foudre pour un bien ne vous garantit pas sa rentabilité locative. En effet, on ne choisit pas son placement immobilier en se basant sur des émotions, mais sur des critères tangibles.
Par exemple, si vous souhaitez tirer profit des réductions d’impôts au titre de la Loi Pinel, vous devrez opter pour les programmes de logements neufs. D’ailleurs, l’achat d’un immobilier neuf vous permet de bénéficier de la garantie biennale et décennale. Ainsi, en cas de travaux, c’est le constructeur qui s’en chargera. S’y ajoute la réduction considérable des frais de notaires. Pour les achats dans l’ancien, c’est la Loi Denormandie qui intervient. Toutefois, pour bénéficier d’avantages fiscaux, il faudra opter pour un logement où vous devez effectuer certains types de travaux de rénovation.
En outre, le choix du type de logement dépendra également de votre budget. Sachez notamment que le mètre carré coûte est souvent plus cher en neuf que dans l’ancien. Plus particulièrement dans les grandes villes de la métropole. Si vous avez un petit budget, mieux vaut donc investir dans l’achat d’un immobilier ancien. Attention toutefois aux travaux lourds qui pourraient se révéler très salés.
Le rendement de votre bien immobilier : un détail à ne pas négliger
S’il ne faut pas voir trop grand, la réussite de votre investissement passe par sa rentabilité immobilière. Ainsi, vous ne devez en aucun cas négliger le pourcentage du rendement net de votre bien immobilier, bien qu’il ne soit qu’approximatif. Le calcul consiste à diviser le montant annuel des loyers que vous allez percevoir soustrait des diverses charges (travaux, assurances, copropriété, etc.) par le montant total de l’acquisition. Puis, multiplier le résultat par 100.
Quel type de financement choisir pour devenir propriétaire ?
Si un investissement locatif peut se financer au comptant dans le cas où vous avez des liquidités conséquentes, l’emprunt reste la stratégie gagnante pour financer l’achat de votre bien. De fait, en passant par le crédit immobilier, vous bénéficiez de nombreux avantages fiscaux sans oublier les taux d’intérêt au plancher et déductibles sur les loyers.
L’investissement locatif : un investissement pour sa retraite.
Vous n’êtes certainement pas sans savoir qu’au moment de la retraite vos revenus baisseront. Dans les meilleures des cas, votre pension représentera 80 % de votre dernier revenu d’activité. À condition d’avoir atteint le taux plein et acquis toutes vos mensualités. Vous avez donc tout intérêt à investir votre argent dans un placement rentable pour avoir un revenu complémentaire régulier et compenser le manque à gagner.
Et quoi de mieux qu’un investissement locatif pour bien se préparer sa retraite et assurer ses vieux jours ? D’autant qu’acheter pour louer vous permet de limiter votre effort d’épargne personnel grâce aux loyers versés par le locataire. C’est aussi un excellent moyen de constituer un patrimoine tout en douceur et à moindre coût grâce au crédit immobilier.
Est-ce que l’investissement immobilier est un bon placement ?
L’investissement locatif constitue le placement le plus sûr pour se constituer un patrimoine solide. De plus, moins sujet aux crises, cet actif tangible présente moins de risques que les titres financiers. Dès lors, que vous choisissez correctement votre bien, vous pouvez percevoir des revenus complémentaires immédiats ou futurs.
Avantages et inconvénients de l’achat locatif ?
Si bon nombre de Français se laissent séduire aujourd’hui par l’investissement locatif, c’est parce qu’il représente le placement le plus prometteur. Plus particulièrement avec la hausse croissante des demandes de logement. Évidemment, au-delà du placement, l’investissement locatif vous permet également de bénéficier d’une multitude d’avantages non négligeables :
La défiscalisation immobilière
En fonction du type de bien immobilier dans lequel vous investissez, vous pouvez bénéficier de plusieurs dispositifs de défiscalisation. Ces derniers peuvent vous faire bénéficier jusqu’à 20 % de réduction d’impôt. Sous réserve bien sûr de remplir certaines conditions comme le plafond des loyers.
La possibilité de le transmettre plus tard
Dès lors que vous le souhaitez, votre bien immobilier mis en location peut être transmis à vos proches. Notons néanmoins qu’il faudra signer un acte notarié pour la transmission de votre bien.
Par ailleurs, vous pouvez également à tout moment vous réapproprier votre bien immobilier. Notons toutefois que pour les biens placés sous les dispositifs fiscaux vous devriez attendre la fin de la durée de location réglementaire.
L’achat à crédit
Les établissements de crédit n’accordent quasiment jamais (sauf exception) de crédit pour l’achat de titres financiers. L’immobilier est le seul type de placement que vous pouvez financer par l’emprunt. D’ailleurs, vous pouvez désormais investir dans l’immobilier locatif sans aucun apport. En effet, certaines banques peuvent aujourd’hui prêter jusqu’à 110 % du montant total de l’acquisition.
Pas de compétences nécessaires
Si investir sur les marchés financiers comme la bourse nécessite souvent d’avoir des connaissances techniques particulières, l’investissement immobilier, lui, est particulièrement accessible à tous.
En dépit de tous ses avantages, l’investissement locatif n’est pas non plus exempt d’inconvénients dont il faudra absolument tenir compte. Pour ne citer que :
- Le déséquilibre entre l’offre et la demande en fonction des localisations
- Les vacances locatives
- Le non-paiement de loyer
- Les dépenses imprévues (travaux de copropriété, travaux d’entretien…)
N’oublions pas non plus la gestion locative qui peut se révéler très lourde. Entre la rédaction des baux, la réalisation des états des lieux et l’établissement des quittances, cela peut prendre énormément de votre temps et énergie. Pourtant, déléguer votre gestion locative coûte de l’argent. Comptez environ 8 % du loyer mensuel. Ce qui à terme peut grandement faire baisser la rentabilité de votre investissement.
Sous quelle forme faut-il faire son investissement ?
Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier locatif. D’un côté, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif dans le cadre du dispositif Pinel ou Denormandie. À condition de louer votre bien pendant six ou neuf ans, prorogeable jusqu’à 12 ans et de respecter le plafond des ressources du locataire. Si vous remplissez toutes les conditions d’éligibilité, ces deux dispositifs peuvent vous faire bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 20 %.
D’un autre côté, vous pouvez aussi investir dans une résidence pour personnes âgées ou pour étudiants suivant le dispositif Censi-bouvard. Autre solution : l’investissement locatif en nue-propriété qui vous fait bénéficier sous condition d’une minoration de 40 % sur le prix du logement sur 15 ans. Aussi, ce type d’investissement locatif vous donne la possibilité de revendre votre bien sans avoir à attendre la fin du démembrement de propriété.
Enfin, vous pouvez aussi investir dans l’immobilier locatif en passant les SCPI (les sociétés civiles de placement immobilier). Concrètement, en ayant acquis des parts de SCPI vous bénéficierez des loyers collectés au prorata de votre versement initial. L’avantage, c’est que cette forme d’investissement vous libère du lourd fardeau de la gestion immobilière et les charges financières associées.
