Acheter un bien immobilier en Espagne : étapes, financement, frais et fiscalité

Temps de lecture : 8 min.

Article mis à jour le 5 novembre 2026 par M & F

Résidence secondaire au soleil, projet de retraite ou investissement locatif : l’immobilier en Espagne attire chaque année de nombreux Français. Mais acheter de l’autre côté des Pyrénées obéit à des règles différentes : numéro fiscal NIE, contrat d’arras, impôt régional sur les transmissions (ITP), fiscalité des non-résidents et encadrement croissant de la location touristique. Ce guide détaille les étapes de l’achat, les frais à prévoir, les solutions de financement, les impôts à payer en Espagne et en France, ainsi que les précautions à prendre pour sécuriser votre projet.

Pourquoi acheter en Espagne ?

L’Espagne reste la première destination des Français qui achètent à l’étranger : climat, proximité, prix encore inférieurs à ceux de la Côte d’Azur sur de nombreux littoraux, et forte demande locative touristique. Les motivations sont variées : résidence secondaire, préparation de la retraite ou investissement locatif. Chacune implique des choix différents en matière de localisation, de financement et de fiscalité.

Plus d’informations sur l’accompagnement proposé par une agence franco-espagnole ici. Pour vous faire une idée des prix, consultez des annonces immobilières d’agences habituées à la clientèle française. L’association de consommateurs espagnole Ocu.org publie aussi des guides pratiques sur l’achat et la location.

À lire aussi : choisir son agent immobilier pour investir sur la Costa Brava.

Le marché est cependant très hétérogène : les grandes villes (Madrid, Barcelone, Valence, Malaga) et les Baléares ont connu de fortes hausses, alors que l’intérieur des terres et certaines zones de la Costa Blanca ou de la Costa Cálida restent plus abordables. La location touristique y est de plus en plus encadrée.

Les étapes de l’achat, du NIE à l’inscription au registre

1. Obtenir le NIE, numéro fiscal indispensable, au consulat d’Espagne en France ou dans un commissariat espagnol.
2. Ouvrir un compte bancaire espagnol pour payer le prix, les taxes et les charges (eau, électricité, IBI, copropriété).
3. Vérifier le bien : la nota simple du registre de la propriété (propriétaire, hypothèques, charges), le cadastre, la licence de première occupation, l’absence de dettes de copropriété et d’IBI, la conformité urbanistique.
4. Signer un contrat de réservation puis un contrato de arras avec un acompte de 10 % en général : si l’acheteur se retire, il perd l’acompte ; si le vendeur se retire, il rembourse le double.
5. Signer l’acte authentique (escritura pública) devant un notaire espagnol, avec un interprète si nécessaire.
6. Payer les taxes (ITP ou TVA + AJD) dans les délais, puis inscrire le bien au registre de la propriété.

En Espagne, le notaire authentifie l’acte mais ne réalise pas toutes les vérifications qu’effectue un notaire français. Faire appel à un avocat indépendant (abogado) pour contrôler la situation juridique du bien est vivement recommandé. Les réflexes de vérification sont proches de ceux d’un achat en France, détaillés dans notre guide que demander avant d’acheter une maison.

Les frais et taxes à l’achat

Poste	Bien ancien	Bien neuf
Taxe principale	ITP régional : 6 % (Madrid), 7 % (Andalousie), 9 à 10 % (Communauté valencienne), jusqu’à 13 % (Catalogne)	TVA 10 % (21 % pour un terrain ou un local)
Droit de timbre	—	AJD de 0,5 à 1,5 % selon la région
Notaire, registre, gestoría	Environ 1 à 2 % du prix	Environ 1 à 2 % du prix
Avocat	Environ 1 % du prix	Environ 1 % du prix
Total à prévoir	Environ 10 à 14 %	Environ 12 à 14 %

Taux indicatifs, fixés par chaque communauté autonome et susceptibles d’évoluer ; la base d’imposition ne peut être inférieure à la valeur de référence cadastrale. Vérifiez le barème en vigueur auprès de l’Agencia Tributaria ou de la région concernée.

Financer un achat en Espagne

Solution	Avantages	Limites
Banque espagnole	Hypothèque sur le bien acheté, taux souvent compétitifs	Financement limité à 60-70 % pour un non-résident, frais d’expertise
Banque française	Interlocuteur connu, dossier en français	Exige souvent une garantie sur un bien en France ou un nantissement
Apport + vente d’un bien en France	Pas de crédit à l’étranger	Mobilise l’épargne
Prêt hypothécaire sur un bien français	Taux de prêt immobilier, montant élevé	Garantie sur votre patrimoine en France

Pour comparer les garanties, lisez notre guide du crédit hypothécaire et celui de l’hypothèque pour l’achat d’une maison ou d’un appartement. Si vous visez la location, les principes de calcul de la banque sont proches de ceux du prêt locatif en France, et notre comparatif des options de financement d’un investissement locatif reste valable.

La fiscalité du propriétaire non-résident

• IBI : taxe foncière municipale annuelle, calculée sur la valeur cadastrale.
• IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents) : 19 % sur les loyers nets de charges pour un résident de l’UE ; si le bien n’est pas loué, impôt sur un revenu imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale. Déclaration via le modèle 210.
• Impôt sur la fortune : seuls les patrimoines espagnols importants sont concernés, selon les règles nationales et régionales.
• Plus-value à la revente : 19 % pour un non-résident, avec une retenue de 3 % du prix opérée par l’acheteur, plus la plusvalía municipale.
• En France : les revenus espagnols sont à déclarer (formulaire 2047) ; la convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition grâce à un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant.

La fiscalité internationale est complexe : un rendez-vous avec un avocat fiscaliste ou un notaire spécialisé est recommandé avant l’achat, notamment pour préparer la transmission, car les droits de succession espagnols s’appliquent au bien situé en Espagne (voir notre guide des droits de succession).

Location touristique : un cadre de plus en plus strict

De nombreuses régions et villes encadrent fortement les locations de courte durée : licence obligatoire, quotas, interdiction dans certains quartiers. Depuis le 1er juillet 2025, un registre unique national des locations de courte durée impose un numéro d’enregistrement pour publier une annonce sur les plateformes. Barcelone a annoncé la fin des licences touristiques d’ici 2028. Avant d’acheter pour louer aux vacanciers, vérifiez auprès de la mairie que la licence est possible et transférable.

Conseils pratiques pour les acheteurs français

• Visitez à différentes saisons : certaines stations sont désertes l’hiver.
• Faites vérifier la nota simple et l’absence de dettes attachées au bien.
• Méfiez-vous des constructions illégales ou non régularisées sur certaines côtes.
• Prévoyez un budget de charges : copropriété (piscine, jardins), IBI, assurance, gestion locative.
• Faites traduire les documents importants et donnez une procuration notariée si vous ne pouvez pas être présent.
• Anticipez le transfert des fonds (virement SEPA) et conservez les justificatifs de l’origine des fonds.

Trois cas pratiques

Cas n°1 — Appartement de vacances à Alicante

Situation : Patrick et Marie, retraités, achètent un T3 ancien à 180 000 €. Frais : ITP de la Communauté valencienne + notaire, registre et avocat, soit environ 20 000 €. Fiscalité : bien non loué, IRNR sur revenu imputé d’environ 200 € par an et IBI. Résultat : budget total d’environ 200 000 €, payé grâce à la vente d’un studio en France.

Cas n°2 — Investissement locatif à Valence

Situation : Karine achète un appartement à 220 000 € pour le louer à l’année. Financement : banque espagnole à hauteur de 65 %, apport pour le reste et les frais. Fiscalité : 19 % d’IRNR sur les loyers nets en Espagne, revenus déclarés en France avec crédit d’impôt. Résultat : rendement net modéré mais stable, sans dépendre des licences touristiques.

Cas n°3 — Villa neuve sur la Costa del Sol

Situation : un couple achète une villa neuve à 450 000 €. Frais : 10 % de TVA, AJD andalou et frais annexes, soit environ 55 000 €. Précautions : garantie bancaire sur les acomptes versés au promoteur et licence de première occupation vérifiée avant la livraison.

Questions fréquentes sur l’achat en Espagne

Un Français peut-il acheter un bien immobilier en Espagne ?

Oui, un citoyen français peut acheter librement un bien en Espagne, comme tout ressortissant de l’Union européenne. Il doit obtenir un NIE (numéro d’identification des étrangers), ouvrir un compte bancaire espagnol en général, et signer l’acte d’achat devant un notaire espagnol avant l’inscription au registre de la propriété.

Quels sont les frais d’achat d’un bien en Espagne ?

Dans l’ancien, l’acheteur paie l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), fixé par chaque région, généralement entre 6 et 10 % du prix (jusqu’à 13 % en Catalogne pour les biens chers). Dans le neuf, il paie 10 % de TVA plus un droit de timbre (AJD) de 0,5 à 1,5 %. S’ajoutent les frais de notaire, de registre et de gestoría, ainsi que les honoraires d’avocat : au total, il faut prévoir environ 10 à 14 % du prix.

Qu’est-ce que le NIE et comment l’obtenir ?

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro fiscal obligatoire pour tout étranger qui achète un bien, ouvre un compte ou paie des impôts en Espagne. Il se demande auprès d’un commissariat de police espagnol ou du consulat d’Espagne en France, sur présentation du passeport et d’un justificatif du motif (par exemple une réservation d’achat). Un avocat peut effectuer la démarche par procuration.

Peut-on obtenir un crédit pour acheter en Espagne ?

Oui. Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais généralement dans la limite de 60 à 70 % de la valeur du bien, contre 80 % pour un résident. Une banque française peut aussi financer l’achat, le plus souvent avec une garantie sur un bien situé en France ou un nantissement de placements, car elle prend rarement une hypothèque sur un bien à l’étranger.

Quels impôts paie un propriétaire non-résident en Espagne ?

Un non-résident paie l’IBI (taxe foncière locale) et l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : 19 % sur les loyers nets pour un résident de l’Union européenne, ou, si le bien n’est pas loué, sur un revenu imputé égal à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale. La déclaration se fait avec le modèle 210. Les revenus doivent aussi être déclarés en France, où la convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition par un crédit d’impôt.

Le golden visa espagnol existe-t-il encore ?

Non. Le visa de résidence accordé aux étrangers non européens investissant au moins 500 000 € dans l’immobilier a été supprimé le 3 avril 2025. Cela ne concernait pas les Français, qui peuvent résider librement en Espagne en tant que citoyens européens.

Ce qu’il faut retenir

Acheter en Espagne est accessible à tout Français, à condition de bien préparer le NIE, le budget de frais (10 à 14 % du prix), le financement et la fiscalité du non-résident. Les vérifications juridiques, confiées de préférence à un avocat indépendant, sont essentielles car le notaire espagnol ne contrôle pas tout.

Si votre objectif est avant tout le rendement sans contrainte de gestion, comparez aussi avec l’investissement indirect, par exemple via des SCPI qui détiennent des immeubles en Espagne et ailleurs en Europe.

Sources officielles

• Agencia Tributaria (AEAT) — impôts des non-résidents (IRNR, modèle 210).
• Registradores de España — nota simple et registre de la propriété.
• Consulat général d’Espagne à Paris — demande de NIE.
• impots.gouv.fr — International — déclaration des revenus de source étrangère.
• Legifrance — convention fiscale franco-espagnole.
• Conseil général du notariat espagnol — rôle du notaire en Espagne.