Fiche pratique #5 – Droits et devoirs, propriétaire vs. locataires

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Article mis à jour le 23 septembre 2026 par M & F

Depuis la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le cadre juridique de la location de logement en France est stabilisé, malgré des évolutions majeures apportées par les lois ALUR (2014), ELAN (2018) et Climat et Résilience (2021). Bailleur et locataire ont chacun des droits et des devoirs précisément définis, dont la méconnaissance est la première source de conflits. En 2026, avec près de 40 % des ménages français en location, connaître ces règles est indispensable pour vivre sereinement la relation locative.

Cet article détaille en 2026 les droits et devoirs respectifs du propriétaire (bailleur) et du locataire, les documents obligatoires à annexer au bail, les règles sur les charges récupérables et les réparations, l’impact de la performance énergétique depuis la loi Climat, et les voies de recours en cas de litige. Toutes les informations sont vérifiées auprès de sources officielles : Legifrance, ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), Service-Public.fr.

Le cadre légal de la location de logement en 2026

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi Mermaz) : socle historique des rapports locatifs pour la location vide et meublée.
• Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR) : contrat-type de bail, encadrement des loyers, plafonnement des honoraires d’agence, obligation d’assurance habitation.
• Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN) : bail mobilité, extension de l’encadrement des loyers.
• Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience) : interdiction progressive de louer les passoires thermiques, DPE opposable.
• Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 : caractéristiques du logement décent.
• Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : liste des équipements pour un logement meublé.
• Décret n°87-712 du 26 août 1987 : liste des réparations locatives (charge locataire).
• Décret n°87-713 du 26 août 1987 : liste des charges récupérables (facturées au locataire).

Les droits du locataire en 2026

Droit au logement décent

Le locataire a droit à un logement décent défini par le décret 2002-120 : au moins 9 m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond (ou volume habitable minimal de 20 m³), équipements sanitaires (WC, coin cuisine, alimentation en eau), chauffage adapté aux conditions climatiques, installation électrique conforme, absence de risques manifestes pour la sécurité ou la santé, absence d’infestation par des nuisibles ou parasites.

Depuis la loi Climat et Résilience, le critère de performance énergétique s’ajoute à la définition du logement décent :

• 1er janvier 2023 : logement dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an classé G+ (indécent).
• 1er janvier 2025 : tous les logements classés G interdits à la location.
• 1er janvier 2028 : tous les logements classés F interdits.
• 1er janvier 2034 : tous les logements classés E interdits.

Autres droits essentiels

• Respect de la vie privée et du domicile (article 9 du Code civil). Le bailleur ne peut pas entrer sans accord préalable.
• Quittances de loyer gratuites à la demande (article 21 loi de 1989).
• Préavis réduit à 1 mois (au lieu de 3 mois) dans les zones tendues, en cas de mutation professionnelle, perte d’emploi, obtention d’un premier emploi, état de santé, bénéfice du RSA ou de l’AAH.
• Restitution du dépôt de garantie dans un délai de 1 ou 2 mois selon l’état du logement (article 22 loi de 1989).
• Droit de contester une augmentation abusive de loyer via la Commission Départementale de Conciliation.
• Encadrement des loyers dans les zones concernées (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Villeurbanne, EPCI Est Ensemble, Plaine Commune, etc.).

Les devoirs du locataire en 2026

• Payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail (article 7 loi de 1989).
• Souscrire une assurance habitation multirisques couvrant au minimum les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion). Justificatif à remettre annuellement au bailleur (obligation depuis la loi ALUR).
• Entretenir le logement : petites réparations et menu entretien listés dans le décret 87-712 (joints, robinetterie, ampoules, entretien chaudière individuelle, etc.).
• Utiliser paisiblement les lieux conformément à leur destination (résidence principale généralement).
• Respecter le règlement de copropriété et le voisinage (bruit, animaux, parties communes).
• Répondre des dégradations commises pendant la location, sauf usure normale (article 7 e) loi de 1989).
• Laisser accéder le bailleur ou son mandataire pour visites de vente ou relocation (2 heures maximum par jour ouvré selon l’article 4 a) loi de 1989).
• Informer le bailleur de tout sinistre ou dysfonctionnement majeur affectant le logement.
• Respecter le préavis de départ (généralement 3 mois, réduit à 1 mois dans les cas cités plus haut).

Les droits du propriétaire (bailleur) en 2026

• Percevoir le loyer et les charges récupérables à la date convenue.
• Réviser le loyer annuellement selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE, dans la limite du plafond fixé (aucune révision possible pour les passoires thermiques G et F depuis 2022 en zone tendue).
• Choisir son locataire librement, sous réserve de non-discrimination (article 225-1 Code pénal). Documents demandés encadrés par le décret 2015-1437.
• Demander un dépôt de garantie équivalent à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, 2 mois pour un meublé.
• Récupérer le logement au terme du bail sous 3 motifs : reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles). Préavis de 6 mois avant terme obligatoire.
• Exiger une caution ou une garantie Visale pour sécuriser le paiement du loyer.
• Réaliser les visites pour vente ou relocation (2 heures maximum par jour ouvré).
• Engager une procédure d’expulsion en cas d’impayés persistants, via un commandement de payer signifié par huissier puis une action au tribunal judiciaire.

Les devoirs du propriétaire (bailleur) en 2026

• Délivrer un logement décent selon les critères du décret 2002-120 et de la loi Climat.
• Entretenir la structure et les gros équipements : toiture, façade, chaudière collective, canalisations principales, plomberie encastrée, huisseries, chauffe-eau (sauf entretien courant), remplacement des équipements en fin de vie.
• Remettre au locataire le contrat de bail écrit, la notice d’information (arrêté du 29 mai 2015), l’état des lieux d’entrée, le DPE (opposable depuis 2021), l’ERP (État des Risques et Pollutions), le diagnostic amiante et le diagnostic plomb si applicable, le règlement de copropriété (extraits).
• Justifier les charges récupérables à la demande du locataire, sur pièces (article 23 loi de 1989).
• Restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux, avec un décompte détaillé des éventuelles retenues.
• Souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), obligatoire depuis la loi ALUR pour les logements en copropriété.
• Respecter le préavis de non-reconduction ou de reprise du logement (6 mois avant terme pour une location vide, 3 mois pour un meublé).
• Ne pas troubler la jouissance paisible du logement par le locataire (article 6 loi de 1989).

Réparations : qui paie quoi ?

Type de travaux	À la charge de qui ?	Exemples
Entretien courant et menues réparations	Locataire (décret 87-712)	Joints, robinetterie, ampoules, entretien chaudière, ramonage, nettoyage gouttières
Gros entretien et remplacement d’équipements	Bailleur	Chaudière défaillante, VMC, toiture, ravalement, installation électrique globale
Amélioration ou mise aux normes	Bailleur	Isolation, mise aux normes électriques, changement de fenêtres
Dégradations commises par le locataire	Locataire	Trous dans les murs, moquette brûlée, robinet cassé
Usure normale liée à la vétusté	Bailleur	Peinture défraîchie après 7-10 ans, moquette usée
Sinistres (dégât des eaux, incendie)	Assurance concernée	Selon origine : locataire, bailleur ou tiers

Pour approfondir la répartition exacte des travaux et éviter les conflits, consultez notre fiche pratique dédiée aux travaux locataire vs propriétaire.

Les charges récupérables : ce que le bailleur peut refacturer

La liste exhaustive des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Le bailleur ne peut réclamer au locataire que les charges figurant dans ce décret. Grandes catégories :

• Services collectifs : ascenseur (fonctionnement, électricité), eau chaude et froide, chauffage collectif (combustible).
• Entretien des parties communes : électricité, produits d’entretien, salaire du gardien (75 %) ou société de nettoyage.
• Espaces verts : entretien, arrosage.
• Taxes : taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), taxe de balayage.

Les charges sont facturées mensuellement par provisions (calcul basé sur l’année N-1) et régularisées annuellement sur pièces. Le locataire peut demander à consulter les factures pendant 6 mois après la régularisation.

Que faire en cas de litige entre bailleur et locataire ?

1. Dialogue direct : privilégier une résolution amiable par courrier recommandé avec accusé de réception.
2. ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) : conseil juridique gratuit et neutre pour les deux parties.
3. Conciliateur de justice : gratuit, résolution amiable des petits litiges (dépôt de garantie, charges).
4. Commission Départementale de Conciliation (CDC) : saisine obligatoire avant le tribunal pour certains litiges (fixation ou révision du loyer, restitution du dépôt de garantie sous certaines conditions, état des lieux).
5. Tribunal judiciaire : compétent pour les litiges non résolus, sans montant plancher depuis 2020.
6. Expulsion : uniquement sur décision du tribunal, avec délais légaux (préavis, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars).

FAQ droits et devoirs propriétaire locataire

Le locataire est-il obligé d’avoir une assurance habitation ?

Oui, depuis la loi ALUR de 2014. Le locataire doit souscrire une assurance multirisques habitation couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion). Il doit remettre au bailleur une attestation d’assurance annuelle. En cas de défaut, le bailleur peut résilier le bail via une clause résolutoire ou souscrire lui-même une assurance dont le coût sera récupéré via le loyer.

Combien peut-on augmenter le loyer chaque année ?

La révision du loyer est plafonnée par l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. La révision ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail. Pour les passoires thermiques (G et F), la révision est interdite en zone tendue depuis août 2022 et sur tout le territoire depuis 2023.

Que faire si mon logement est classé G au DPE ?

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location (nouveau bail ou renouvellement). Pour un bail en cours, le locataire peut exiger des travaux de mise aux normes énergétiques. Les propriétaires disposent de MaPrimeRénov’ et des CEE pour financer les travaux, avec bonus « sortie de passoire ».

Le propriétaire peut-il entrer dans le logement en l’absence du locataire ?

Non, jamais sans son accord préalable. Le locataire jouit d’un droit à la vie privée protégé par l’article 9 du Code civil. Toute intrusion sans autorisation est passible d’une plainte pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). Le locataire doit cependant permettre les visites de vente ou de relocation, dans la limite de 2 heures par jour ouvré.

Quel préavis pour quitter un logement ?

Pour une location vide : 3 mois généralement, réduits à 1 mois dans les zones tendues, en cas de mutation professionnelle, perte d’emploi, premier emploi, état de santé grave, bénéfice du RSA ou de l’AAH. Pour une location meublée : 1 mois quel que soit le motif. Le préavis démarre à la réception de la lettre recommandée avec AR ou de l’acte d’huissier.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou 2 mois si des dégradations sont constatées (article 22 loi de 1989). En cas de retard, le locataire peut réclamer des intérêts au taux de 10 % par mois de retard.

Le propriétaire peut-il refuser un locataire pour discrimination ?

Non. Le refus d’un candidat locataire fondé sur son origine, son sexe, son âge, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, sa nationalité, ses opinions politiques ou religieuses, son orientation sexuelle constitue une discrimination pénalement sanctionnée (article 225-1 du Code pénal). Le candidat lésé peut saisir le Défenseur des droits ou porter plainte.

Sources et références officielles

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (loi Mermaz) — Legifrance.
• Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR).
• Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN).
• Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique (loi Climat et Résilience).
• Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
• Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments d’ameublement d’un meublé.
• Décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
• Décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables.
• Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 relatif aux pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire.
• Arrêté du 29 mai 2015 (notice d’information à annexer au bail).
• ANIL — Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (anil.org).
• Service-Public.fr — Fiches location, dépôt de garantie, DPE, encadrement des loyers.

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