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Prêt locatif : comment cela fonctionne ?

By 13 juin 2022No Comments
Temps de lecture : 8 min.

Quand vous projetez d’emprunter de l’argent à une banque, attendez-vous à la voir éplucher d’abord le montant de vos revenus et de vos dépenses. Cela lui permettra de calculer votre endettement actuel et celui à venir, avec votre projet, ainsi que votre capacité d’emprunt. Si c’est un emprunt pour financer un investissement locatif, la banque va prendre en compte et inclure dans ses calculs les loyers que vous allez percevoir. 

Taux d’endettement : comment le calculer ? 

Depuis un certain temps, le Haut Conseil de Stabilité Financière a obligé les établissements bancaires à respecter un critère d’endettement strict de 35 % des revenus de l’emprunteur, le coût des assurances y compris. Auparavant, les banques ont été encouragées à respecter cette règle. Maintenant, elles y sont obligées. 20 % seulement des dossiers de demande pourront ne pas suivre cette mesure. 

Pour un investissement locatif, l’établissement bancaire va inclure dans vos ressources financières 70 % environ du montant des loyers que vous allez toucher avec. Ce pourcentage peut varier entre 60 et 80 % suivant l’estimation qu’elle fera de vos charges, dans le but de déterminer le montant de votre revenu locatif net. Selon la législation en vigueur, vous ne pouvez pas ainsi emprunter plus de 35 % de vos revenus financiers stables. 

Voici comment calculer le taux d’endettement :

Additionnez votre loyer ou le prêt immobilier en cours de votre logement principal à votre nouvelle mensualité et les mensualités de vos autres prêts. Divisez ensuite le tout par le total de votre revenu professionnel et des 70 % des loyers que vous allez percevoir dans votre projet locatif. 

loyer ou prêt immobilier de votre logement principal + nouvelle mensualité + mensualités de vos autres prêts/revenu professionnel + 70 % de loyers à percevoir 

Vous louez par exemple un appartement à 600 euros/mois. Vous souhaitez acquérir un studio et emprunter avec des mensualités de 400 euros. Le studio va vous rapporter 300 euros de loyer brut/mois. Vous touchez aussi 2 800 euros de salaire/mois. Vous n’avez aucun crédit en cours, que ce soit un crédit consommation ni un crédit auto. 

Cela donne : 600 euros + 400 euros/2 800 euros + 210 euros = 33, 22 % d’endettement. 

Sachez que depuis un certain temps, les banques n’ont plus le droit de se servir du calcul du différentiel pour connaître le taux d’endettement de leurs clients. Ce type de calcul diminue grandement la capacité d’investissement de nombreux Français vu que celle-ci était plus intéressante pour le particulier. 

Capacité d’emprunt et budget : comment les calculer ? 

On peut aussi calculer la mensualité maximale que vous pouvez payer suivant votre endettement. Ainsi, vous connaîtrez facilement le montant que vous pouvez emprunter pour financer votre projet locatif suivant la durée de votre emprunt et les taux d’intérêt en vigueur. Ainsi, vous pouvez vous assurer de la faisabilité de votre projet et de déterminer la totalité de votre budget. C’est même indispensable avant la recherche proprement dite d’un bien immobilier : maison, appartement qui répond à vos critères de sélection dans la ville souhaitée.  

Prêt d’investissement locatif sans apport : est-ce possible ? 

Outre votre capacité d’emprunt, vous pouvez aussi apporter votre propre argent pour acquérir le bien immobilier. On parle d’un apport personnel, un élément important, car favorable à l’obtention d’un prêt d’investissement locatif. En disposer vous aide à rassurer votre banquier et à obtenir un accord de financement. Ce n’est pourtant pas la méthode la plus rentable. 

Rien ne vaut en effet de réaliser sans apport personnel son investissement locatif. L’acquisition du bien et les frais relatifs à l’achat comme les frais de notaire seront uniquement financés par le crédit. Ainsi, vous réduisez vos impôts sur vos revenus fonciers en vous servant au maximum de l’effet de levier du crédit. Comme tout crédit immobilier sans apport, il y a pourtant une contrepartie. Le prêt locatif sans apport est octroyé à un taux plus élevé, signifiant qu’il a ses avantages, mais aussi ses inconvénients. 

Assurance emprunteur pour un prêt locatif : laquelle choisir ? 

Le nombre de garanties à souscrire pour une assurance de prêt immobilier dédié à un investissement locatif est peu nombreux si comparé à celui exigé par les banques pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. En effet, l’assurance décès et la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie sont souvent les seules garanties exigées. Quelques agences du Crédit Agricole et de la Société Générale exigent cependant des garanties supplémentaires pour les prêts dédiés à un investissement locatif. On en cite les garanties d’Incapacité Permanente ou Temporaire, d’Invalidité…

Le coût de votre assurance emprunteur sera ainsi en fonction de divers critères tels que : âge, profession, état de santé, etc. L’assureur va calculer le taux d’assurance de crédit immobilier de chaque emprunteur suivant ces critères au cas où la quotité est partagée entre plusieurs personnes. Ce taux d’assurance va être appliqué sur le montant total ou sur le capital restant dû. 

Sachez que votre banque n’a pas le droit de vous imposer son offre d’assurance emprunteur. Étudiez d’abord les offres disponibles sur le marché et comparez leurs tarifs ainsi que la qualité et l’étendue de leurs garanties. La Loi Lagarde vous autorise à souscrire une assurance emprunteur chez un autre assureur. Celle de Hamon vous permet d’en changer dans les 12 mois suivants la signature de votre contrat tandis que la loi de Bourquin vous donne le droit de le résilier à chaque date d’anniversaire du contrat.  

Crédit amortissable ou prêt in fine : lequel choisir ? 

La plupart des emprunteurs choisissent le prêt amortissable classique à taux fixe. C’est un prêt classique dont on paie une mensualité chaque mois pour s’acquitter de ses intérêts. On rembourse ensuite une partie du capital avec le montant restant, ce, jusqu’au total remboursement du crédit à une date prévue. 

Il peut cependant être intéressant d’opter pour un autre montage financier. Celui-ci consiste à ne rembourser le prêt qu’aux termes du nombre d’années choisi. Durant ces années, vous ne vous acquittez que des intérêts. Vous placez ensuite sur une assurance-vie le montant dédié au remboursement total du capital et qui servira de garantie. Tel est le fonctionnement du prêt in fine. Malgré ses quelques avantages, il présente cependant quelques inconvénients. 

  • Tous les mois, vous ne payez qu’un faible montant : les intérêts. Cela vous permet d’avoir un bon flux de liquidités pour optimiser votre trésorerie, 
  • Les intérêts mensuels du crédit sont cependant plus élevés vu que vous ne remboursez pas de capital. Grâce à cela, vous pouvez soustraire plus d’intérêts de vos revenus fonciers pour les impôts, 
  • Votre assurance emprunteur devient plus couvrant, car si jamais vous décédez ou devenez invalide permanent, votre assureur remboursera entièrement votre crédit. De ce fait, cette assurance est d’une grande importance, car assure entièrement la valeur de votre bien mis en location vu que vous ne remboursez pas de capital. Vos héritiers n’auront rien à rembourser au cas où vous décédez. 
  • Le montant gardé sur votre assurance-vie en guise de garantie va générer des intérêts d’épargne. Avec, vous pouvez en parallèle augmenter vos avoirs. 

Durée d’un prêt pour un investissement locatif : sur 15, 20 ou 25 ans ? 

Que vous empruntiez pour un investissement locatif ou pour une résidence principale, choisissez la durée adaptée à votre situation. Cette durée doit vous permettre de diminuer le coût du crédit et de disposer d’une capacité d’emprunt suffisante suivant votre endettement actuel et futur. 

Plus le crédit s’étale sur le long terme, plus son taux d’intérêt s’élève. C’est le cas pour un prêt sur 25 ans par rapport à un autre sur 20 ans ou sur 15 ans. Cela sous-entend aussi plusieurs années de cotisations d’assurance emprunteur à payer, ce qui augmente le coût du prêt. Toutefois, il est préférable d’allonger la durée du prêt pour éviter de payer des mensualités trop élevées. Ainsi, il vous sera plus facile de respecter les contraintes d’endettement et de ne pas voir trop de différences entre le loyer que vous percevez et la mensualité que vous devez payer. 

Certes, avec une durée de prêt plus courte, vous pourrez maximiser la rentabilité de votre projet locatif. Aussi, n’allongez pas sur plus de 15 ans votre crédit si vous le dédiez à un investissement locatif. Tenez-vous-y même si la tendance est tout autre maintenant. Un grand nombre d’investisseurs choisissent en effet des prêts sur 25 ans pour maximiser leur flux de liquidités dans l’immobilier. Cela leur permet de rembourser la quasi-totalité de leurs mensualités avec les loyers perçus. Ce n’est pas le meilleur moyen de rendre rentable le prêt locatif, mais de cette manière, ils peuvent réaliser d’autres investissements. Ainsi, ils ne maximisent pas la rentabilité de chacun de leurs biens, mais de tout en même temps. 

Prenez la bonne décision suivant vos objectifs à court, moyen ou long terme et adoptez-y votre stratégie de montage financier. 

Les dispositifs d’aide pour l’investissement locatif 

Quand vous empruntez dans le cadre d’un investissement locatif, vous ne pouvez pas prétendre à un prêt à taux zéro ou PTZ. Aucun crédit immobilier à taux avantageux n’existe pour cela, sauf ceux relatifs au droit à prêt d’un ancien Plan Epargne Logement. Par contre, d’autres nombreux dispositifs d’aide existent, surtout ceux dédiés à la défiscalisation en immobilier. On en cite la loi Pinel, le plus connu et le plus utilisé. Sous certaines conditions, il fait bénéficier d’une coquette réduction d’impôt durant plusieurs années sur le prix lors de l’achat d’un bien immobilier neuf mis en location. Il y a aussi la loi Malraux, la loi Denormandie… 

Si vous investissez dans un appartement meublé, les régimes d’imposition spécifiques tels que le Loueur en Meublé Professionnel et le Loueur en Meublé Non Professionnel sont faits pour vous. 

Ce qu’il faut faire pour bénéficier de la déduction des intérêts aux impôts : prêt immobilier ou cash

Contrairement à ceux qui empruntent pour acheter une résidence principale, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une déduction des intérêts de leurs prêts, des impôts sur les revenus fonciers. Il en est de même pour la location meublée ou non. 

Pour cause, à l’instar des assurances et des autres frais de garantie, les intérêts d’un prêt sont des charges qui peuvent être déduites des revenus fonciers. Ceux qui déclarent les loyers perçus au régime réel d’une location nue peuvent réduire leurs loyers imposables du montant des intérêts payés à l’établissement prêteur. Cela leur permet de diminuer leurs impôts sur leurs revenus locatifs. Par ailleurs, leurs intérêts d’emprunt peuvent surtout participer à la génération d’un déficit foncier, avec des travaux ou d’autres charges. 

Aussi, emprunter pour un investissement immobilier peut être lucratif que payer comptant ou avec un coquet apport. Il est aussi possible de profiter de l’effet de levier du crédit et de conserver son argent pour l’investir dans d’autres projets financiers. A noter pourtant que cela n’est possible que pour les contribuables qui déclarent leurs loyers perçus au régime réel. S’ils choisissent le régime forfaitaire de micro foncier, ils doivent, dans le sens contraire, minimiser les charges locatives. Aucune déduction n’existe en effet pour le propriétaire bailleur. 

Le taux pour un investissement locatif 

Si comparé au taux d’un prêt immobilier dédié à l’achat d’une résidence principale, celui d’un crédit pour un investissement locatif est un peu plus élevé. Les établissements prêteurs avantagent en effet les emprunteurs qui souhaitent devenir propriétaires au détriment de ceux qui projettent d’investir. Cependant, vous pouvez toujours négocier vos conditions d’emprunt et mettre en avant la recevabilité de votre dossier. Si vous vous rapprochez en effet au plus près des meilleurs taux existants, vous pourrez emprunter à bas taux pour maximiser les bénéfices tirés de votre projet d’investissement locatif. 

La banque pour financer un investissement locatif 

Toutes les banques peuvent financer un projet d’investissement locatif. Elles appliquent quasiment les mêmes méthodes de calcul d’endettement et de capacité d’emprunt. Il peut cependant exister de nettes différences dans les grilles de taux et des conditions d’octroi des crédits. C’est pourquoi, il faut bien les comparer.

La banque va d’abord vérifier le prix du bien immobilier que vous projetez d’acheter. Elle va s’assurer si son prix reflète bien la réalité du marché. Elle vérifiera aussi si le montant escompté du loyer correspond bien à celui de ce type dans la ville concernée. L’établissement bancaire exigera aussi que vous ayez assez de marge de manœuvre pour faire face à une éventuelle baisse de loyer ou à des travaux à réaliser dans l’habitation. Son but est de limiter au minimum les risques, une procédure propre à chaque établissement de crédit. Aussi, comparez bien les offres de crédit locatif existant et leur fonctionnement respectif avant de vous engager pour une quinzaine ou pour plus d’une vingtaine d’années.