Article mis à jour le 17 janvier 2022 par M & F
La démission du syndic de copropriété est un événement qui peut survenir sans préavis. Bien que le syndic soit obligé de donner un préavis avant de partir, le syndicat de copropriété n’a presque pas le temps de se retourner et de confier la gestion de la copropriété au nouveau syndic. Que peuvent être les motifs de démissions d’un syndic de copropriété bénévole ? Pourquoi et comment révoquer le syndic bénévole ? Dans cet article, la rédaction vous dit tout sur la démission et la révocation d’un Syndic de copropriété bénévole.
Sommaire
Dans quel cas démissionner de son poste de syndic bénévole de copropriété
La loi du 10 juillet 1965 a donné au syndic de copropriété le droit de démissionner à tout moment de son mandat. Ainsi, le syndic bénévole peut démissionner en adressant une lettre recommandée avec avis de réception aux membres du syndicat de copropriété. Il peut justifier ses actes en expliquant les raisons de sa décision, mais il n’y est pas obligé.
Si le syndic souhaite démissionner, il doit aviser le syndicat de copropriété par courrier recommandé et accusé réception. Sa démission peut être affectée par la non-prolongation de son mandat, mais il peut également démissionner de manière anticipée pour diverses raisons, qui peuvent être partagées ou non avec le conseil syndical. Le syndic peut démissionner, car :
- Sa retraite est proche ;
- Il n’a plus la capacité physique de continuer à exercer ses fonctions ;
- Sa carte professionnelle est non renouvelée ;
- Son entreprise fait face à des problèmes financiers.
Enfin, certains problèmes de communication suite à des différends passés ou en cours peuvent pousser un syndic bénévole de copropriétés à démissionner. Cette situation peut facilement conduire à une incompatibilité de travail. Dans ce cas, il est conseillé de changer de syndic. Cela empêche les copropriétaires de demander sa révocation.
Pourquoi révoquer le syndic bénévole ?
Révocation sans faute grave
Après des mois voire des années de bons et loyaux services, le syndic de copropriété peut susciter des mécontentements : mauvais service, prix excessifs, imprudence, etc. Si la situation est encore supportable et que le manager continue d’exercer ses fonctions de base, mieux vaut partir en bons termes. Ce choix « en douceur » est le moyen le plus sensé de changer de syndic sans conflit, et surtout, de ne pas faire face à la menace d’une révocation jugée qui est considérée sans fondement.
La loi Alur promulguée en 2014 vise à réguler les charges en réglementant le rôle des syndics et leurs honoraires. Elle impose des comparaisons de prix, des mises en concurrence et la remise d’un projet d’autorisation de gestion (y compris le budget) par le nouveau syndic à chaque mise à jour du syndic de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires peut demander à l’AG de ne pas renouveler l’autorisation du syndic actuel et choisir un nouveau syndic à l’avenir. Bien sûr, avant cela, il faut prendre le temps de chercher et comparer de nouvelles offres. Des courtiers professionnels apportent également leurs compétences dans ce domaine.
Ensuite, l’AG organise un vote à la majorité absolue entre tous les candidats (y compris les titulaires). Si elle n’est pas atteinte, un vote à la majorité simple est effectué. Le concurrent ayant obtenu le plus de voix sera élu.
Révocation en cas d’infraction ou de faute
L’autre motif plus subtil et surtout plus conflictuel de changer de syndic de copropriété est de révoquer le syndic bénévole pour faute(s) grave(s) et de mettre terme à ses fonctions pendant son mandat.
Avant de choisir cette solution, il est nécessaire d’évaluer l’opportunité et les risques de ce choix. En effet, à moins que vous n’ayez mentionné que le seul motif de changement d’administrateur en cours de mandat est l’« absence de fiche synthétique de la petite copropriété », vous devez trouver un motif sérieux et légal. Dans le cas contraire, le syndic s’expose à une condamnation pour révocation abusive.
Voici quelques motifs valables de révocation concernant la mission et les devoirs du syndic :
- Pas d’assurance obligatoire ;
- La convocation de l’assemblée générale des copropriétaires est ajournée sine die ;
- Après des erreurs comptables, la subtilité de la situation entre le syndicat de copropriété et le fisc ;
- Le syndic autorise les copropriétaires à effectuer des travaux touchant les lieux publics sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;
- Sélection de prestataires non décidée par le syndicat de copropriété en assemblée générale des copropriétaires ;
Cependant, révoquer son syndic au motif de « communication tardive des pièces comptables » est considéré comme un abus.
Au final, la solution définitive est de résilier le syndic par voie judiciaire et de recourir à la procédure en référé du Président du Tribunal de Grande Instance (TGI).
Comment révoquer un syndic bénévole ?
Une fois que vous êtes sûr de pouvoir prouver la faute du syndic de copropriété, vous pouvez engager la démarche à tout moment lors de l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire (AGE) au cours de laquelle vous devez voter sa révocation.
Ensuite, vous devez suivre les 3 étapes clés suivantes.
Étape 1 : demande de changement de syndic bénévole
La demande de révocation du mandat doit être formulée par les membres du conseil syndical et confirmée au syndic par lettre recommandée.
Si la demande est faite dans les délais, le syndic doit inscrire la résolution de révocation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Par conséquent, veuillez être conscient du retard dans l’envoi du courrier recommandé avant la prochaine AG. Cela peut constituer une raison du retard. Le sujet sera alors reporté à la prochaine réunion, ou reporté à une éventuelle conférence spéciale.
Lors de cette demande, vous devriez demander au syndic d’inscrire également une résolution pour élire un nouveau syndic et approuver son autorisation de gestion immobilière dans le régime. La loi ALUR impose une concurrence entre plusieurs propositions.
Étape 2 : Vote de révocation du syndic
Les résultats des votes en AG sont conformes aux règles de majorité suivante :
- Une résolution adoptée dans le cas d’une révocation du syndic en place votée à la majorité absolue ;
- Une deuxième majorité simple peut être organisée au cours de la même séance, dans le cas où la résolution n’obtient pas la majorité absolue, mais au moins un tiers des voix ;
Une convocation des copropriétaires à une autre assemblée générale dans un délai de trois mois est effectuée par le syndic au cas où la résolution obtient moins d’un tiers des voix. L’objectif étant de voter une nouvelle fois la résolution à la majorité simple.
Étape 3 : Élection d’un nouveau syndic de copropriété
Le syndic bénévole est immédiatement relevé de ses fonctions après le vote de révocation.
Afin de ne pas interrompre le fonctionnement de la copropriété, après avoir présenté le projet de chaque concurrent, une résolution pour élire un nouveau syndic a été proposée sur la même AG. C’est pourquoi il est recommandé d’anticiper le remplacement du syndic défaillant prenant le temps de rechercher, de s’informer et de comparer les prestations de chacun.
L’administrateur élu est autorisé par sa direction et obtient la majorité absolue des voix dans un délai déterminé. Si aucun candidat n’obtient la majorité absolue, le second tour de scrutin se déroule à la majorité simple.
Selon le règlement de copropriété, la désignation d’un syndic bénévole ou d’un syndic copropriétaire composé de copropriétaires peut être effectuée après les décisions prises en assemblées.
