Patrimoine

Immobilier : faut il acheter du neuf ou de l’ancien ?

By 2 septembre 2021octobre 6th, 2021No Comments
Temps de lecture : 8 min.

Vous souhaitez devenir propriétaire d’un logement, dès lors, une question inévitable se pose. Faut-il investir dans un logement neuf ou ancien ? La réponse à cette question dépend d’une part du goût, mais également du projet personnel qui anime le futur propriétaire. En effet, aussi bien l’un que l’autre comporte ses propres atouts et inconvénients. Les critères de choix peuvent notamment avoir trait aux prix d’achat, aux avantages fiscaux, mais également aux garanties et charges. Voyons dans tout ce qui suit l’intérêt de chaque projet immobilier. 

Doit-on acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Cette question, tout futur propriétaire s’est posé la question.

Si le choix entre logements neufs ou anciens tient surtout à un choix personnel, d’autres critères peuvent tout aussi bien influer sur cette décision. Ce sont notamment une série de points :

  • Juridiques ;
  • Financiers ;
  • Techniques ;
  • Fiscaux.

L’achat dans l’ancien et les aides à l’acquisition 

Acheter un bien ancien est un projet qui correspond surtout aux acquéreurs appréciant particulièrement les vieilles pierres, les moulures, les habitats chargés d’histoire avec une architecture empreinte de tradition. Ce type de bien immobilier, qu’il soit une maison ou un appartement, provoque souvent un vrai coup de cœur. Néanmoins, à noter que ce genre de logements ne sont pas toujours dotés de balcon ni de terrasse. 

Les aides à l’acquisition d’un logement

Les aides à l’acquisition d’un logement ancien concernent surtout les projets immobiliers avec travaux. Ainsi, les acquéreurs de biens immobiliers anciens peuvent profiter d’un prêt à taux zéro si les travaux représentent au minimum 25 % du montant du prêt immobilier. Le crédit d’impôt pour la transition énergétique vise à améliorer l’efficacité énergétique d’un logement. 

L’emplacement de l’habitation

Ceux qui souhaitent devenir propriétaires d’un appartement ancien disposent d’un très large choix, tant au niveau de surface qu’en termes de prix. Le plus souvent, ces logements se situent à proximité des transports en commun, des commerces et des écoles. Pour un logement déjà construit, il est facile de vérifier les qualités de l’emplacement. 

L’achat immobilier dans le neuf et les aides à l’acquisition 

L’achat d’un logement neuf peut se faire de deux manières. Soit le futur propriétaire choisit de faire construire un immobilier neuf sur plans, soit il choisit d’acheter un logement neuf déjà terminé. Mais la vente en l’état futur achèvement constitue également une situation très courante. 

En choisissant d’investir dans le neuf, l’acquéreur pourra profiter d’un logement conforme à son goût en plus d’habiter dans une maison au confort moderne. Par ailleurs, nul besoin de procéder à de grosses réparations. Les matériaux sont modernes et les équipements de dernière génération meublent le logement. Par ailleurs, ces biens neufs sont dotés d’une architecture contemporaine et s’accompagnent souvent d’espaces extérieurs. 

Les aides à l’acquisition d’un appartement neuf

Celui qui souhaite investir dans l’immobilier neuf peut prétendre à plusieurs aides à l’acquisition. Soumises à condition de ressources, les aides de l’État se cumulent à celles des collectivités locales. Ainsi, il y a notamment le fameux prêt à taux zéro (PTZ), lequel est destiné à l’achat d’une première résidence principale. Ce type de prêt permet de financer le coût de l’opération jusqu’à hauteur de 40 %. Certains quartiers destinés au réaménagement urbain bénéficient d’une réduction de la TVA à 5.5 %.

L’emplacement

Comparée à l’achat immobilier dans l’ancien, l’offre est dix fois moins importante dans le nouveau. En effet, elle se fait réduite et chère lorsque le bien se situe en centre-ville. Néanmoins, plusieurs collectivités locales construisent de nouveaux quartiers sur d’anciennes friches industrielles. En tout cas, il est toujours essentiel de vérifier le quartier avant de se lancer dans l’achat du bien aussi bien pour habiter que pour investir. 

Qu’est-ce qu’un appartement ou logement ancien ?

Un logement ancien est une maison ou un appartement qui a déjà fait l’objet d’un changement de propriétaire. La mutation peut avoir eu lieu à la suite d’une vente, d’une donation ou d’une succession. Les frais de notaires qui trouvent à s’appliquer dans cet investissement immobilier sont de 7 % à 8 %. Cela étant, la maison peut tout à fait être récente. Du point de vue de l’administration fiscale, un logement ayant déjà été vendu une fois ou occupé est considéré comme ancien. À savoir que le marché de l’ancien ne rime pas systématiquement avec vieilles pierres. Un bien ancien peut présenter une extrême diversité quant aux offres. En termes de fiscalité, ces logements anciens sont vendus sous le régime des droits de mutation

Les points à vérifier avant d’acheter un bien immobilier ancien

Pour toute personne intéressée par l’acquisition d’un logement ancien, certains points sont à vérifier avant la signature du contrat. Ancien ne signifie pas toujours vétuste, mais s’il a été construit il y a quelques années, il est plus judicieux de bien vérifier son état général. Il faut notamment jeter un œil sur l’état des murs, de la toiture, et des systèmes électriques pour voir si ceux-ci sont conformes aux dernières normes. De même, s’assurer que la chaudière ait bien été remplacée depuis la construction et que les fenêtres disposent d’un double vitrage. Pour connaître l’état de certaines installations, il faut également penser à vérifier le DPE (dispositif de performance énergétique) dans son intégralité. Pour un logement qui ne bénéficie pas d’une isolation optimale, il faut dès lors prévoir un budget en vue de l’améliorer. 

Quels sont les avantages et inconvénients d’acheter un logement neuf ?

Les biens immobiliers neufs se disent des logements construits depuis au maximum cinq ans. Ils n’ont jamais été revendus par leurs premiers propriétaires ni habités. L’achat dans le neuf se fait souvent sous le régime de la vente en l’état futur achèvement (Véfa). Certains appartements anciens peuvent être assimilés aux neufs lorsqu’ils ont fait l’objet d’une rénovation lourde. 

Pour rappel, l’achat immobilier dans le neuf peut se faire de deux manières, dont les étapes et procédures d’achat diffèrent. Ainsi, l’acheteur peut acquérir un bien déjà achevé, ce qu’on appelle communément « clé en main », ou en état futur achèvement. Peu importe le cas, les avantages ainsi que les inconvénients demeurent les mêmes. 

Les avantages d’un logement neuf

Les avantages de l’acquisition d’un logement neuf vont plus loin que le simple fait de ne pas devoir faire des travaux de réparation. Cela concerne notamment les garanties ainsi que les frais réduits. 

Les garanties et les frais réduits pour le neuf

Le fait d’acheter un appartement neuf permet à l’acquéreur de bénéficier d’un arsenal de garanties qui constituent un réel avantage vis-à-vis du logement ancien. Cela concerne notamment :

  • La garantie de parfait achèvement ;
  • La garantie de bon fonctionnement ;
  • La garantie décennale. 

La première garantie dure une année à partir de la date de réception de travaux et couvre tous les dommages pouvant affecter la construction. Cela ne concerne cependant pas les dommages résultant de l’usure normale ou d’un mauvais entretien de l’immeuble. La garantie de bon fonctionnement, encore appelée garantie biennale dure deux ans et concerne les éléments démontables, c’est-à-dire pouvant être enlevés ou déplacés. Quant à la garantie décennale, elle intéresse d’éventuels dommages qui risquent de fragiliser la construction, la rendant inhabitable. L’intérêt d’une acquisition neuve a également trait à la réduction des frais des notaires. Si ceux-ci sont fixés à 7 % ou 8 % pour de l’immobilier ancien, ils s’élèvent à seulement 3 % dans le neuf. 

L’exonération de la taxe foncière

L’exonération de la taxe foncière constitue un autre avantage majeur des acquéreurs de logement neuf. Une majorité des communes exonère en effet les propriétaires de la taxe pour une durée de deux ans suivant la réception des travaux. 

Un logement conforme aux normes en vigueur et dans un cadre de vie agréable

En achetant un logement neuf, l’acquéreur profite d’une habitation conforme aux normes en vigueur, notamment de la norme RT 2012. Il a également la possibilité de choisir le label BBC garantissant une forte réduction des dépenses énergétiques. Tout cela à côté de l’utilisation de matériaux et équipements favorisant une meilleure isolation et une réduction des pertes d’énergie. 

D’un autre côté, le logement neuf offre à son propriétaire des espaces optimisés et adaptés à ses besoins et ses envies. L’habitation est souvent munie de plusieurs pièces et de nombreux rangements avec des espaces extérieurs. Pour un achat sur plan, le propriétaire peut choisir le revêtement de sol qui lui convient tout comme la couleur des murs, le sens des ouvertures des portes, etc. En bref, les avantages en termes de confort de vie sont loin d’être négligeables. 

Les inconvénients du neuf

Le premier inconvénient du logement neuf réside dans le prix au m², lequel est plus élevé comparé à un logement ancien. Selon « le Laboratoire de l’immobilier », le prix moyen du m² pour un logement neuf s’élevait à 4 650 € contre 3 500 € en 2019. À côté de son prix, le délai de livraison du bien constitue un autre inconvénient. Le propriétaire ne pourra emménager dans son nouveau logement qu’après 12 à 18 mois après la signature du contrat de réservation. Par ailleurs, des paiements échelonnés doivent accompagner l’avancée de la construction. Enfin, la situation géographique peut représenter un certain hic dans la mesure où les nouveaux logements risquent tous d’être éloignés du centre-ville. 

Quels sont les avantages et inconvénients d’acheter dans de l’ancien ?

Face aux divers avantages que représente l’acquisition d’un logement neuf, certaines personnes peuvent préférer se tourner vers l’ancien. En effet dans ce type de projet, les avantages ne sont pas non plus négligeables. Cette multitude d’atouts est d’ailleurs ce qui fait en sorte que l’achat de logement ancien concerne la majorité des transactions. 

Avantages d’une maison ou appartement ancien 

La possibilité de visite intégrale 

Le premier avantage de l’acquisition d’une maison ou d’un appartement ancien est qu’il est possible de le visiter dans l’intégralité. Cela n’est pas le cas des logements neufs qui ne peuvent être visités qu’à l’issue des travaux de construction. Cette possibilité de visite permet aux futurs acquéreurs d’analyser préalablement l’utilité de chaque pièce. L’achat offre plus de sécurité étant donné que l’acquéreur ne risque plus d’être exposé à une surprise. Le bilan est immédiatement disponible. Cela à côté du fait que le choix est généralement vaste, avec les multiples annonces de biens construits à différentes époques avec différents matériaux. 

Le prix d’un logement ancien et l’augmentation de la valeur du bien

Comparé à l’immobilier neuf, le prix d’un logement ancien est moins cher et permet de réaliser une économie pouvant s’élever de 20 % à 30 % en moyenne. De même, l’étendue du marché constitue également un atout, l’acquéreur étant face à un choix plus vaste et diversifié selon la zone ou la ville de préférence. Tous les styles sont disponibles sur le marché en passant des plus traditionnels aux plus modernes. À côté, le logement ancien peut voir sa valeur augmenter rapidement. C’est notamment le cas lorsqu’il se situe dans une zone très demandée ou qu’il a fait l’objet de grands travaux de rénovation.

La fiscalité dans les logements anciens 

Bien que les avantages fiscaux soient minimes comparés à ceux des logements neufs, il demeure possible de bénéficier de certaines aides. Ce sont notamment les cas de la possibilité de prêt à taux zéro précité, mais également du dispositif pinel pour un investissement locatif. Ce dernier s’applique à un logement ancien lorsque le bâtiment ne répond pas aux critères de décence préétablis. Il s’applique également aux locaux commerciaux à transformer en maison d’habitation. 

Les inconvénients de l’ancien 

À côté de ses multiples atouts, le logement ancien possède aussi des points négatifs que le neuf ne possède pas. Le caractère ancien de l’habitation donne lieu à certains frais et dépenses à l’acquisition. Les frais de notaire sont notamment plus élevés, il en est de même des charges liées aux dépenses d’entretien. Cela résulte de l’ancienneté des équipements et des matériaux, lesquels entraînent des performances énergétiques moindres. Par ailleurs, l’acquéreur d’un logement ancien doit s’attendre aux futurs travaux de rénovation qui risquent d’être fort coûteux. Les travaux de mis en norme s’imposent, en cas de non-conformité des installations électriques, de chauffage et de l’isolation thermique. Même si pour ce dernier point, le futur propriétaire peut bénéficier d’aides.

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